Yönetici Yetkilerini Aşarsa Ne Yapmalı 2026?
Apartman veya site yöneticisi yetkilerini aştığında önce denetçiye bildirin, ardından kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırın. Çözüm olmazsa KMK md.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurun. Mali usulsüzlük varsa savcılığa suç duyurusunda bulunun (TCK md.155 – Güveni Kötüye Kullanma). CİMER şikayeti doğrudan sonuç vermese de kayıt altına alınmasını sağlar.
Apartman ve site yöneticiliği, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde ciddi sorumluluklar gerektiren bir görevdir. Yöneticinin bu yetkilerin sınırlarını aşması durumunda kat malikleri olarak ne yapmanız gerektiğini, hangi yasal yollara başvurabileceğinizi ve 2026 yılındaki güncel düzenlemeleri bu kapsamlı rehberde bulacaksınız.
Apartman Yöneticisi Yetkilerini Aştığında Ne Yapılmalı?
Yöneticinin yetkilerini aşması, genel kurul kararı olmadan hareket etmesi veya görevini kötüye kullanması durumunda izlemeniz gereken adımlar şöyle sıralanabilir:
| Yetki Aşımı Durumu | Yapılması Gereken | Başvuru Yeri | Süre |
|---|---|---|---|
| Toplantısız karar alma | Kararın iptali davası | Sulh Hukuk Mahkemesi | 1 ay (öğrenmeden itibaren) |
| Yetkisiz aidat artışı | İtiraz + Genel kurul çağrısı | Yönetici + Sulh Hukuk | 7 gün (işletme projesi için) |
| Mali usulsüzlük | Suç duyurusu | Cumhuriyet Savcılığı | 6 ay (şikayet süresi) |
| Hesap vermeme | Denetçi raporu + Dava | Sulh Hukuk Mahkemesi | Her zaman |
| Görevini yapmama | Değiştirme kararı | Kat Malikleri Kurulu | Her zaman |
Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir? (KMK Madde 35)
Yöneticinin yetkilerini aşıp aşmadığını anlamak için önce yasal görevlerini bilmek gerekir:
KMK Madde 35 – Yöneticinin Temel Görevleri:
- Kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek
- Ana gayrimenkulün bakımı, onarımı ve korunması için tedbir almak
- Ana gayrimenkulü sigorta ettirmek
- Avans ve giderleri toplamak, bankada hesap açtırmak
- Karar defteri, gelir-gider defteri tutmak
- İşletme projesi hazırlayıp kat maliklerine tebliğ etmek
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
Bina Yöneticisini Nereye Şikayet Edebilirim?
Apartman yöneticisini şikayet edebileceğiniz merciler, şikayetin konusuna göre farklılık gösterir:
| Şikayet Konusu | Başvuru Yeri | Sonuç |
|---|---|---|
| Genel kurul kararına aykırılık | Sulh Hukuk Mahkemesi | Karar iptali / Yönetici değişikliği |
| Mali usulsüzlük / Zimmet | Cumhuriyet Savcılığı | Ceza davası + Tazminat |
| KMK’ya aykırı uygulama | Sulh Hukuk Mahkemesi (KMK md.33) | Hakimin müdahalesi |
| Profesyonel yönetim şikayeti | Tüketici Hakem Heyeti | İdari işlem |
| Kamu düzeni ihlali | Kaymakamlık / Belediye | İdari denetim |
| Genel şikayet | CİMER (cimer.gov.tr) | Kayıt altına alınma |
Önemli Uyarı: CİMER’e yapılan şikayetler doğrudan sonuç vermez çünkü apartman yönetimi özel hukuk ilişkisidir. Ancak şikayetinizin kayıt altına alınmasını sağlar. KMK kapsamındaki sorunlar için mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmalısınız.
Apartman Yöneticisinin Görevi Nasıl Sonlandırılır?
Yöneticiyi görevden almanın birden fazla yolu vardır:
1
Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı
Kat maliklerinin en az 1/3’ünün (üçte birinin) talebiyle olağanüstü toplantı çağrısı yapılır. Toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetici değiştirilebilir.
2
Denetçinin Toplantı Çağrısı
KMK Madde 41 uyarınca denetçi, haklı sebep varsa kat maliklerini toplantıya çağırabilir ve yöneticinin değiştirilmesini gündeme getirebilir.
3
Sulh Hukuk Mahkemesi Başvurusu
KMK Madde 33 uyarınca herhangi bir kat maliki, yöneticinin görevini yapmadığı gerekçesiyle mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.
4
Olağan Genel Kurulda Değiştirme
Her yıl yapılan olağan genel kurulda yönetici yeniden seçilir. Eski yönetici tekrar seçilmeyebilir veya ibra edilmeyebilir.
Apartman Yönetimine Dava Açılabilir mi?
Evet, apartman yönetimine karşı dava açılabilir. Dava türleri şunlardır:
Açılabilecek Dava Türleri:
- Karar İptali Davası: Genel kurul kararlarının iptali için (KMK md.33)
- Tazminat Davası: Yöneticinin verdiği zararların tazmini için
- Hesap Sorma Davası: Yöneticinin hesap vermesinin sağlanması için
- Görevden Alma Davası: Yöneticinin değiştirilmesi için
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Kat Maliki Tek Başına Dava Açabilir mi?
Evet, açabilir. KMK Madde 33 uyarınca her kat maliki, yönetim planına veya kanuna aykırı hareket eden yönetici hakkında tek başına Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Bunun için diğer kat maliklerinin onayı veya katılımı gerekmez.
Apartman Yöneticisi Görevini Yapmazsa Ne Olur?
Yöneticinin görevlerini yerine getirmemesi halinde ortaya çıkacak sonuçlar:
| İhmal Edilen Görev | Hukuki Sonuç | Yaptırım |
|---|---|---|
| Karar defteri tutmama | Kararlar ispat edilemez | KMK md.33 – İdari para cezası |
| İşletme projesi yapmama | Aidat tahsili zorlaşır | Görevden alma + Tazminat |
| Hesap vermeme | Vekalet ilişkisi ihlali | Tazminat davası |
| Genel kurulu toplamama | Yönetim boşluğu | Hakimin müdahalesi |
| Ortak alanları ihmal | Zarar oluşması | Tazminat sorumluluğu |
Apartman Yöneticisi Ceza Alır mı?
Yöneticinin alabileceği cezalar, eylemin niteliğine göre değişir:
| Eylem | Yasal Dayanak | Ceza |
|---|---|---|
| Karar defteri tutmama | KMK md.33/son fıkra | İdari para cezası |
| Aidat zimmetine geçirme | TCK md.155/2 (Nitelikli Güveni Kötüye Kullanma) | 1-7 yıl hapis + Adli para cezası |
| Basit güveni kötüye kullanma | TCK md.155/1 | 6 ay – 2 yıl hapis + Adli para cezası |
| Evrak sahteciliği | TCK md.204-207 | 1-6 yıl hapis |
| Görevini ihmal (tazminat) | KMK md.38, TBK md.506 | Maddi/Manevi tazminat |
TCK md.155/2 – Nitelikli Güveni Kötüye Kullanma: Apartman yöneticisinin topladığı aidatları kendi hesabına geçirmesi, amacı dışında kullanması bu suçu oluşturur. Yargıtay kararlarına göre yönetici, kat maliklerine karşı “vekil” konumundadır ve bu yetkiyi kötüye kullanması nitelikli suç kapsamında değerlendirilir.
Yönetici CİMER’e Şikayet Edilir mi?
CİMER’e (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi) şikayet yapılabilir ancak sonuç alınamayabilir:
CİMER Şikayeti Hakkında Bilinmesi Gerekenler:
- Apartman yönetimi özel hukuk ilişkisidir, kamu kurumu değildir
- CİMER, şikayetinizi kayıt altına alır ancak doğrudan müdahale edemez
- Şikayetiniz ilgili belediye veya kaymakamlığa yönlendirilebilir
- KMK kapsamındaki uyuşmazlıklar için Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir
CİMER’de şikayet ettiğiniz kişi sizi bulabilir mi? Hayır, CİMER başvurularında kişisel bilgileriniz gizli tutulur. Ancak davaya dönüşürse taraflar birbirini öğrenir.
Apartman Yöneticisi Toplantı Yapmadan Karar Alabilir mi?
Hayır, alamaz. Apartman yöneticisi tek başına karar alma yetkisine sahip değildir. Yönetici, yalnızca kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulayan bir icra organıdır. Acil durumlar hariç, tüm önemli kararlar genel kurulda alınmalıdır.
İstisnai Durumlar:
- Acil onarımlar: Çatı akması, su borusu patlaması gibi acil durumlarda geçici tedbir alabilir
- Rutin işler: Günlük temizlik, fatura ödeme gibi olağan işleri yapabilir
- Genel kurul yetkisi: Genel kurulun önceden verdiği yetki dahilinde hareket edebilir
Önemli: Aidat artışı, personel alımı, büyük harcamalar mutlaka genel kurul kararı gerektirir.
Apartman Yöneticisi Toplantı Yapmadan Aidat Artırabilir mi?
Hayır, artıramaz. Aidat artışı için mutlaka genel kurul kararı veya usulüne uygun işletme projesi tebliği gerekir. Yöneticinin tek başına aidat belirlemesi veya artırması hukuka aykırıdır ve bu karara itiraz edebilirsiniz.
Yasal Aidat Artış Prosedürü:
| Yöntem | Prosedür | İtiraz Süresi |
|---|---|---|
| Genel Kurul Kararı | Toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar | 1 ay (toplantıya katılanlar için) |
| İşletme Projesi | Yönetici hazırlar, tüm maliklere tebliğ eder | 7 gün (tebliğden itibaren) |
| Geçici Avans (KMK md.35) | Mevcut avans tükenirse ek avans toplanabilir | İlk genel kurula kadar geçici |
Apartman Yöneticilerini Kim Denetler?
| Denetim Organı | Görev | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Kat Malikleri Kurulu | En üst denetim organı, yöneticiyi her zaman değiştirebilir | KMK md.41 |
| Denetçi / Denetim Kurulu | Hesapları denetler, rapor hazırlar | KMK md.41 |
| Her Kat Maliki | Defter ve belgeleri inceleme hakkı | KMK md.39 |
| Sulh Hukuk Mahkemesi | Hakimin müdahalesi (şikayet üzerine) | KMK md.33 |
KMK Madde 41: “Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa, bu denetim her üç ayda bir yapılır.”
Apartman Yöneticisi Nasıl Değiştirilir?
1
Toplantı Çağrısı
Kat maliklerinin 1/3’ü veya denetçi, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine tebligat yapar.
2
Gündem Belirleme
Çağrıda “yönetici değişikliği” gündem maddesi olarak belirtilmelidir.
3
Toplantı ve Oylama
Sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yeni yönetici seçilir. Eski yönetici görevden alınmış olur.
4
Devir Teslim
Eski yönetici, defterleri, belgeleri ve kasa/banka hesaplarını yeni yöneticiye devreder.
Apartman Yöneticisi Kaç Yılda Bir Değişir?
Yasal Süre: Yönetici 1 yıl için seçilir. Her yıl olağan genel kurulda yeniden seçim yapılır. Eski yönetici tekrar seçilebilir veya başkası seçilebilir. Haklı sebep varsa yıl dolmadan da değiştirilebilir.
Apartman Yöneticiliğinden Nasıl Çıkılır?
Yönetici istifa etmek istiyorsa:
- Kat maliklerine yazılı bildirimde bulunmalıdır
- Makul süre içinde genel kurul toplanmasını sağlamalıdır
- Yeni yönetici seçilene kadar görevine devam etmesi beklenir
- KMK md.40 uyarınca haklı sebep varsa tazminatsız çekilebilir
- Devir teslim işlemlerini eksiksiz yapmalıdır
Aidat Kaç Ay Ödenmezse İcra Gelir?
Önemli: Aidat için “kaç ay” şeklinde yasal bir süre yoktur. Ödeme vadesi geçen ilk aydan itibaren icra takibi başlatılabilir. Önceden ihtar gönderme zorunluluğu da bulunmamaktadır.
| Süreç | Açıklama | Süre |
|---|---|---|
| Vade tarihi | İşletme projesinde belirtilen ödeme günü | Genellikle ayın ilk haftası |
| Gecikme tazminatı | Aylık %5 gecikme tazminatı işlemeye başlar | Vadeden itibaren |
| İcra takibi | İhtar şartı yok, doğrudan başlatılabilir | Vade geçtikten sonra |
| İtiraz süresi | Borçlunun ödeme emrine itiraz süresi | 7 gün |
| Zamanaşımı | Aidat alacaklarında zamanaşımı | 5 yıl |
Apartman Yöneticisi Savcılığa Şikayet Edilir mi?
Evet, aşağıdaki durumlarda savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir:
| Suç | Yasal Dayanak | Ceza |
|---|---|---|
| Nitelikli Güveni Kötüye Kullanma | TCK md.155/2 | 1-7 yıl hapis + Adli para cezası |
| Evrakta Sahtecilik | TCK md.204-207 | 1-6 yıl hapis |
| Dolandırıcılık | TCK md.157 | 1-5 yıl hapis + Adli para cezası |
Apartman Yöneticisi Hakkında Suç Duyurusu Örneği
Suç duyurusu dilekçesinde bulunması gerekenler:
- Şikayetçi ve şüphelinin kimlik bilgileri
- Suçun işlendiği tarih ve yer
- Suçun ayrıntılı anlatımı
- Deliller (banka kayıtları, defter fotokopileri, tanık beyanları)
- Talep (soruşturma açılması ve kamu davası açılması)
Apartman Yöneticisi Bilgi Vermek Zorunda mı?
Evet, zorundadır. KMK Madde 39 uyarınca yönetici, kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Her kat maliki, yöneticiden defter ve belgeleri göstermesini talep edebilir. Yöneticinin bu talebi reddetme hakkı yoktur.
Apartmanlarda Yönetici Olağanüstü Toplantı Yapabilir mi?
Evet, yapabilir. KMK Madde 29 uyarınca yönetici, önemli bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırabilir. Ayrıca kat maliklerinin 1/3’ünün talebi veya denetçinin talebi ile de olağanüstü toplantı yapılabilir.
Denetçi Kat Maliklerini Toplantıya Çağırabilir mi?
Evet, çağırabilir. KMK Madde 41 uyarınca denetçi, yöneticinin görevini yerine getirmediğini veya usulsüzlük yaptığını tespit ederse, kat maliklerini toplantıya çağırma yetkisine sahiptir.
Apartmanda Huzur Bozan Ev Sahibi/Kiracı Nasıl Çıkarılır?
| Adım | Açıklama | Süre |
|---|---|---|
| 1. Yazılı Uyarı | Yönetici veya kat malikleri yazılı uyarı yapar | – |
| 2. Noter İhtarı | Devam ederse noter aracılığıyla ihtar | – |
| 3. Sulh Hukuk Davası | KMK md.33 uyarınca hakimin müdahalesi | – |
| 4. Mülkiyetin Devri (KMK md.25) | Çekilmez hal devam ederse dairenin diğer maliklere satışı | Mahkeme süreci |
Komşuyu Rahatsız Etme Cezası Ne Kadar? (2026)
| İhlal Türü | Yasal Dayanak | 2026 Cezası |
|---|---|---|
| Konut gürültüsü | Çevre Kanunu | 13.847 TL idari para cezası |
| Huzur ve sükunu bozma | TCK md.123 | 3 ay – 1 yıl hapis |
| Gürültüye neden olma | TCK md.183 | 2 ay – 2 yıl hapis veya adli para |
| Trafikte gürültü | Çevre Kanunu | 41.820 TL idari para cezası |
| Şantiye/Eğlence yeri | Çevre Kanunu | 419.509 TL’ye kadar |
184’e Şikayet Edince Ne Olur?
184 – Sabim Hattı: Sağlık Bakanlığı’na bağlı şikayet hattıdır. Apartman yönetimi ile ilgili değil, sağlık hizmetleri ile ilgili şikayetler için kullanılır. Apartman şikayetleri için 112 (polis), CİMER veya Sulh Hukuk Mahkemesi tercih edilmelidir.
Apartman Karar Defteri Yoksa Ne Olur?
Ciddi Sonuçlar:
- Alınan kararlar hukuki olarak ispat edilemez
- Aidat ve gider kararları geçersiz sayılabilir
- İcra takiplerinde itiraz riski artar
- Yöneticiye KMK md.33 uyarınca idari para cezası uygulanabilir
- Yönetici tazminat sorumluluğu altına girer
Kat Mülkiyeti Kanunu Önemli Maddeler
KMK Madde 20 Nedir?
KMK Madde 20 – Giderlere Katılma: Kat maliklerinin ortak giderlere nasıl katılacağını düzenler. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri eşit; sigorta, bakım, yönetici ücreti ise arsa payı oranında paylaşılır. Ödeme gecikmelerinde aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.
KMK Madde 33 Nedir?
KMK Madde 33 – Hakimin Müdahalesi: Kat malikleri kurulu kararlarına karşı veya yöneticinin görevini yapmaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru hakkını düzenler. Başvuru süreleri: Toplantıya katılanlar için 1 ay, katılmayanlar için öğrenmeden itibaren 1 ay, her halde 6 ay.
KMK Madde 41 Nedir?
KMK Madde 41 – Yöneticinin Denetimi: Kat malikleri kurulunun yöneticiyi sürekli denetlemesini ve haklı sebeple her zaman değiştirebilmesini düzenler. Hesap denetimi yönetim planında belirlenmemişse her 3 ayda bir yapılır.
Tek Kişi Kat Mülkiyeti Alabilir mi?
Evet, alabilir. Bir kişi, kat mülkiyetine tabi bir binada birden fazla bağımsız bölümün maliki olabilir. Hatta tüm bağımsız bölümler tek kişiye ait olabilir. Bu durumda malik, KMK md.34 uyarınca kanunen yönetici sıfatına sahiptir.
Apartman Yönetimine Gelen Cezayı Kim Öder?
| Ceza Türü | Ödeyen | Açıklama |
|---|---|---|
| Ortak alanlara kesilen ceza | Tüm kat malikleri (arsa payı oranında) | Asansör, bina dışı gibi ortak alan ihlalleri |
| Yöneticinin kusurundan kaynaklanan | Yönetici şahsen | Yönetici ihmalinden kaynaklanan cezalar |
| SGK, vergi cezaları | Önce ortak hesap, sonra yöneticiye rücu | Yönetici ihmaliyse rücu hakkı var |
Şikayet Hatları ve Başvuru Yerleri Özeti
| Şikayet Konusu | Başvuru Yeri / Hat |
|---|---|
| KMK ihlalleri, yönetici şikayeti | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Mali usulsüzlük, zimmet | Cumhuriyet Savcılığı |
| Gürültü şikayeti | 112 Acil Yardım / Belediye Zabıta |
| Genel şikayet | CİMER (cimer.gov.tr) |
| Çevre kirliliği, gürültü | 181 (Çevre Bakanlığı) |
| Profesyonel yönetim şikayeti | Tüketici Hakem Heyeti |
| İşçi hakları (kapıcı vb.) | ALO 170 |
Profesyonel Hukuki Destek Alın
Apartman yöneticisi ile yaşadığınız sorunlarda, haklarınızı korumak ve doğru adımları atmak için uzman avukat desteği alın.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Apartman yöneticisi nereye şikayet edilir?
KMK kapsamındaki şikayetler için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne, mali usulsüzlük için Cumhuriyet Savcılığı’na başvurulur. CİMER şikayeti kayıt amaçlıdır ancak doğrudan sonuç vermez.
Yönetici genel kurul kararı olmadan aidat artırabilir mi?
Hayır, artıramaz. Aidat artışı için mutlaka genel kurul kararı veya usulüne uygun tebliğ edilmiş işletme projesi gerekir. Aksi halde karara 7 gün içinde itiraz edebilirsiniz.
Apartman yöneticisi kaç yılda bir değişir?
Yönetici 1 yıl için seçilir ve her yıl olağan genel kurulda yeniden seçim yapılır. Haklı sebep varsa yıl dolmadan da değiştirilebilir.
Kat maliki tek başına yöneticiye dava açabilir mi?
Evet, KMK md.33 uyarınca her kat maliki tek başına Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Diğer maliklerin onayı gerekmez.
Yöneticinin zimmet yapması hangi suçu oluşturur?
TCK md.155/2 – Nitelikli Güveni Kötüye Kullanma suçunu oluşturur. Cezası 1-7 yıl hapis ve adli para cezasıdır.
Apartman karar defteri noter onaylı olmak zorunda mı?
KMK’ya göre karar defterinin noter tasdikli olması zorunludur. Noter onaysız defterlere işlenen kararların hukuki geçerliliği tartışmalıdır.
Aidat ödenmezse ne zaman icra başlatılabilir?
Vade tarihi geçtikten hemen sonra icra takibi başlatılabilir. Önceden ihtar gönderme zorunluluğu yoktur. Ayrıca aylık %5 gecikme tazminatı işler.
Komşuyu rahatsız etmenin cezası ne kadar?
2026 yılında konut gürültüsü için 13.847 TL idari para cezası uygulanır. TCK md.123 (huzur bozma) için 3 ay – 1 yıl hapis cezası verilebilir.
Denetçi yöneticiyi denetlemezse ne olur?
Denetçi, ihmal nedeniyle kat maliklerine karşı tazminat sorumluluğu altına girer. Yöneticinin usulsüzlüklerini tespit edip raporlamaması ciddi mali sorumluluk doğurur.
Profesyonel site yönetimi nereye şikayet edilir?
Profesyonel yönetim firmaları tüketici mevzuatına tabidir. Tüketici Hakem Heyeti’ne veya Tüketici Mahkemesi’ne şikayet edilebilir.
Yönetici devir yapmadan giderse ne yapılır?
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak devir teslimin yapılması ve belgelerin teslimi için hakimin müdahalesi talep edilebilir.
KMK md.25’e göre çekilmez komşu tahliye edilebilir mi?
Evet, diğer tüm kat malikleri birleşerek mahkemeden çekilmez komşunun dairesinin kendilerine devredilmesini isteyebilir. Bu son çare uygulamadır.
Bu makale 2026 yılı güncel mevzuatına göre hazırlanmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu ve ilgili yönetmelikler esas alınmıştır. Hukuki süreçlerde uzman avukat desteği almanız önerilir.