| Otopark Durumu | Yasal Dayanak | Paylaşım Yöntemi | Çözüm Yolu |
|---|---|---|---|
| Otopark = Daire Sayısı | KMK m.16 | Her daire 1 otopark | Arsa payı oranında dağıtım |
| Otopark > Daire Sayısı | KMK m.16 | Fazla yerler arsa payına göre | Genel kurul kararı |
| Otopark < Daire Sayısı | KMK m.33, m.42 | Kura / Dönüşüm / Oylama | Genel kurul + Harita mühendisi krokisi |
| Eklenti Otopark | KMK m.6 | Tapuda belirtilen malike ait | Tapudan kontrol |
| Otopark İşgali | KMK m.33 | Müdahalenin önlenmesi | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Bahçenin Otoparka Çevrilmesi | KMK m.19/2 | 4/5 çoğunluk gerekli | Yönetim planı değişikliği |
Bina Otoparkı Ortak Alan mıdır?
Evet, bina otoparkları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca ortak alan statüsündedir. Kanun, bağımsız bölüm ve eklenti olmayan tüm yerleri ortak yer olarak kabul etmektedir.
“Ortak yerler, kat malikleri tarafından ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan yerlerdir. Otoparklar, bahçeler, merdivenler, asansörler, çatılar bu kapsamda değerlendirilir.”
Yargıtay da çeşitli kararlarında bu hususu teyit etmiştir:
Yargıtay 5.HD E.1987/13124 K.1987/15320: “Otopark ortak alandır.”
Yargıtay 5.HD E.1979/8198 K.1979/9210: “Bahçe ortak alandır.”
Yargıtay 5.HD E.1973/14418 K.1973/13411: “Anayapıda bağımsız bölüm ve eklenti olmayan yerler ortak yerdir.”
Apartman Otoparkında Kimler Hak Sahibidir?
Apartman otoparkında hak sahipliği, otoparkın hukuki statüsüne göre değişiklik gösterir:
| Otopark Statüsü | Hak Sahibi | Kullanım Şekli |
|---|---|---|
| Ortak Alan Otopark | Tüm kat malikleri | Arsa payı oranında |
| Eklenti Otopark (Tapuda kayıtlı) | İlgili bağımsız bölüm maliki | Münhasır kullanım |
| Yönetim Planında Tahsisli | Tahsis edilen malik | Plan hükümlerine göre |
| Kiracının Durumu | Malikin halefi olarak kiracı | Arsa payı oranında |
Kiracı Apartman Otoparkı Kullanabilir mi?
Evet, Yargıtay kararlarına göre kiracılar bağımsız bölüm malikinin halefi (ardılı) olarak ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptir:
“Kat malikinin bağımsız bölümünü kira sözleşmesine dayalı olarak devamlı şekilde kullanan kiracılar da ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Bu kişiler, o bağımsız bölüm malikinin ardılı (halefi) olarak onun hakkı oranında ortak yerleri kullanabilirler. Bu haktan yararlanmalarına öteki kat malikleri engel olamazlar.”
Apartman Otopark Paylaşımı Nasıl Olmalı?
Otopark paylaşımı, KMK m.16 gereği arsa payı oranında yapılmalıdır. Ancak pratik uygulamada farklı senaryolar ortaya çıkmaktadır:
Otopark Sayısı Daire Sayısına Eşitse
Bu en ideal durumdur. 10 dairelik apartmanda 10 otopark yeri varsa ve arsa payları eşitse, her daire için 1 otopark hakkı bulunur.
Otopark Sayısı Daire Sayısından Fazlaysa
Örneğin 10 daire, 13 otopark yeri olan bir apartmanda fazla 3 yer arsa payı oranında dağıtılır. Arsa payı yüksek olan maliklerin birden fazla otopark hakkı olabilir.
Otopark Sayısı Daire Sayısından Azsa (Yetersiz Park Yeri)
En sık yaşanan sorun budur. Çözüm yolları:
- Kura Yöntemi: Tüm araç sahipleri arasında kura çekilerek park yerleri belirlenir.
- Dönüşüm Sistemi: Park yerleri belirli periyotlarla (6 ay veya 1 yıl) değiştirilir.
- Oylama: Kat malikleri kurulunda hangi araçların dışarıda kalacağına karar verilir.
- Dış Otopark Tahsisi: Dışarıda kalan araçlar için yakın ücretli otopark aboneliği yapılır, bedeli yönetim giderlerine dahil edilir.
Harita mühendisine otopark yerleşim krokisi çizdirilir. Kat malikleri kurulunda 4/5 çoğunlukla onaylanarak yönetim planının eki olarak tapuya tescil edilir. Bu sayede otopark tartışması kalıcı olarak çözülmüş olur.
Otopark Numaralandırma Nasıl Yapılır?
Otopark numaralandırması için şu adımlar izlenir:
- Harita mühendisi veya teknik eleman tarafından otopark alanının ölçümü yapılır.
- Her park yerine numara verilir ve kroki üzerine işlenir.
- Krokide park yeri boyutları (en az 2.5m x 5m = 12.5m2, manevra alanı dahil 20m2) gösterilir.
- Kat malikleri kurulunda numaralandırma onaylanır.
- Noter tasdikli kroki yönetim planı eki olarak tapuya tescil ettirilir.
- Her park yerine fiziksel numara etiketi veya boya ile işaretleme yapılır.
Otopark Standartları Nelerdir?
1 Otopark Kaç m2 Olmalı?
Otopark Yönetmeliği‘ne göre araç türüne göre minimum otopark boyutları belirlenmiştir:
| Araç Türü | Minimum Alan | Açıklama |
|---|---|---|
| Binek Otomobil | En az 20 m2 | Manevra alanı dahil |
| Kamyon ve Otobüs | En az 50 m2 | Manevra alanı hariç |
| Engelli Parkı | 3.5m x 5m = 17.5 m2 | Yan alan ek mesafe |
| Elektrikli Araç | 20 m2 + Şarj ünitesi | 2023 sonrası %5 zorunlu |
Otopark Sayısı Neye Göre Belirlenir? Kaç Daireden Sonra Otopark Zorunlu?
Otopark Yönetmeliği 31 Mart 2021 değişikliği ile daire büyüklüğüne göre otopark zorunluluğu getirilmiştir:
| Daire Büyüklüğü | Otopark Zorunluluğu |
|---|---|
| 80 m2’den küçük daireler | Her 3 daire için en az 1 otopark |
| 80-120 m2 arası daireler | Her 2 daire için en az 1 otopark |
| 120-180 m2 arası daireler | Her daire için en az 1 otopark |
| 180 m2 üzeri daireler | Her daire için 2 otopark |
Asgari zorunlu otopark adedi 20’den fazla olan yeni binalarda, 1 Ocak 2023’ten itibaren en az %5 oranında elektrikli araç park yeri düzenleme şartı getirilmiştir. AVM ve bölge otoparklarında bu oran %10’dur.
Otopark Yeri Tapuya İşlenir mi?
Tapuda Otopark Şerhi Ne Demek?
Otopark alanları iki farklı şekilde tapuya işlenebilir:
| Tescil Türü | Açıklama | Hukuki Sonuç |
|---|---|---|
| Eklenti Olarak Tescil | KMK m.6’ya göre beyanlar hanesine kaydedilir | Bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır |
| Yönetim Planı Eki | 4/5 çoğunluk kararı ile tapuya tescil | Tüm malikleri bağlar |
| Ortak Alan Kaydı | Mimari projede otopark olarak gösterilir | Tüm malikler arsa payı oranında hak sahibi |
Otopark Eklenti midir?
KMK m.6’ya göre bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş garaj, otopark gibi yerler eklenti sayılır. Eklentiler:
- Ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır
- O bölümün maliki eklentinin de tek başına maliki olur
- Tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir
- Bağımsız bölümle birlikte devredilir veya kiralanır
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesis edilirken otopark olarak ayrılan alanların, gereken hallerde ilgili idare meclisinde bu yönde karar alınmak suretiyle eklenti olarak ilgili bağımsız bölüme tapuda tahsisi gerçekleştirilebilir.”
Otopark Hesabı Nasıl Yapılır?
Arsa payına göre otopark hesabı şu formülle yapılır:
Toplam Arsa Payı ÷ Toplam Otopark Sayısı = 1 Otoparka Düşen Arsa Payı
Örnek: Sitedeki toplam arsa payı: 1.000, Otopark sayısı: 100
1.000 ÷ 100 = 10 arsa payına 1 otopark hakkı düşer.
10 arsa payına sahip daire → 1 araçlık yer
20 arsa payına sahip dubleks → 2 araçlık yer
50 arsa payına sahip işyeri → 5 araçlık yer
Apartman Otopark İşgali Nereye Şikayet Edilir?
Apartmanda Ortak Alanın İşgali Ne Anlama Gelir?
Ortak alan işgali; otopark, bahçe, merdiven boşluğu gibi ortak alanlarda diğer kat maliklerinin rızası olmadan eşya bırakma, yapı yapma veya hakkından fazla yer kullanma durumudur.
Şikayet Prosedürü
- Yazılı Uyarı: İşgal eden kat malikine yazılı uyarı yapılır.
- Yönetime Başvuru: Apartman yöneticisine durumu bildirin.
- İhtarname: Noter aracılığıyla ihtarname gönderilir.
- Genel Kurul Kararı: Konu genel kurulda görüşülür.
- Sulh Hukuk Mahkemesi: KMK m.33 kapsamında müdahalenin önlenmesi davası açılır.
Belediye zabıtası sadece imar mevzuatına aykırılık durumunda yetkilidir. Ortak alan işgali için asıl çözüm yeri Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 33. Maddesi Nedir?
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ana taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘ne başvurabilir.
Apartman Önüne Park Eden Araç Nereye Şikayet Edilir?
Apartman girişine veya garaj önüne hatalı park eden araçlar için:
| Şikayet Mercii | İletişim | Yetkisi |
|---|---|---|
| Polis İmdat | 155 | Trafik düzenini bozan araç çektirme |
| Alo Zabıta | 153 | Kaldırıma park cezası |
| Belediye Zabıta | Belediye numarası | İdari para cezası |
| Trafik Şube | Online ihbar | Trafik cezası ve araç çekme |
Evin Önüne Park Eden Araç Nasıl Çektirilir?
Garaj girişini engelleyen veya trafik düzenini bozan araçlar için 155 Polis İmdat aranmalıdır. Plaka numarası, fotoğraf ve konum bilgisi verilmelidir. Trafik ekipleri aracı kaldırılmayan durumlarda otoparka çektirir.
Araba Park Etmesin Diye Ne Yapılır?
- Belediyeden duba izni alınabilir
- “Park Yapılmaz” levhası konulabilir
- Garaj girişlerine “Garaj Kapısı – Park Yapılmaz” yazılmalıdır
- Site/apartman girişine bariyer veya bom sistemi kurulabilir
Apartman Bahçesi Otopark Yapılır mı?
Ortak Alana Otopark Yapılır mı?
Mimari projede bahçe olarak belirlenen alanın otopark yapılması için özel koşullar gerekir:
| Durum | Gerekli Çoğunluk | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Boş alan (özel amaca özgülenmemiş) | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42 |
| Projede bahçe olarak belirtilmiş | 4/5 çoğunluk | KMK m.19/2 |
| Özel amaca özgülenmiş (yeşil alan vb.) | Oybirliği | KMK m.45 |
“Mimari projede bahçe olarak gözüktüğü halde otopark olarak kullanılan alanın, KMK m.19/2’ye göre tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı rızası bulunmadığından, mimari projesine uygun hale getirilmesine karar verilmiştir.”
Apartman Bahçesinde Oturmak Yasak mıdır?
Hayır, apartman bahçesi ortak alandır ve tüm kat malikleri diğerlerini rahatsız etmemek koşuluyla kullanabilir. Ancak bahçeyi münhasıran kullanmak (çit çekmek, kapatmak) için izin gerekir.
Apartman Ortak Alanları Satılabilir mi?
Ortak alanlar kural olarak satılamaz. Ancak bazı istisnai durumlar mevcuttur:
Ana taşınmazın üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin tümünün malikleri tarafından oybirliği ile alınacak kararla:
- Ortak alanların kiralanması
- Arsanın bölünmesi veya devri
- Ortak kullanım şeklinin değiştirilmesi
gibi işlemler yapılabilir.
Belediyeler Otopark Ücreti Alabilir mi?
Evet, Otopark Yönetmeliği‘ne göre parselde otopark ihtiyacı karşılanamayan durumlarda belediyeler otopark bedeli alabilir:
- Bedelin %25’i ruhsat aşamasında alınır
- Kalanı 18 ayda taksitle ödenir
- Belediye bu bedelle 3 yıl içinde bölge otoparkı yapmak zorundadır
Kurallara Uymayan Komşu Nereye Şikayet Edilir?
Apartman kurallarına uymayan komşular için şikayet adresleri:
| Sorun Türü | Şikayet Mercii | Süreç |
|---|---|---|
| Otopark işgali | Yönetim → Sulh Hukuk Mahkemesi | KMK m.33 davası |
| Gürültü | Polis/Zabıta | İdari para cezası |
| Aidat ödememe | İcra Dairesi | İcra takibi |
| Projeye aykırılık | Belediye İmar | İmar denetimi |
Komşumu CİMER’e Şikayet Edebilir miyim?
CİMER, kamu kurumlarına yönelik şikayet platformudur. Komşu şikayetleri için etkili değildir. Ancak belediyenin görevini yapmaması durumunda CİMER’e başvurulabilir.
Komşunun Duvara Vurması Suç mu?
Sürekli ve kasıtlı olarak yapılan gürültü Kabahatler Kanunu kapsamında idari para cezasını gerektirir. Aşırı durumlarda TCK m.123 (kişilerin huzur ve sükununu bozma) kapsamında suç teşkil edebilir.
Apartman Yöneticisi Tek Başına Karar Alabilir mi?
Hayır, yönetici Kat Malikleri Kurulu kararlarını uygular, tek başına önemli kararlar alamaz:
| Karar Türü | Yetkili Organ | Gerekli Çoğunluk |
|---|---|---|
| Otopark paylaşımı | Kat Malikleri Kurulu | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Yönetim planı değişikliği | Kat Malikleri Kurulu | 4/5 çoğunluk |
| Ortak alan kiraya verme | Kat Malikleri Kurulu | Oybirliği |
| Acil onarım | Yönetici | Tek başına karar alabilir |
Apartman Düzenini Bozan Kişi Hakkında Ne Yapılmalı?
Apartmanda İstenmeyen Komşu Nasıl Çıkarılır?
KMK Madde 25 çekilmezlik hali düzenlemiştir. Buna göre aşağıdaki şartlardan birinin varlığı halinde kat malikinin dairesi zorla satılabilir:
| Çekilmezlik Şartı | Açıklama |
|---|---|
| 2 yıl içinde 3 icra takibi | Aidat borcu nedeniyle |
| Mahkeme kararına 1 yıl uymama | Sulh hakimi kararını ısrarla yerine getirmeme |
| Yasak kullanım | Bağımsız bölümü randevu evi/kumarhane yapma |
Kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alır. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Dairenin güncel bedeli bankaya depo edilir. Mahkeme kararıyla mülkiyet davacılara geçer, bedel davalıya ödenir.
Otopark Cezası Ödenmezse Ne Olur?
Apartman/site yönetimi tarafından belirlenen otopark kurallarına aykırılık cezaları hakkında önemli bilgiler:
Site yönetimlerinin aidat borçları için aylık %5 gecikme cezası uygulama dışında, kurallara uymayanlara doğrudan ceza uygulama yetkisi yasal mevzuatta düzenlenmemiştir. Ancak yönetim planı veya genel kurul kararına dayanılarak cezai şart uygulanabilir.
Otopark kurallarına uymayan kişiye karşı:
- Yönetim planında cezai şart varsa bu tutar icra yoluyla tahsil edilebilir
- Ortak alan işgali için müdahalenin önlenmesi davası açılabilir
- Aidat ödemeyen malike aylık %5 gecikme tazminatı işler
- Sürekli ihlallerde KMK m.25 kapsamında mülkiyetin devri davası açılabilir
Apartman Otopark Mahkeme Kararları
Yargıtay 18.HD E.2013/18679 K.2014/3477: “Her kat malikinin arsa payları oranında otoparktan yararlanmasına karar verilmesi gerekirken, devamlı özgülenmeyi kapsayacak biçimde bir araçlık otopark yerinin kullanılması şeklinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Yargıtay 20.HD E.2019/1835 K.2019/3580: “Mimari projede bahçe olarak özgülenen ancak otopark olarak kullanılan alanın, mimari projesine uygun hale getirilmesine karar verilmiştir.”
Yargıtay 20.HD E.2017/1947 K.2017/6235: “Ortak alanların kiraya verilmesi için oybirliği ile karar alınması gerekir. Yeterli nisap olmadan alınan kararlar iptal edilir.”
Yargıtay 5.HD E.2020/7809 K.2020/10390: “Ortak yerlerin kiraya verilmesi için oybirliği ile alınmış bir karar bulunmadığından, müdahalenin önlenmesine karar verilmesi gerekir.”
Site Otopark Kuralları ve Apartman Otopark Kuralları
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Otopark Yönetmeliği çerçevesinde uygulanması gereken temel kurallar:
- Arsa Payı Kuralı: Otopark kullanımı arsa payı oranında olmalıdır.
- Eşit Faydalanma: Yetersiz otopark durumunda adil paylaşım yapılmalıdır.
- İşgal Yasağı: Hakkından fazla yer kullanılamaz.
- Kiracı Hakkı: Kiracılar da malik halefi olarak otopark kullanabilir.
- Eklenti Saygısı: Tapuda eklenti olarak kayıtlı otoparklar münhasıran kullanılır.
- Genel Kurul Yetkisi: Otopark kararları genel kurulda alınır.
- 4/5 Çoğunluk: Yönetim planı değişikliği için 4/5 oy gerekir.
- Oybirliği: Ortak alanın kiraya verilmesi oybirliği gerektirir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Otopark Anlaşmazlıklarında Hukuki Destek
Apartman veya site otopark sorunlarınızda uzman avukat desteği alarak haklarınızı koruyun. Kat mülkiyeti hukuku alanında deneyimli ekibimiz yanınızda.