Apartman ve sitelerde en çok tartışılan konuların başında asansör aidatı gelmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi çerçevesinde belirlenen asansör giderleri, zemin kat sakinlerinden dükkan maliklerine kadar pek çok farklı durumu kapsamaktadır. 2026 yılı güncel ücretleri, yasal düzenlemeler ve Yargıtay kararları ışığında asansör aidat payının nasıl hesaplanacağını detaylı olarak inceliyoruz.
| Kat/Bölüm Durumu | Asansör Aidatı Öder mi? | Yasal Dayanak | Muafiyet Şartı |
|---|---|---|---|
| 1. Kat ve Üzeri Daireler | Evet, Öder | KMK m.20/b | Muafiyet Yok |
| Zemin/Giriş Kat Daireler | Şarta Bağlı | KMK m.20/c + Yönetim Planı | Yönetim Planında Muafiyet Varsa Ödemez |
| Bodrum Kat Daireler | Şarta Bağlı | KMK m.20/c + Yönetim Planı | Yönetim Planında Muafiyet Varsa Ödemez |
| Zemin Kat Dükkanlar | Evet, Öder | KMK m.20/b-c | Yönetim Planında Aksi Belirtilmedikçe |
| Kiracılar | Rutin Bakım Ödenir | KMK m.22 + Kira Sözleşmesi | Demirbaş Giderleri Ev Sahibine Ait |
| Apartmanda Oturmayan Malik | Evet, Öder | KMK m.20 | Muafiyet Yok |
Asansör Aidatı Nedir ve Nasıl Belirlenir?
Asansör aidatı, apartman veya site bünyesindeki asansörün bakım, onarım, elektrik tüketimi ve periyodik kontrol giderlerini karşılamak amacıyla kat maliklerinden tahsil edilen aidat türüdür. Bu aidat, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirlenir ve apartman yönetimi tarafından toplanır.
Asansör aidatının miktarını belirleyen temel faktörler şunlardır:
1. Bakım Sözleşmesi Bedeli: Aylık periyodik bakım ücreti (2026 yılı için 3.000 TL – 6.500 TL arası)
2. Elektrik Tüketimi: Asansörün aylık elektrik gideri
3. Yıllık Periyodik Kontrol: A Tipi Muayene Kuruluşu denetim ücreti
4. Onarım ve Yedek Parça: Arıza durumunda oluşan giderler
5. Sigorta Primi: Asansör sorumluluk sigortası (zorunlu)
Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Maddesi Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 20. maddesi, apartman ve sitelerdeki ortak giderlerin paylaşımı konusunda temel düzenlemeyi içermektedir. Bu madde, asansör aidatı dahil tüm ortak alan giderlerinin nasıl bölüştürüleceğini belirler.
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak katılınır.
b) Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, onarım giderleri ile işletme giderlerine arsa payı oranında katılınır.
c) Kat maliki, ortak tesisleri kullanmadığını veya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek giderlerden kaçınamaz.
Bu maddeye göre asansör giderleri, işletme gideri kapsamında değerlendirildiğinden kat malikleri arsa payları oranında bu giderlere katılmak zorundadır. Ancak yönetim planında farklı bir düzenleme yapılmışsa, o hükümler uygulanır.
2026 Yılı Asansör Bakım Ücreti Ne Kadar?
TASİAD (Tüm Asansör Sanayici ve İş İnsanları Derneği) tarafından açıklanan 2026 yılı tavsiye edilen asansör aylık bakım ücretleri aşağıdaki gibidir:
| Asansör Sınıfı | Açıklama | Aylık Bakım Ücreti (7 Durağa Kadar) |
|---|---|---|
| Sınıf I | İnsan taşımak için tasarlanmış asansörler | 3.000 TL + KDV |
| Sınıf II | İnsan + gerektiğinde yük taşıyan asansörler | 3.500 TL + KDV |
| Sınıf III | Hastane ve bakımevi asansörleri | 5.750 TL + KDV |
| Sınıf IV | Yük taşıma amaçlı asansörler | 6.500 TL + KDV |
| Sınıf V | Servis asansörleri (Monşarj) | 2.500 TL + KDV |
| Sınıf VI | Yoğun trafikli binalar (2,5 m/sn üzeri hız) | 15.000 TL + KDV |
Her ilave durak için: 500 TL + KDV
Panoramik asansörler için: 2.250 TL + KDV ilave
2000 kg üzeri her 1000 kg kapasite için: 2.250 TL + KDV ilave
Mesai dışı arıza servisi: 635 TL
Asansör Kullanmayan Aidat Öder mi?
Bu soru, apartman yaşamının en tartışmalı konularından biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin (c) bendi açıkça şunu belirtir: Kat maliki, ortak tesisleri kullanmadığını veya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek giderlerden kaçınamaz.
Ancak pratikte durum şöyle işlemektedir:
| Durum | Yönetim Planında Muafiyet Var | Yönetim Planında Muafiyet Yok |
|---|---|---|
| Zemin Kat Daire | Bakım Aidatı Ödemez | Arsa Payı Oranında Öder |
| Bodrum Kat Daire | Bakım Aidatı Ödemez | Arsa Payı Oranında Öder |
| Zemin Kat Dükkan | Bakım Aidatı Ödemez | Arsa Payı Oranında Öder |
| Asansör Yenileme Gideri | Herkes Öder (Demirbaş) | Herkes Öder (Demirbaş) |
Yargıtay’a göre, yönetim planındaki muafiyet hükmü yalnızca rutin bakım ve işletme giderlerini kapsar. Asansörün yenilenmesi veya büyük onarımı (demirbaş niteliğinde) söz konusu olduğunda, zemin kat dahil tüm kat malikleri arsa payları oranında bu gidere katılmak zorundadır.
1. Katta Oturanlar Asansör Parası Öder mi?
Evet, öder. 1. kat ve üzerindeki tüm katlar, yönetim planında aksi bir hüküm bulunmadığı sürece asansör giderlerine arsa payları oranında katılmak zorundadır. Çünkü bu katlar asansörden doğrudan faydalanmaktadır.
Bodrum Katta Oturan Asansör Aidatı Öder mi?
Bodrum katta oturanların asansör aidatı ödemesi konusu, yönetim planına bağlıdır. Yönetim planında “bodrum kattakiler asansör giderlerine katılmaz” şeklinde bir hüküm varsa ödeme yapılmaz. Ancak böyle bir hüküm yoksa, bodrum kat sakinleri de arsa payları oranında aidata katılır.
Dükkanlar Asansör Masrafına Katılır mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yönetim planında aksi belirtilmedikçe dükkanlar da asansör giderlerine katılmak zorundadır. Dükkanların asansörü kullanmaması, giderlerden muaf olmaları için yeterli değildir. Çünkü asansör, binanın ortak tesisi niteliğindedir ve tüm bağımsız bölümler arsa payları oranında bu giderlere katılır.
Asansör Bakım Ücretini Kiracı mı Öder Ev Sahibi mi?
Asansör giderlerinin kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşımı, giderin niteliğine göre belirlenir:
| Gider Türü | Sorumlu | Açıklama |
|---|---|---|
| Aylık Bakım Ücreti | Kiracı | İşletme gideri – Rutin bakım |
| Elektrik Gideri | Kiracı | İşletme gideri |
| Yıllık Periyodik Kontrol | Kiracı | İşletme gideri |
| Küçük Onarımlar (Ampul, tuş vb.) | Kiracı | Bakım gideri |
| Asansör Yenileme | Ev Sahibi | Demirbaş gideri |
| Motor Değişimi | Ev Sahibi | Demirbaş gideri |
| Kabin Yenileme | Ev Sahibi | Demirbaş gideri |
| Güvenlik Aksamı Değişimi | Ev Sahibi | Demirbaş gideri |
KMK m.22’ye göre kiracı, kat malikinin aidat borcundan müteselsilen sorumludur. Ancak bu sorumluluk, ödemekle yükümlü olduğu aylık kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracının ödediği aidat tutarı, kira borcundan mahsup edilir.
Asansör Bandrol Ücretini Kim Öder?
Asansör bandrol ücreti (periyodik kontrol ücreti), bina sorumlusu yani apartman yöneticisi tarafından ödenir. Bu ücret, tüm kat maliklerinden arsa payları oranında veya eşit olarak (yönetim planına göre) toplanarak karşılanır. Kiracılar için bu, işletme gideri kapsamında değerlendirilir.
Her Ay Asansör Bakımı Zorunlu mu?
Evet, zorunludur. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği’ne göre, asansörlerin ayda en az bir kez yetkili servis tarafından periyodik bakımının yaptırılması yasal zorunluluktur. Bu bakımı yaptırmayan bina yöneticileri hakkında idari para cezası uygulanır.
Asansör Yıllık Bakım Yapılmazsa Ne Olur?
Asansör yıllık periyodik kontrolü (A Tipi Muayene) yaptırılmazsa:
1. İdari para cezası (1705 sayılı Kanun m.6)
2. Asansörün belediye tarafından mühürlenerek hizmet dışı bırakılması
3. Kaza durumunda hukuki ve cezai sorumluluk
4. Sigorta kapsamı dışı kalma riski
Asansör Yeşil Etiket Kaç Yıl Geçerli?
Asansör periyodik kontrol sonucunda verilen etiketler ve anlamları:
| Etiket Rengi | Anlamı | Geçerlilik/Süre |
|---|---|---|
| Yeşil Etiket | Kusursuz – Güvenli | 1 yıl (bir sonraki kontrole kadar) |
| Mavi Etiket | Hafif Kusurlu | Bir sonraki yıllık kontrole kadar giderilmeli |
| Sarı Etiket | Kusurlu | 120 gün içinde giderilmeli |
| Kırmızı Etiket | Güvensiz – Kullanım Yasak | 60 gün içinde giderilmeli, aksi halde mühürlenir |
Kaç Katlı Binada Asansör Zorunlu?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre asansör zorunlulukları:
| Kat Sayısı | Zorunluluk |
|---|---|
| 3 Kat | Asansör yeri bırakılması zorunlu |
| 4 Kat ve Üzeri | Asansör yapılması zorunlu |
| 10 Kat ve Üzeri | En az 2 asansör zorunlu |
| 20+ Konut (Zemin Kat Üzeri) | En az 2 asansör zorunlu |
Apartmanda Asansör Kapatılabilir mi?
Asansörün kapatılması veya kullanıma açılması için kat malikleri kurulu kararı gerekir. Bu karar için salt çoğunluk (yarıdan bir fazlası) yeterlidir. Ancak güvenlik nedeniyle (kırmızı etiket) kapatılan asansör, bina yöneticisinin kararıyla derhal hizmet dışı bırakılmalıdır.
Apartman Yöneticisi Toplantı Yapmadan Aidat Artırabilir mi?
Hayır, artıramaz. Aidat artışı, kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Yönetici, kurul kararı olmadan tek başına aidat belirleyemez veya artıramaz. Ancak olağanüstü giderler (acil onarım gibi) için avans toplayabilir ve bunu sonraki genel kurulda onaya sunmalıdır.
Site Yönetimi Aidata Ne Kadar Zam Yapabilir?
Aidat artışı için yasal bir üst sınır yoktur. Artış oranı, kat malikleri kurulunun onaylayacağı işletme projesine bağlıdır. Kurul, bina giderlerini ve gelecek dönem tahmini harcamalarını değerlendirerek uygun gördüğü artışı onaylar.
Aidatını Ödemeyen Kat Maliki İçin Ne Yapılabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında:
1. Gecikme Tazminatı: Aylık %5 oranında (KMK m.20)
2. İcra Takibi: Yönetici veya herhangi bir kat maliki başlatabilir
3. Dava Açma: Sulh Hukuk Mahkemesinde aidat alacağı davası
4. Kanuni İpotek: Borcun tamamı için bağımsız bölüme ipotek şerhi
Apartman Aidat Makbuzu Vermek Zorunlu mu?
Evet, zorunludur. Vergi Usul Kanunu’na göre, apartman yönetimi de dahil tüm tahsilatlar için belge düzenlenmesi gerekir. Yönetici, aidat ödemeleri için makbuz veya dekont vermek zorundadır. Aksi halde hukuki sorumluluk doğar.
Aidat Yöneticinin Hesabına Yatar mı?
Aidat ödemeleri, apartman adına açılmış banka hesabına yatırılmalıdır. Yöneticinin kişisel hesabına aidat yatırılması uygun değildir. Yönetici, apartman hesabından yapılan harcamaları belgelendirmek ve kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür (KMK m.39).
Kat Maliki Hesapları İnceleyebilir mi?
Evet, inceleyebilir. KMK m.39’a göre her kat maliki, apartman gelir-gider hesaplarını, fatura ve makbuzları inceleme hakkına sahiptir. Yönetici, talep halinde bu belgeleri kat maliklerine göstermek zorundadır.
Apartman Yönetici Yardımcısı Aidat Öder mi?
Evet, öder. Yönetici yardımcısı olmak, aidat ödeme yükümlülüğünden muafiyet sağlamaz. Ancak kat malikleri kurulu kararıyla yönetici veya yardımcısına ücret ödenebilir. Bu ücret, aidat borcundan mahsup edilebilir.
4 Kişilik Asansör Maliyeti Ne Kadardır?
4 kişilik (320 kg kapasiteli) bir asansörün 2026 yılı tahmini kurulum maliyeti:
| Asansör Türü | Yaklaşık Maliyet (2026) |
|---|---|
| Makinalı Asansör (5 Durak) | 850.000 – 1.200.000 TL |
| Makinasız Asansör (5 Durak) | 750.000 – 1.000.000 TL |
| Hidrolik Asansör (5 Durak) | 650.000 – 900.000 TL |
Aidat Hesaplama Nasıl Yapılır?
Asansör dahil apartman aidatı şu şekilde hesaplanır:
Toplam Aylık Gider: Personel + Elektrik + Su + Asansör Bakım + Temizlik + Sigorta + Diğer
Eşit Aidat: Toplam Gider / Daire Sayısı
Arsa Payı Oranında: (Toplam Gider x Arsa Payı) / Toplam Arsa Payı
Asansör Yönetmeliği Nedir?
Türkiye’de asansörlerle ilgili iki temel yönetmelik bulunmaktadır:
1. Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB): Asansörlerin tasarımı, üretimi, montajı ve piyasaya arzını düzenler.
2. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği: Asansörlerin güvenli işletilmesi, aylık bakımı ve bina sorumlusunun yükümlülüklerini düzenler.
3. Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği: Yıllık kontrollerin nasıl yapılacağını, A Tipi Muayene Kuruluşlarının yetkilendirilmesini ve etiket sistemini düzenler.
Asansör Aidatı ve Apartman Hukuku Konusunda Profesyonel Destek
Asansör giderleri, aidat paylaşımı veya kat mülkiyeti uyuşmazlıkları konusunda hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimizle iletişime geçin.
Sıkça Sorulan Sorular
Son Güncelleme: Şubat 2026
Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki kararlarınızda mutlaka uzman bir avukattan danışmanlık alınız.