Kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır? Bu soru, apartman ve sitelerde yaşayan milyonlarca vatandaşın merak ettiği en önemli konulardan biridir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre 2026 yılında kat malikleri kurulu toplantısı, yılda en az bir kez yapılması zorunlu olan ve anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili tüm kararların alındığı resmi toplantıdır. Bu rehberde, toplantı çağrısından karar defterine kadar bilmeniz gereken her şeyi sade bir dille açıklıyoruz.
| 2026 Kat Malikleri Kurulu Toplantısı – Özet Bilgiler | |
|---|---|
| Toplantı Zamanı | Yılda en az 1 kez, Ocak ayı içinde (yönetim planında belirtilmemişse) |
| Toplantı Çağrısını Kim Yapar? | Yönetici (veya kat maliklerinin 1/3’ü olağanüstü toplantı için) |
| Çağrı Süresi (Olağanüstü) | En az 15 gün önceden taahhütlü mektup veya imza karşılığı |
| Toplantı Yeter Sayısı | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla (çifte çoğunluk) |
| 2. Toplantı Yeter Sayısı | Toplanma şartı yok, katılanların salt çoğunluğu ile karar |
| 1. ve 2. Toplantı Arası Süre | En az 7 gün, en fazla 15 gün |
| 1 Kişi En Fazla Kaç Oy? | Toplam oyların 1/3’ünden fazla olamaz |
| Yönetici Zorunluluğu | 8 veya daha fazla bağımsız bölüm varsa zorunlu |
| Karar Defteri | Noter tasdikli, her yıl Ocak sonuna kadar kapattırılmalı |
| İptal Davası Süresi | Karar tarihinden itibaren 1 ay (katılmayan için 6 ay) |
Kat Malikleri Kurulu Nedir ve Kimlerden Oluşur?
Kat malikleri kurulu, anagayrimenkuldeki (apartman, site vb.) tüm bağımsız bölüm sahiplerinden oluşan en yetkili karar organıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesi gereğince, anagayrimenkul bu kurul tarafından yönetilir. Kurul, yönetim planı çerçevesinde tüm yönetim kararlarını almaya yetkilidir.
Kat Malikleri Kurulunun Görevleri
- Yönetim planının yapılması ve değiştirilmesi
- Yönetici ve denetçi seçimi veya görevden alınması
- İşletme projesi ve bütçenin onaylanması
- Ortak yerlerde yenilik ve ilavelere karar verilmesi
- Aidat miktarlarının belirlenmesi
- Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözümü
- Ana taşınmazın yönetimine ilişkin diğer kararlar
Apartman Genel Kurul Çağrısını Kim Yapar?
Kat malikleri kurulu toplantısına çağrıyı yönetici yapar. KMK’nın 35. maddesi (k) bendi gereğince, toplantıya çağrı yöneticinin asli görevleri arasındadır. Ancak bazı durumlarda farklı kişiler de çağrı yapabilir:
| Toplantı Türü | Çağrıyı Kim Yapar? | Çağrı Şartları |
|---|---|---|
| Olağan Toplantı | Yönetici | Yönetim planında belirlenen tarih veya Ocak ayı |
| Olağanüstü Toplantı | Yönetici, Denetçi veya Kat Maliklerinin 1/3’ü | 15 gün önceden taahhütlü mektup veya imza karşılığı çağrı |
| Yönetici Yoksa | Herhangi bir kat maliki | Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak yönetici tayini istenir |
Yönetici Kat Malikleri Kurulunu Toplantıya Çağırmazsa Ne Olur?
Yönetici görevini ihmal ederek toplantı çağrısı yapmazsa şu yollar izlenebilir:
- Kat maliklerinin 1/3’ü olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir
- Denetçi de toplantı çağrısında bulunabilir
- KMK m.33 gereği Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabilir
- Mahkeme, yöneticiye 250 TL – 2.000 TL idari para cezası verebilir
- Gerekirse mahkeme kararıyla yeni yönetici atanabilir
Apartman Toplantı Duyurusu Kaç Gün Önce Duyurulur?
Toplantı duyurusu süresi, toplantının türüne göre değişiklik gösterir. Bu ayrımı doğru anlamak çok önemlidir:
| Toplantı Türü | Duyuru Süresi | Duyuru Şekli | Zorunlu mu? |
|---|---|---|---|
| Olağan Toplantı | Özel süre yok* | Yönetim planına göre (ilan panosu, SMS vb.) | Evet |
| Olağanüstü Toplantı | En az 15 gün önce | Taahhütlü mektup veya imza karşılığı yazılı çağrı | Evet |
| 2. Toplantı Bildirimi | 1. çağrıda belirtilmeli | 1. toplantıdan en az 7, en fazla 15 gün sonra | Evet |
Apartman Toplantı Çağrısı WhatsApp ile Yapılabilir mi?
Olağan toplantılar için: Yönetim planında özel bir düzenleme yoksa WhatsApp dahil her türlü iletişim yolu kullanılabilir. Ancak ispat açısından yazılı bildirimi tercih etmenizi öneririz.
Olağanüstü toplantılar için: Kesinlikle WhatsApp ile çağrı yapılamaz. Kanun açıkça taahhütlü mektup veya elden imza karşılığı tebligat şartı koymuştur. WhatsApp ile yapılan olağanüstü toplantı çağrısı hukuken geçersizdir.
Kat Malikleri Toplantısına Çağrı Usulü – Adım Adım
1 Toplantı Tarih ve Yerini Belirleyin
Olağan toplantı için yönetim planındaki tarih veya Ocak ayı; olağanüstü için uygun bir tarih seçilir. 1. ve 2. toplantı tarihleri birlikte belirlenir (arası 7-15 gün).
2 Gündem Maddelerini Hazırlayın
Görüşülecek konular açıkça listelenir: Yönetici seçimi, aidat belirleme, onarım kararları, denetim raporu vb. Olağanüstü toplantılarda gündem dışı karar alınamaz!
3 Çağrı Metnini Hazırlayın
Toplantı tarihi, saati, yeri, gündem maddeleri ve 2. toplantı bilgilerini içeren yazılı çağrı hazırlanır.
4 Tüm Kat Maliklerine Bildirim Yapın
Olağanüstü toplantı için: En az 15 gün önce taahhütlü mektup veya imza karşılığı tebligat. Taşınmazda oturmayan maliklere Tebligat Kanunu Ek m.1’e göre bildirim yapılır.
5 Hazirun Cetveli (Katılım Listesi) Hazırlayın
Toplantıya katılan kat maliklerinin adı, soyadı, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı yazılır; imzaları alınır.
Kat Malikleri Kurulu Kaç Kişiyle Toplanır? (Toplantı Yeter Sayısı)
KMK’nın 30. maddesi, toplantının geçerli olabilmesi için “çifte çoğunluk” kuralını benimsemiştir. Bu kural hem kişi sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk arar:
| Toplantı | Toplanma Yeter Sayısı | Karar Yeter Sayısı |
|---|---|---|
| 1. Toplantı (İlk Toplantı) | Kat maliklerinin sayı VE arsa payı bakımından yarıdan fazlası | Katılanların oy çokluğu |
| 2. Toplantı | Toplanma şartı aranmaz | Katılanların salt çoğunluğu |
| Yönetici Seçimi | Her toplantıda sayı VE arsa payı çoğunluğu şart (KMK m.34/4) | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Yönetim Planı Değişikliği | Tüm kat maliklerinin 4/5’i | 4/5 çoğunluk |
Karar Yeter Sayısı Ne Anlama Gelir?
Karar yeter sayısı, toplantıda karar alınabilmesi için gereken minimum oy sayısıdır. 1. toplantıda toplanma sağlandıktan sonra karar için katılanların oy çokluğu yeterlidir. 2. toplantıda ise katılanların salt çoğunluğu (yarıdan bir fazlası) ile karar alınır.
1 Kat Maliki En Fazla Kaç Oy Kullanabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesi, oy hakkını sınırlayan önemli düzenlemeler içerir:
| Durum | Oy Hakkı | Açıklama |
|---|---|---|
| Her kat maliki | 1 oy | Bağımsız bölümün büyüklüğü önemli değil |
| Birden fazla bağımsız bölüm sahibi | Her bölüm için 1 oy | Ancak toplam oyların 1/3’ünü geçemez |
| Vekil (40 veya daha az bölüm) | En fazla 2 kişiyi temsil | Küçük apartmanlarda sınırlama |
| Vekil (40’tan fazla bölüm) | Oyların en fazla %5’i | Büyük sitelerde oran sınırlaması |
| Paylı mülkiyet (ortak daire) | 1 oy | Paydaşlar içlerinden veya dışarıdan temsilci seçer |
Site Genel Kurul Toplantısı Nasıl Yapılır? (Toplu Yapılar)
634 sayılı Kanun’a 5711 sayılı Kanunla eklenen Ek 3. madde ile toplu yapılarda (sitelerde) farklı kurallar getirilmiştir:
- Toplantı Sıklığı: En geç 2 yılda bir (apartmanlarda yılda en az 1)
- Toplantı Zamanı: Yönetim planında belirtilmemişse 2. takvim yılının Ocak ayı
- Blok Toplantıları: Sadece bir bloğu ilgilendiren konular için o bloğun malikleri ayrı toplanabilir
- Yönetim Süresi: Yöneticiler 2 yıllık süre için seçilir
Apartman Yönetimi Toplantı Yapmadan Karar Alabilir mi?
Hayır, alamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre anagayrimenkulün yönetimine ilişkin tüm kararlar kat malikleri kurulu toplantısında alınmalıdır. Toplantı yapılmadan alınan kararlar hukuken geçersizdir ve kat malikleri tarafından iptal ettirilebilir.
İstisnai Durumlar
Yöneticinin toplantı yapmadan alabileceği kararlar sınırlıdır:
- Acil ve zorunlu onarımlar (su patlaması, çatı akması vb.)
- Rutin işletme giderleri (elektrik, su, doğalgaz faturaları)
- Kat malikleri kurulunca daha önce verilen kararların uygulanması
Kesinlikle hayır! Aidat artışı ancak kat malikleri kurulu kararıyla yapılabilir. Yöneticinin tek başına aidat artırma yetkisi yoktur. Böyle bir artış yapılmışsa iptal davası açılabilir.
Apartman Karar Defteri Nedir ve Nasıl Tutulur?
Karar defteri, kat malikleri kurulu toplantılarında alınan tüm kararların yazıldığı, noter tasdikli resmi defterdir. KMK’nın 32. maddesi bu defterin tutulmasını zorunlu kılmaktadır.
Apartman Karar Defterine İlk Ne Yazılır?
Karar defterine sırasıyla şunlar yazılır:
- Toplantı tarihi ve saati
- Toplantı yeri
- Katılan kat maliklerinin listesi (hazirun cetveli)
- Gündem maddeleri
- Görüşme özeti
- Alınan kararlar (madde madde, açık ve net şekilde)
- Oy dağılımı (kabul, ret, çekimser)
- Karara itiraz edenlerin isimleri ve itiraz gerekçeleri
- Tüm katılımcıların imzaları
Karar Defterine Yanlış Yazılırsa Ne Olur?
Karar defterindeki hatalar ciddi sorunlara yol açabilir:
- Silinti, kazıntı ve düzeltmeler şüphe uyandırır
- Yanlış yazılan kararlar iptal davasına konu olabilir
- Defterin delil değeri zayıflayabilir
- Mahkemece bilirkişi incelemesi istenebilir
Apartman Genel Kurul Toplantı Tutanağı Karar Defterine Yazılır mı?
Evet, yazılır. KMK m.32 gereği kat malikleri kurulu kararları bu deftere yazılmak zorundadır. Ayrı bir tutanak tutulmuşsa, bu tutanak da karar defterine yapıştırılabilir veya tutanağın deftere işlendiği belirtilerek eklenebilir. Önemli olan, tüm kararların noter tasdikli defterde kayıt altına alınmasıdır.
| Defter Türü | Zorunlu mu? | Noter Tasdiki | Kapanış Tarihi |
|---|---|---|---|
| Karar Defteri | Evet (KMK m.32) | Her sayfa mühürlü | Her yıl Ocak sonuna kadar |
| Denetim Defteri | Evet (KMK m.41) | Her sayfa mühürlü | Her yıl Ocak sonuna kadar |
| İşletme/Gelir-Gider Defteri | Zorunlu değil (uygulamada yaygın) | Tavsiye edilir | Zorunlu değil |
Apartman Yöneticisi Gelir ve Giderleri Tabloya Asmak Zorunda mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yöneticinin gelir-gider tablosunu ilan panosuna asma zorunluluğu açıkça düzenlenmemiştir. Ancak:
- KMK m.36: Yönetici, tüm gelir ve giderleri karar defterine yazmak ve belgeleri saklamak zorundadır
- KMK m.39: Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda hesap vermekle yükümlüdür
- Yönetim Planı: Birçok yönetim planında aylık gelir-gider bildirimi zorunlu tutulmuştur
- Şeffaflık İlkesi: İyi yöneticilik gereği düzenli bilgilendirme yapılmalıdır
Kimse Yönetici Olmak İstemezse Ne Olur?
Hiçbir kat maliki yöneticilik görevini üstlenmek istemezse şu yollar izlenir:
1. Dışarıdan Yönetici Atanması
Yönetim planında yasaklanmamışsa, kat malikleri kurulu dışarıdan profesyonel bir yönetici atayabilir. Bu durumda yöneticinin ücreti ve çalışma koşulları toplantıda belirlenir.
2. Mahkemeden Yönetici Tayini
KMK m.34/6 gereği, kat maliklerinin anlaşamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak yönetici tayini istenebilir. Mahkeme re’sen bir yönetici atar.
3. Sıralı Yöneticilik
Yönetim planında düzenlenmişse, kat malikleri sırayla yöneticilik görevini üstlenir. Sırası gelen malik kabul etmezse, yine mahkemeye başvurulabilir.
Kaç Daire Olursa Yönetici Olur?
8 veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (KMK m.34/2). 8’den az bağımsız bölüm varsa yönetici atanması isteğe bağlıdır, ancak yine de atanabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 42. Madde Nedir?
KMK’nın 42. maddesi, anagayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak faydalı yenilik ve ilaveleri düzenler. Bu maddeye göre:
| İşlem Türü | Gereken Çoğunluk | Gideri Kim Öder? |
|---|---|---|
| Faydalı yenilik ve ilaveler (havuz, otopark vb.) | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Yenilikten faydalananlar |
| Isı yalıtımı | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Arsa payı oranında tüm malikler |
| Merkezi sistemden ferdi sisteme dönüşüm | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Arsa payı oranında |
| 2000 m² üzeri binalarda ferdi sisteme dönüşüm | Oybirliği | Arsa payı oranında |
| Engelli erişimi için proje tadili | Sayı ve arsa payı çoğunluğu (3 ay içinde toplantı) | İlgili malik veya ortak |
Kat Mülkiyeti Kanunu 33. Madde Nedir? (Hakimin Müdahalesi)
KMK’nın 33. maddesi, kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açma hakkını ve hakimin müdahalesini düzenler:
İptal Davası Açma Süreleri
| Durum | Dava Açma Süresi | Başlangıç Tarihi |
|---|---|---|
| Toplantıya katılıp aleyhte oy kullanan | 1 ay | Karar tarihinden itibaren |
| Toplantıya katılmayan | 1 ay (en fazla 6 ay) | Kararı öğrendiği tarihten itibaren |
| Yok hükmünde veya mutlak butlan | Süre sınırı yok | Her zaman dava açılabilir |
Yetkili ve Görevli Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme: Anagayrimenkulün bulunduğu yer (kesin yetki)
- Yargılama Usulü: Basit yargılama usulü
- Husumet: Yöneticiye veya olumlu oy kullanan tüm kat maliklerine
Olağan ve Olağanüstü Toplantı Arasındaki Farklar
| Özellik | Olağan Toplantı | Olağanüstü Toplantı |
|---|---|---|
| Ne Zaman Yapılır? | Yılda en az 1 kez, yönetim planındaki tarih veya Ocak ayı | Önemli bir sebep çıktığında her zaman |
| Kim Çağırır? | Yönetici | Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ü |
| Çağrı Süresi | Özel süre şartı yok | En az 15 gün önce |
| Çağrı Şekli | Yönetim planına göre (esnek) | Taahhütlü mektup veya imza karşılığı yazılı (zorunlu) |
| Gündem Dışı Karar | Alınabilir | Alınamaz (gündeme bağlılık) |
| Yaptırım | Yapılmazsa yöneticiye ceza | Usulsüz çağrı kararları geçersiz kılar |
Kat Malikleri Olağanüstü Toplantı Çağrı Örneği
OLAĞANÜSTÜ KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTI ÇAĞRISI
Tarih: …/…/2026
Konu: Olağanüstü Genel Kurul Toplantısına Davet
Sayın Kat Maliki,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi gereğince, aşağıda belirtilen gündem maddelerini görüşmek üzere olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılacaktır.
1. Toplantı:
Tarih: …/…/2026 | Saat: … | Yer: …
2. Toplantı (Yeter sayı sağlanamazsa):
Tarih: …/…/2026 | Saat: … | Yer: …
GÜNDEM:
1. Açılış ve yoklama
2. Divan heyeti seçimi
3. [Toplantı konusu – örn: Çatı onarımı]
4. [Diğer gündem maddeleri]
5. Dilek ve temenniler
6. Kapanış
Toplantıya bizzat katılmanız, katılamayacaksanız noter onaylı veya yazılı vekaletname ile temsilci göndermeniz rica olunur.
Yönetici
[Ad Soyad – İmza]
Apartman Toplantı Duyurusu Örnekleri
Olağan Toplantı Duyurusu Örneği
OLAĞAN GENEL KURUL TOPLANTISI DUYURUSU
[Apartman/Site Adı] kat malikleri kurulunun 2026 yılı olağan genel kurul toplantısı aşağıdaki tarih ve yerde yapılacaktır.
Tarih: …/…/2026
Saat: …:…
Yer: …
Gündem: 1) Yönetim kurulu faaliyet raporu, 2) Denetim raporu, 3) Bütçe görüşmesi, 4) Yönetici ve denetçi seçimi, 5) Dilek ve temenniler
Not: 1. toplantıda yeter sayı sağlanamazsa 2. toplantı …/…/2026 tarihinde aynı yer ve saatte yapılacaktır.
Yönetici
Kat Mülkiyeti ve Kira Hukuku Konusunda Profesyonel Destek
Apartman toplantısı, yönetim kararları veya site yönetimi konularında hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçin.
İlgili Yasal Düzenlemeler
| Kanun/Madde | Düzenleme Konusu |
|---|---|
| KMK m.27 | Anagayrimenkulün yönetimi genel kuralı |
| KMK m.28 | Yönetim planı |
| KMK m.29 | Toplantı zamanı ve çağrı usulü |
| KMK m.30 | Toplantı ve karar yeter sayısı |
| KMK m.31 | Oy hakkı ve temsil |
| KMK m.32 | Kararlar ve karar defteri |
| KMK m.33 | Hakimin müdahalesi ve iptal davası |
| KMK m.34 | Yönetici atanması |
| KMK m.36 | Defter tutulması ve belgelerin saklanması |
| KMK m.42 | Faydalı yenilik ve ilaveler |
| KMK Ek m.3 | Toplu yapılarda yönetim |