Site yönetimi ceza kesebilir mi? sorusu, apartman ve site sakinlerinin en çok merak ettiği konuların başında gelmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde, site yönetiminin doğrudan para cezası kesme yetkisi bulunmamaktadır. Ancak yönetim planında cezai koşul öngörülmüşse, belirli şartlar altında yaptırım uygulanabilir. Bu makalede 2026 yılı güncel mevzuatı ışığında tüm detayları inceliyoruz.
| Konu | Sonuç | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Yönetici doğrudan ceza kesebilir mi? | Hayır, yetkisi yoktur | Cezaların Kanuniliği İlkesi |
| Yönetim planında cezai koşul varsa | Evet, uygulanabilir | TBK m.179-182, KMK m.28 |
| Kurallara uymayanlara yaptırım | Hakimin müdahalesi istenir | KMK m.33 |
| Mahkeme idari para cezası | 1.798 TL – 14.592 TL (2026) | KMK m.33/3 |
| Yönetici görev süresi | 1 yıl (Toplu yapılarda 2 yıl) | KMK m.34 |
| Yönetici görevden alma | Kat malikleri kurulu kararı | KMK m.34 |
Site Yönetimi Para Cezası Kesebilir mi?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetici veya yönetim kurulunun kat maliklerine para cezası kesebileceğine dair herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Cezaların kanuniliği ilkesi gereğince, ceza normlarının yalnızca yasalarla düzenlenmesi ve kamu otoritesi tarafından uygulanması gerekmektedir.
Yönetim Planında Cezai Koşul (Şart) Varsa
KMK m.28’e göre yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 179-182. maddeleri arasında düzenlenen cezai koşul hükümleri, yönetim planı için de uygulanabilir.
| Durum | Yönetim Cezai Koşul Uygulayabilir mi? | Açıklama |
|---|---|---|
| Yönetim planında cezai koşul hükmü var | Evet | TBK cezai koşul hükümleri uygulanır |
| Yönetim planında hüküm yok | Hayır | Yalnızca KMK m.33 yoluyla mahkemeye başvurulabilir |
| Kat malikleri kurulu kararı var | Kısmen | Oybirliğiyle alınmamışsa sonradan gelen malikleri bağlamaz |
| Cezai koşul miktarı belirtilmemiş | Tartışmalı | Belirsizlik nedeniyle uygulanamayabilir |
Site Yönetimi Hangi Hallerde Ceza Kesebilir?
Site yönetiminin cezai koşul uygulayabilmesi için aşağıdaki şartların tamamının sağlanması gerekmektedir:
- Yönetim planında açık hüküm: Hangi eylemlere cezai koşul uygulanacağı yazılı olmalı
- Ceza miktarı belirli/belirlenebilir: Tutar veya hesaplama yöntemi açıkça belirtilmeli
- Kanuna aykırı olmama: Cezai koşul KMK ve genel hukuk ilkelerine aykırı olmamalı
- Ölçülülük: Cezai koşul makul ve ölçülü olmalı
Site Kurallarına Uymayanlara Para Cezası Verilebilir mi?
Site kurallarına uymayanlara doğrudan para cezası verilemez. Ancak yönetim planında öngörülmüşse cezai koşul uygulanabilir. Öngörülmemişse, KMK m.33 kapsamında hakimin müdahalesi yoluna başvurulmalıdır.
| İhlal Türü | Yönetim Planında Hüküm Varsa | Hüküm Yoksa |
|---|---|---|
| Yanlış yere park etme | Cezai koşul uygulanabilir | Hakimin müdahalesi istenir |
| Gürültü yapma | Cezai koşul uygulanabilir | Hakimin müdahalesi istenir |
| Havuz kurallarına uymama | Cezai koşul uygulanabilir | Hakimin müdahalesi istenir |
| Ortak alanlara zarar verme | Cezai koşul + tazminat | Tazminat davası açılabilir |
| Aidat ödememe | %5 aylık gecikme tazminatı | KMK m.20 doğrudan uygulanır |
Apartman Yöneticisi Ceza Kesebilir mi?
Apartman yöneticisinin tek başına ceza kesme yetkisi yoktur. Yönetici, KMK m.38 gereğince kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve yalnızca kanunun ve kat malikleri kurulunun verdiği yetkileri kullanabilir.
Yöneticinin Yaptırım Uygulama Yetkisi
Yöneticinin doğrudan yaptırım uygulama yetkisi yoktur. Ancak aşağıdaki işlemleri yapabilir:
- Aidat borçluları için icra takibi başlatma
- KMK m.33 kapsamında hakimin müdahalesini isteme
- Kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırma
- Yönetim planında öngörülen cezai koşulları tahsil etme (varsa)
Site Yönetimi Park Cezası Kesebilir mi?
Site yönetiminin park cezası kesebilmesi için yönetim planında bu konuda açık bir cezai koşul hükmü bulunması gerekir. Aksi halde park ihlali yapanlara doğrudan para cezası kesilemez.
Site Havuz Kurallarına Uymama Cezası
Havuz kurallarına uymama durumunda da aynı prensipler geçerlidir:
| İhlal | Yaptırım (Yönetim Planında Hüküm Varsa) | Hüküm Yoksa |
|---|---|---|
| Belirlenen saatler dışında kullanım | Cezai koşul uygulanabilir | Uyarı + Hakimin müdahalesi |
| Hijyen kurallarına uymama | Cezai koşul uygulanabilir | Uyarı + Hakimin müdahalesi |
| Havuza zarar verme | Cezai koşul + tazminat | Tazminat davası |
| Güvenlik kurallarına uymama | Cezai koşul + geçici men | Uyarı + Hakimin müdahalesi |
Site Kararlarına Uymamak – Hakimin Müdahalesi (KMK m.33)
Yönetim planında cezai koşul öngörülmemişse veya kat maliki/kiracı kurallara uymuyorsa, KMK m.33 kapsamında hakimin müdahalesi istenebilir.
Hakimin Müdahalesi Süreci
| Yıl | Alt Sınır | Üst Sınır | Yasal Dayanak |
|---|---|---|---|
| 2022 | 1.250 TL | 10.149 TL | KMK m.33/3 |
| 2023 | 1.498 TL | 12.159 TL | Yeniden Değerleme |
| 2024 | 1.798 TL | 14.592 TL | Yeniden Değerleme |
| 2025 | ~2.600 TL | ~21.000 TL | %43,93 Artış |
| 2026 (Tahmini) | ~3.100 TL | ~25.000 TL | Beklenen Artış |
Apartman Düzenini Bozan Kişi Hakkında Ne Yapılmalı?
Apartman veya site düzenini bozan kişilere karşı izlenecek yol şu şekildedir:
Apartman Kurallarına Uymayanlara Yaptırım Seçenekleri
| Yaptırım | Şartı | Uygulayan |
|---|---|---|
| Yazılı uyarı | Yok | Yönetici |
| Cezai koşul tahsili | Yönetim planında hüküm olması | Yönetici |
| Ortak alanlardan geçici men | Yönetim planında hüküm olması | Kat Malikleri Kurulu |
| İdari para cezası | Hakimin müdahalesi talebi | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Tazminat | Zarar oluşması | Mahkeme |
| Mülkiyetin devrine zorlama | KMK m.25 şartları | Mahkeme (Aşırı haller) |
Site Yönetimindeki Usulsüzlükler Nereye Şikayet Edilir?
Site yönetimindeki usulsüzlükler için şikayet mercii, usulsüzlüğün türüne göre değişmektedir.
KMK Kapsamındaki Usulsüzlükler
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki sorunlar için doğrudan bir şikayet mercii yoktur. Bunun yerine:
- Kat Malikleri Kurulu: İlk başvuru yeri – olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir
- Denetçi: Yönetimin denetlenmesi ve rapor hazırlanması istenebilir
- Sulh Hukuk Mahkemesi: Kurul kararlarının iptali veya hakimin müdahalesi istenebilir
KMK Dışındaki Usulsüzlükler
| Usulsüzlük Türü | Başvuru Mercii | İletişim |
|---|---|---|
| Vergi usulsüzlüğü | Vergi Dairesi / Maliye | 444 0 189 |
| SGK usulsüzlüğü (Sigortasız işçi) | SGK | ALO 170 |
| İş Kanunu ihlalleri | Çalışma ve İş Kurumu | ALO 170 |
| Genel usulsüzlükler | CİMER | www.cimer.gov.tr |
| Güvenlik ihlalleri | Polis / Jandarma | 155 / 156 |
| Çevre/Hijyen sorunları | Belediye | İlgili belediye |
Yönetici CİMER’e Şikayet Edilir mi?
Site yöneticisi CİMER’e doğrudan şikayet edilemez. Bunun nedeni, site yöneticiliğinin özel hukuk ilişkisi kapsamında olması ve kamu otoritesi tarafından denetlenmemesidir.
Ne Zaman CİMER’e Başvurulabilir?
- Vergi kaçırma, SGK usulsüzlüğü gibi kamu düzenini ilgilendiren konularda
- Belediye veya diğer kamu kurumlarının görev alanına giren konularda
- Genel kamu hizmetleriyle ilgili şikayetlerde
Site Yönetimi Belediyeye Şikayet Edilir mi?
Belediyeye şikayet, yalnızca kamu düzenini ilgilendiren konularda yapılabilir:
| Konu | Belediye Yetkili mi? | Açıklama |
|---|---|---|
| Gürültü kirliliği | Evet | Çevre zabıtası müdahale edebilir |
| Hijyen sorunları | Evet | Sağlık zabıtası denetleyebilir |
| Kaçak yapı | Evet | İmar Müdürlüğü yetkili |
| Yönetici seçimi | Hayır | KMK kapsamında, Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Aidat uyuşmazlığı | Hayır | KMK kapsamında, Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yönetim hesapları | Hayır | Denetçi ve Sulh Hukuk Mahkemesi |
Site Yönetimi Hangi Durumlarda Mahkemeye Verilir?
Site yönetimi veya yönetici aşağıdaki durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava edilebilir:
- Kurul kararlarının iptali: Kanuna veya yönetim planına aykırı kararlar
- Hesap verme: Mali hesapların denetlenmesi talebi
- Görevin kötüye kullanılması: Zimmet, usulsüzlük iddiaları
- Yönetici atanması: Kat malikleri anlaşamazsa
- Hakimin müdahalesi: Yönetim planına aykırı davranışlar
Dava Açma Süreleri:
- Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan: Karar tarihinden itibaren 1 ay
- Toplantıya katılmayan: Kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay, her halde 6 ay
- Yokluk veya mutlak butlan halleri: Süre şartı aranmaz
Site Yönetimi Nasıl Düşürülür?
Site yöneticisini görevden almak için kat malikleri kurulu kararı gerekir. Yönetici hangi oy çoğunluğu ile seçilmişse, aynı oy oranı ile görevden alınabilir.
Yöneticiyi Görevden Alma Süreci
| Toplantı | Toplantı Yeter Sayısı | Karar Yeter Sayısı |
|---|---|---|
| İlk toplantı | Sayı ve arsa payı çoğunluğu (%51) | Katılanların oy çokluğu |
| İkinci toplantı (en geç 15 gün sonra) | Aranmaz | Katılanların salt çoğunluğu |
Site Yöneticisi Denetçiyi Görevden Alabilir mi?
Hayır. Denetçi, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve yine kurul kararıyla görevden alınabilir. Yöneticinin denetçiyi görevden alma yetkisi bulunmamaktadır.
Site Yönetimi 5 Yıllığına Seçilir mi?
Hayır. KMK m.34’e göre yöneticinin görev süresi 1 yıldır. Her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden seçim yapılmalıdır.
| Yapı Türü | Görev Süresi | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Apartman | 1 yıl | KMK m.34 |
| Toplu yapı (Site) | 2 yıl (yönetim planında aksi belirtilmemişse) | KMK m.69 |
| Mahkeme ataması | 6 aydan önce değiştirilemez | KMK m.34 |
Apartman Kararları Kaç Kişi ile Alınır?
Apartman kararları için gereken oy oranı, kararın türüne göre değişir:
| Karar Türü | Gereken Çoğunluk | Örnek |
|---|---|---|
| Genel kararlar | Oy çokluğu (salt çoğunluk) | Boya, onarım işleri |
| Yönetici/Denetçi seçimi | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Yönetici ataması |
| Yönetim planı değişikliği | 4/5 çoğunluk | Plan maddelerinin değiştirilmesi |
| Ortak alanların devri | Oybirliği | Bahçenin satışı |
| Isıtma sistemi dönüşümü | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş |
| Ticari alan açılması | Oybirliği | Meskende iş yeri açılması |
Kat Mülkiyeti Kanunu – İlgili Maddeler
| Madde | Konu | Özet |
|---|---|---|
| KMK m.18 | Kat maliklerinin borçları | Doğruluk kurallarına uyma, yönetim planına uyma yükümlülüğü |
| KMK m.20 | Ortak giderlere katılma | Aidat ödeme, %5 aylık gecikme tazminatı |
| KMK m.25 | Mülkiyetin devrine zorlama | Aşırı durumlarda kat mülkiyetinin devri zorlanabilir |
| KMK m.28 | Yönetim planı | Tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme |
| KMK m.30 | Toplantı ve karar yeter sayısı | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| KMK m.33 | Hakimin müdahalesi | İptal davası, idari para cezası |
| KMK m.34 | Yönetici atanması | 1 yıllık görev süresi, seçim usulü |
| KMK m.38 | Yöneticinin sorumluluğu | Vekil gibi sorumluluk |
| KMK m.41 | Denetim | Denetçi/denetim kurulu seçimi |
Site Yönetimi Hukuki Sorunlarınız mı Var?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, yönetim planı hazırlama, hakimin müdahalesi davaları ve site yönetimi hukuku konularında profesyonel destek alın.