Site Yöneticisi Nasıl Seçilir? 2026 Özet Tablosu
| Konu | 2026 Güncel Bilgi |
|---|---|
| Yasal Dayanak | 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 |
| Seçim Çoğunluğu | Sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk (%51+%51) |
| Zorunluluk Sınırı | 8 veya daha fazla bağımsız bölüm |
| Görev Süresi | 1 yıl (toplu yapılarda 2 yıl olabilir) |
| Ücret Hakkı | Kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir |
| Aidat Muafiyeti | Karar alınmazsa normal giderlerin yarısına katılmaz |
Apartman ve site yönetimi, toplu yaşam alanlarının düzenli işleyişinin temel taşıdır. Site yöneticisi nasıl seçilir sorusu, kat malikleri arasında en sık tartışılan konuların başında gelir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde yönetici seçimi, görev ve yetkileri net kurallarla belirlenmiştir. 2026 yılı itibarıyla güncel mevzuat ışığında, site yöneticiliğinin tüm boyutlarını bu kapsamlı rehberde ele alıyoruz.
Site Yöneticisi Seçimi Yasal Dayanağı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi, site ve apartman yöneticisi seçiminin temel yasal çerçevesini oluşturur. Bu madde uyarınca yönetici seçimi için belirli kurallar ve çoğunluk şartları getirilmiştir.
Site Yöneticisi Olma Şartları Nelerdir?
Site yöneticisi olma şartları Kat Mülkiyeti Kanunu’nda doğrudan sayılmamış olup, yönetici seçimi kat malikleri kurulunun takdirine bırakılmıştır. Ancak uygulamada aranan nitelikler şunlardır:
| Şart | Zorunlu mu? | Açıklama |
|---|---|---|
| Kat maliki olmak | Hayır | Dışarıdan yönetici seçilebilir |
| Apartmanda oturmak | Hayır | Oturmayan kişi de yönetici olabilir |
| Belge/sertifika | Hayır | Yasal zorunluluk bulunmuyor |
| Yaş sınırı | Hayır | Reşit olmak yeterli |
| Rıza | Evet | Kişi kabul etmeden zorla seçilemez |
Kimler Site Yöneticisi Olamaz?
Kanunda açık bir yasak olmamakla birlikte, uygulamada ve yönetim planlarında bazı kısıtlamalar getirilebilir:
- Yönetim planında özel kısıtlama varsa bu kişiler yönetici olamaz
- Kat malikleri kurulu kararıyla belirli kişiler hariç tutulabilir
- Kısıtlı veya vesayet altındaki kişiler yönetici olamaz
- Tüzel kişiler de yönetici seçilebilir (profesyonel yönetim şirketleri)
Apartmanda Oturmayan Kişi Yönetici Olabilir mi?
Evet, apartmanda oturmayan bir kişi yönetici olabilir. KMK m.34 uyarınca yönetici “kendi aralarından veya dışarıdan” seçilebilir. Bu düzenleme şu imkanları sağlar:
- Kat maliki olup başka yerde ikamet eden kişi yönetici olabilir
- Kat maliki olmayan tamamen dışarıdan bir kişi yönetici seçilebilir
- Profesyonel yönetim firmaları yönetici olarak atanabilir
Sitelerde Yönetici Nasıl Seçilir?
Sitelerde yönetici nasıl seçilir sorusunun cevabı, KMK m.34’te düzenlenmiştir. Seçim süreci belirli aşamalardan oluşur:
Toplantı Çağrısı
Tüm kat maliklerine en az 15 gün önce taahhütlü mektup veya imza karşılığı bildirim yapılır. Gündemde “yönetici seçimi” maddesi mutlaka yer almalıdır.
Toplantı Nisabı
İlk toplantı için sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk (%51+%51) gerekir. Sağlanamazsa en az 7 gün sonra ikinci toplantı yapılır.
Aday Belirleme
Kat malikleri arasından veya dışarıdan aday gösterilir. Aday rızası şarttır.
Oylama
Yönetici, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. İkinci toplantıda da aynı çoğunluk aranır.
Karar Defterine İşleme
Seçim kararı noter onaylı karar defterine yazılır ve katılan tüm malikler imzalar.
Apartman Yöneticisi Yüzde Kaç Oyla Seçilir?
Apartman yönetici seçimi çoğunluk şartı KMK m.34’te “sayı ve arsa payı çoğunluğu” olarak belirlenmiştir. Bu ikili çoğunluk sistemini anlamak önemlidir:
| Çoğunluk Türü | Oran | Açıklama |
|---|---|---|
| Sayı Çoğunluğu | %51 ve üzeri | Toplam kat maliki sayısının yarısından fazlası |
| Arsa Payı Çoğunluğu | %51 ve üzeri | Toplam arsa payının yarısından fazlası |
| İkinci Toplantı | Aynı oran | Yönetici seçiminde ikinci toplantıda da çift çoğunluk aranır |
İlk Defa Site Yönetimi Nasıl Oluşturulur?
İlk defa site yönetimi nasıl oluşturulur sorusu, yeni yapılan binalar ve siteler için kritik öneme sahiptir:
İlk Yönetim Kurulması Adımları:
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş olmalı
- Yönetim planı hazırlanmış ve tapuya tescil edilmiş olmalı
- Kat malikleri kurulu ilk toplantısını yapar
- Sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetici seçilir
- Denetçi veya denetim kurulu ayrıca seçilir
- Karar defteri noter onayıyla açılır
- İşletme projesi hazırlanır ve kat maliklerine bildirilir
Site Yönetimi En Az Kaç Kişi Olmalı?
KMK m.34 uyarınca yönetim yapısı iki şekilde kurulabilir:
| Yönetim Yapısı | Kişi Sayısı | Uygun Olduğu Yapılar |
|---|---|---|
| Tek Yönetici | 1 kişi | Küçük apartmanlar (8-30 daire) |
| Yönetim Kurulu | 3 kişi (veya daha fazla*) | Büyük siteler, toplu yapılar |
*Yönetim planında aksine hüküm varsa 3 kişiden fazla yönetim kurulu üyesi seçilebilir.
Yeni Yönetici Seçilemezse Ne Olur?
Yeni yönetici seçilemezse iki farklı durum ortaya çıkabilir:
1. Mevcut Yönetici Göreve Devam Eder
Görev süresi dolan yönetici, yeni yönetici seçilene kadar görevine devam eder. Bu sürede yaptığı işlemler geçerlidir.
2. Mahkemeden Yönetici Talep Edilir
Kat malikleri kurulu yönetici seçemezse, kat maliklerinden herhangi biri taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir (KMK m.34/6).
Apartman Yöneticisi En Fazla Kaç Yıl İçin Seçilebilir?
Site yönetimi 5 yıllığına seçilir mi? sorusu sıkça sorulur. KMK m.34 uyarınca yönetici görev süresi şöyle belirlenir:
| Yapı Türü | Görev Süresi | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Apartman | 1 yıl | KMK m.34 |
| Toplu Yapı (Site) | En fazla 2 yıl | KMK m.34, m.69 |
| Yeniden Seçim | Sınırsız | Aynı kişi tekrar seçilebilir |
Site Yöneticisinin Görev ve Yetkileri
KMK m.35’te yöneticinin görevleri ayrıntılı olarak sayılmıştır:
| Görev Alanı | Kapsam |
|---|---|
| Karar Uygulama | Kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi |
| Bakım-Onarım | Ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı |
| Sigorta | Ana gayrimenkul için sigorta yaptırılması |
| Aidat Tahsilatı | Avans ve gider paylarının toplanması |
| Hukuki İşlemler | Borçlu kat maliklerine dava ve icra takibi |
| Banka Hesabı | Yönetim adına hesap açılması |
| Toplantı Çağrısı | Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması |
| Asansör Bakımı | Asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrolü |
| Defter Tutma | Karar defteri ve işletme defteri tutulması |
| Belge Saklama | Tüm belgelerin dosyalanması ve muhafazası |
Apartman Yöneticisi Tek Başına Karar Alabilir mi?
Apartman yöneticisi tek başına karar alabilir mi? Bu soru site sakinlerinin en çok merak ettiği konulardan biridir.
Ancak bazı rutin işlemlerde yöneticinin takdir yetkisi vardır:
| İşlem Türü | Yönetici Tek Başına Yapabilir mi? |
|---|---|
| Aidat miktarı belirleme | Hayır – Kurul kararı gerekir |
| Aidat zammı yapma | Hayır – Kurul kararı gerekir |
| Büyük tadilat kararı | Hayır – Kurul kararı gerekir |
| Personel işe alma | Hayır – Kurul kararı gerekir |
| Acil onarımlar | Evet – Sonra kurula bildirir |
| Rutin bakımlar | Evet – Bütçe dahilinde |
| Fatura ödemeleri | Evet – Olağan giderler |
Apartman Yöneticisi Toplantı Yapmadan Aidat Artırabilir mi?
Site yönetimi kendi kafasına göre aidat zammı yapabilir mi? Kesinlikle hayır. Aidat belirleme ve artırma yetkisi münhasıran kat malikleri kuruluna aittir.
Site Yönetimi Giderleri Göstermek Zorunda mı?
Site yönetimi giderleri göstermek zorunda mı? Evet, yasal zorunluluktur.
Yöneticinin Hesap Verme Yükümlülüğü:
- Tüm gelir ve giderleri karar defterine işlemek
- Gider belgelerini (fatura, makbuz) saklamak
- Yıllık hesap raporunu denetçiye sunmak
- Kat maliklerinin inceleme talebini karşılamak
- Genel kurulda ibra için hesap vermek
Sitede Yönetici Aidat Öder mi?
Sitede yönetici aidat öder mi? sorusunun cevabı KMK m.40’ta düzenlenmiştir:
| Durum | Aidat Yükümlülüğü |
|---|---|
| Yönetim planında düzenleme varsa | Yönetim planı hükmü uygulanır |
| Kat malikleri kurulu kararı varsa | Kurul kararı uygulanır |
| Hiçbir düzenleme yoksa | Normal giderlerin yarısına katılmaz (KMK m.40/4) |
| Dışarıdan yönetici seçilmişse | Aidat yükümlülüğü yoktur, ücret alır |
Site Yöneticisi Ne Kadar Maaş Alır?
Site yöneticisi ne kadar maaş alır? sorusunun cevabı değişkendir. Devlet tarafından belirlenmiş sabit bir tarife yoktur.
| Yönetici Türü | 2026 Tahmini Ücret Aralığı |
|---|---|
| Gönüllü yönetici (küçük apartman) | Aidat muafiyeti veya 2.000-5.000 TL/ay |
| Kat maliki yönetici (orta ölçek) | 5.000-10.000 TL/ay |
| Profesyonel site müdürü | 25.000-45.000 TL/ay |
| Profesyonel yönetim şirketi | Daire başı 100-250 TL/ay |
Site Yöneticisi Kat Maliki Olmak Zorunda mıdır?
Site yöneticisi kat maliki olmak zorunda mıdır? Hayır, KMK m.34 uyarınca yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da seçilebilir. Bu esneklik sayesinde:
- Profesyonel yönetim şirketleri görevlendirilebilir
- Deneyimli dış yöneticiler atanabilir
- Kat maliklerinden hiçbiri istemezse dışarıdan çözüm bulunabilir
Site Yöneticiliği İçin Belge Gerekli mi?
Site yöneticiliği için belge gerekli mi? Yasal olarak herhangi bir belge, sertifika veya diploma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak profesyonel yönetim firmaları genellikle:
- Ticaret sicil kaydı
- Vergi levhası
- Mesleki sorumluluk sigortası
- Referanslar
gibi belgelerle hizmet vermektedir.
Apartman Karar Defteri Kuralları
Apartman Karar Defteri En Az Kaç Daire?
Karar defteri tutma zorunluluğu daire sayısına bağlı değildir. KMK m.32 uyarınca tüm kat mülkiyetine tabi yapılarda noter onaylı karar defteri tutulması zorunludur.
Apartman Karar Defteri Kaç Yıl Geçerli?
- Açılış tasdiki: Defter kullanılmaya başlanmadan önce zorunlu
- Kapanış tasdiki: Her takvim yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde
- Geçerlilik: Defter dolana kadar kullanılabilir
- Saklama süresi: En az 5 yıl (hukuki delil niteliği)
Apartman Karar Defterine İlk Ne Yazılır?
Karar defterine ilk olarak genellikle şunlar yazılır:
- Kat malikleri kurulu oluşumu ve ilk toplantı
- Yönetici seçimi kararı
- Denetçi seçimi kararı
- İşletme projesinin kabulü
- Aidat miktarının belirlenmesi
Apartman Karar Defterine Kiracılar İmza Atabilir mi?
Apartman karar defterine kiracılar imza atabilir mi? Hayır. KMK m.32 uyarınca karar defteri “toplantıda bulunan bütün kat maliklerince” imzalanır. Kiracılar kat maliki olmadığından:
- Karar defterini imzalama hakları yoktur
- Kat malikleri kurulunda oy kullanamazlar
- Ancak malik vekalet verirse malike ait oy kullanılabilir
Karar Defteri Olmadan Aidat Ödenir mi?
Karar defteri olmadan aidat ödenir mi? Aidat ödeme yükümlülüğü karar defteri varlığından bağımsızdır. KMK m.20 uyarınca kat malikleri ortak giderlere katılmak zorundadır. Ancak:
Aidat Yöneticinin Hesabına Yatar mı?
Aidat yöneticinin hesabına yatar mı? KMK m.35/j uyarınca yönetici, toplanan paraları “muteber bir bankada kendi adına fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle” açılacak hesaba yatırmalıdır.
Sitede Aidat Vermek Zorunlu mu?
Sitede aidat vermek zorunlu mu? Evet, KMK m.20 uyarınca tüm kat malikleri ortak giderlere katılmak zorundadır. Bu zorunluluk:
- Dairede oturulsa da oturulmasa da geçerlidir
- Ortak alanlar kullanılmasa da geçerlidir
- Kiracılar için de müteselsil sorumluluk vardır (kira bedeli sınırında)
Kat Mülkiyetinin 20. Maddesi Nedir?
Kat mülkiyetinin 20. maddesi nedir? Bu madde, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler:
– Kapıcı, kaloriferci, bekçi giderleri: Eşit katılım
– Sigorta, bakım, onarım, yönetici ücreti: Arsa payı oranında
– Gecikme tazminatı: Aylık %5
– Kiracı sorumluluğu: Kira bedeli sınırında müteselsil
Yönetici Seçerken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Yönetici seçerken nelere dikkat etmeliyiz? İyi bir yönetici seçimi için şu kriterlere dikkat edilmelidir:
Yöneticilerin Sahip Olması Gereken 4 Temel Özellik:
- Güvenilirlik: Mali konularda şeffaf ve dürüst olmalı
- İletişim Becerisi: Kat malikleriyle etkin iletişim kurabilmeli
- Organizasyon Yeteneği: Toplantı, bakım, tahsilat işlerini koordine edebilmeli
- Hukuki Bilgi: Temel KMK kurallarını bilmeli
Apartman Aidat Makbuzu Zorunlu mu?
Apartman aidat makbuzu zorunlu mu? KMK’da doğrudan bir zorunluluk olmamakla birlikte, gelir makbuzu düzenlenmesi şu açılardan önemlidir:
- Ödeme kanıtı oluşturur
- Hesap şeffaflığı sağlar
- Uyuşmazlıklarda delil niteliği taşır
- SGK denetimlerinde gerekli olabilir
2026 Apartman Kuralları
2026 yılı itibarıyla apartman ve site yönetiminde dikkat edilmesi gereken güncel kurallar:
| Konu | 2026 Güncel Uygulama |
|---|---|
| Asansör bakımı | Aylık bakım + yıllık kontrol zorunlu |
| Yangın güvenliği | Yangın tüpü ve söndürme sistemleri denetimi |
| Enerji kimlik belgesi | Bina bazlı zorunluluk devam ediyor |
| DASK sigortası | Tüm bağımsız bölümler için zorunlu |
| Karar defteri tasdiki | Ocak ayı sonuna kadar kapanış tasdiki |
Apartman Yönetici Seçimi Örneği
Örnek Seçim Kararı Metni:
“[Tarih] tarihinde yapılan Kat Malikleri Kurulu toplantısında, [Bina Adı] ana gayrimenkulünün yöneticisi olarak [Ad Soyad] T.C. Kimlik No: [No], 01.01.2026 – 31.12.2026 tarihleri arasında bir yıl süreyle görev yapmak üzere, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilmiştir. Yöneticiye aylık [X] TL ücret ödenmesine / normal yönetim giderlerinden muaf tutulmasına karar verilmiştir.”
Apartman Yöneticiliği İçin Gerekli Evraklar
Apartman yöneticiliği için gerekli evraklar başlığı altında yöneticinin bulundurması ve hazırlaması gereken belgeler:
- Noter onaylı karar defteri
- İşletme (gelir-gider) defteri
- Yönetim planı sureti
- İşletme projesi
- Banka hesap cüzdanı/ekstresi
- Aidat tahsilat makbuzları
- Fatura ve gider belgeleri
- Sigorta poliçeleri
- Asansör bakım sözleşmesi
- Personel özlük dosyaları (varsa)
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Site Yönetimi Hukuki Desteği
Apartman ve site yönetimi, yönetici seçimi veya kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek için uzman avukat kadromuzla yanınızdayız.