Kat malikleri kurulu nasıl toplanır 2026 sorusu, apartman ve site yönetiminde en sık karşılaşılan konulardan biridir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında düzenlenen kat malikleri kurulu toplantıları, ana taşınmazın yönetimine ilişkin kararların alındığı en yetkili organdır. Bu rehberde toplantı çağrı usullerinden yeter sayılara, yönetici seçiminden mahkemeye başvuru haklarına kadar tüm detayları 2026 yılı güncel mevzuatıyla açıklıyoruz.
| Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır 2026 – Özet Bilgiler | |
|---|---|
| Toplantıya kim çağırır? | Yönetici (olağan), yönetici/denetçi/1/3 malik (olağanüstü) |
| Olağan toplantı zamanı | Yılda en az 1 kez, yönetim planında belirtilen tarih veya Ocak ayı |
| Çağrı süresi (olağanüstü) | Toplantıdan en az 15 gün önce |
| Toplantı yeter sayısı | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla (çifte çoğunluk) |
| Karar yeter sayısı | Katılanların salt çoğunluğu |
| 2. toplantı aralığı | En az 7 gün, en fazla 15 gün sonra |
| Yönetici zorunluluğu | 8 veya daha fazla bağımsız bölümde zorunlu |
| 1 malikin max oy hakkı | Toplam oyların 1/3’ü |
| Karara itiraz süresi | Karar tarihinden itibaren 1 ay (katılmayanlar için 6 ay) |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi |
Kat Malikleri Kurulu Nedir ve Kimlerden Oluşur?
Kat Malikleri Kurulu, ana taşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ve yönetimle ilgili en üst düzey karar alma yetkisine sahip organdır. KMK m.27 uyarınca ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir.
Kurul, yalnızca kat maliklerinden oluşur. Kiracılar, intifa hakkı sahipleri veya bağımsız bölümlerden sürekli yararlananlar toplantılara katılabilir ancak oy kullanamazlar. Bununla birlikte alınan kararlar bu kişileri de bağlar.
Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri
- Yönetim planı hazırlama ve değiştirme (4/5 çoğunluk gerekli)
- Yönetici ve denetçi seçme/görevden alma
- İşletme projesi onaylama ve hesap denetimi
- Yenilik ve ilaveler için karar verme KMK m.42
- Uyuşmazlıkları çözme (malikler, yönetici, denetçi arasında)
- Ortak giderleri belirleme ve aidat miktarını onaylama
Kat Maliklerini Toplantıya Kim Çağırır?
Toplantıya çağrı yetkisi, toplantının türüne göre değişiklik gösterir:
| Toplantı Türü | Çağrı Yetkisi | Çağrı Usulü |
|---|---|---|
| Olağan Toplantı | Yönetici | Yönetim planına göre veya serbest şekil |
| Olağanüstü Toplantı | Yönetici, Denetçi veya Maliklerin 1/3’ü | İmzalattırılacak çağrı kağıdı veya taahhütlü mektup |
Yönetici Toplantıya Çağırmazsa Ne Olur?
Yönetici görevini ihmal ederek toplantıya çağrı yapmazsa:
- Denetçi toplantıya çağrı yapabilir
- Kat maliklerinin en az 1/3’ü birlikte hareket ederek çağrı yapabilir
- Hiçbir çözüm bulunamazsa KMK m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak hakimin müdahalesi istenebilir
Kat Malikleri Toplantısına Çağrı Usulü
Olağan Toplantı Çağrısı
KMK m.29 gereği olağan toplantı, yılda en az bir kez yapılmalıdır. Toplantı zamanı yönetim planında belirlenmemişse her takvim yılının Ocak ayı içinde yapılması gerekir. Toplu yapılarda ise en geç iki yılda bir toplanılır.
Olağan toplantı çağrısı için kanunda özel bir şekil şartı öngörülmemiştir. Yönetim planında aksine hüküm yoksa:
- Site/apartman panosuna asılarak
- SMS veya WhatsApp ile
- E-posta ile
- Taahhütlü mektup ile
çağrı yapılabilir.
Olağanüstü Toplantı Çağrısı
Olağanüstü toplantı için emredici şekil şartları vardır:
Önemli Sebep
Olağanüstü toplantı için önemli bir sebebin ortaya çıkması gerekir
15 Gün Önceden
Toplantıdan en az 15 gün önce çağrı yapılmalı
Yazılı Çağrı
İmzalattırılacak çağrı kağıdı veya taahhütlü mektup şart
Gündem Bildirimi
Toplantı sebebi ve gündem maddeleri açıkça belirtilmeli
Apartman Toplantı Duyurusu Kaç Gün Önce Yapılır?
| Toplantı Türü | Çağrı Süresi | Açıklama |
|---|---|---|
| Olağan Toplantı | Özel süre yok | Yönetim planına göre belirlenir |
| Olağanüstü Toplantı | En az 15 gün önce | Emredici hüküm, uyulmazsa geçersiz |
| 1. ve 2. Toplantı Arası | En az 7 gün | En fazla 15 gün olabilir |
Kat Malikleri Kurulu Kaç Kişiyle Toplanır? – Yeter Sayılar
KMK m.30 uyarınca kat malikleri kurulu “çifte çoğunluk” sistemiyle toplanır:
Örnek Hesaplama
100 bağımsız bölümlü, toplam 1000/1000 arsa paylı bir sitede:
- Toplantı yeter sayısı: En az 51 malik VE en az 501/1000 arsa payı
- Sadece 51 malik gelmiş olması yetmez, bu maliklerin toplam arsa payı da 501/1000’den fazla olmalıdır
Karar Yeter Sayısı Ne Anlama Gelir?
İlk toplantıda: Çifte çoğunluk (sayı + arsa payı) sağlanmalıdır.
İkinci toplantıda: Toplantı yeter sayısı aranmaz, ancak karar için katılanların salt çoğunluğu gerekir.
| Karar Türü | Gerekli Çoğunluk | Kanun Maddesi |
|---|---|---|
| Genel kararlar | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.30 |
| Yönetici seçimi | Sayı ve arsa payı çoğunluğu (her toplantıda) | KMK m.34/4 |
| Yönetim planı değişikliği | Tüm maliklerin 4/5’i | KMK m.28 |
| Ortak yerlerde yenilik/ilave | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42 |
| Yeni bağımsız bölüm ilavesi | Oybirliği | KMK m.44 |
| Isı yalıtımı/yakıt dönüşümü | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42 |
1 Kat Maliki En Fazla Kaç Oy Kullanabilir?
Kat mülkiyetinde oy hakkı konusunda temel kurallar:
- Her kat maliki, bağımsız bölümü ne olursa olsun tek bir oy hakkına sahiptir
- Birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bölüm için ayrı oy kullanabilir
- Ancak bir kişi, toplam oyların en fazla 1/3’ünü kullanabilir
Vekaletle Oy Kullanma
Kat malikleri oylarını vekil aracılığıyla da kullanabilir. Ancak:
- 40 veya daha az bağımsız bölümde: Bir kişi en fazla 2 kişinin vekili olabilir
- 40’tan fazla bağımsız bölümde: Bir kişi en fazla toplam oyların %5’i kadar oy kullanabilir
- Vekaletname için özel şekil şartı yoktur (yazılı olması ispat açısından önerilir)
Kaç Daire Olursa Yönetici Seçmek Zorunlu Olur?
KMK m.34/2 uyarınca 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur.
| Bağımsız Bölüm Sayısı | Yönetici Zorunluluğu | Açıklama |
|---|---|---|
| 1-7 arası | İsteğe bağlı | Kat malikleri isterse yönetici seçebilir |
| 8 ve üzeri | Zorunlu | Mutlaka yönetici atanmalı |
| Tek malik | Malik yönetici | Tüm bölümler tek kişiye aitse o kişi yöneticidir |
Kimse Yönetici Olmak İstemezse Ne Olur?
Kat malikleri aralarında yönetici seçemezlerse veya anlaşamazlarsa:
- Herhangi bir kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir
- Mahkeme tarafından yönetici atanır
- Yönetim planında “sırayla yöneticilik” düzenlenmişse, sırası gelen malik görevi kabul etmek zorundadır; istemezse yine mahkemeye başvurulabilir
Apartman Yönetimi Toplantı Yapmadan Karar Alabilir mi?
KMK m.32 gereği ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin kararlar kat malikleri kurulu toplantısında alınmalıdır. Toplantı yapılmadan:
- Aidat artırımı yapılamaz
- Yönetici seçilemez
- İşletme projesi onaylanamaz
- Ortak alanlarda değişiklik kararı verilemez
Apartman Yöneticisi Toplantı Yapmadan Aidat Artırabilir mi?
Hayır. Aidat artışı, kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Yönetici tek başına aidat artıramaz. İşletme projesi hazırlanır ve kurulun onayına sunulur. Kurul onaylamadıkça aidat artışı geçerli değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 42. Madde Nedir?
KMK m.42 ortak yerlerde yapılacak faydalı yenilik ve ilaveleri düzenler:
Bu madde kapsamına giren konular:
- Isı yalıtımı yapılması
- Isıtma sisteminin yakıt dönüşümü (doğalgaza geçiş vb.)
- Merkezi sistemden ferdi sisteme veya tersine geçiş
- Engelliler için proje tadilat
- Ortak alanlara güvenlik sistemi kurulması
Kat Mülkiyetinin 33. Maddesi Nedir? – Hakimin Müdahalesi
KMK m.33 kat maliklerine mahkemeye başvuru hakkı tanır:
| Başvuru Nedeni | Süre | Başvuran |
|---|---|---|
| Kurul kararına itiraz (toplantıya katılan) | Karar tarihinden itibaren 1 ay | Aykırı oy kullanan malik |
| Kurul kararına itiraz (toplantıya katılmayan) | Öğrenmeden itibaren 1 ay, her halde 6 ay | Toplantıya katılmayan malik |
| Yok veya mutlak butlan halleri | Süre aranmaz | İlgili herkes |
| Borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi | Her zaman | Zarar gören malik |
Kat Malikleri Kurulu Şikayet ve İptal Davası
Usulsüz alınan kurul kararlarının iptali için:
- Öncelikle kat malikleri kuruluna başvurulması önerilir
- Çözüm bulunamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılır
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi
Kat Malikleri Kurulu Nerede Toplanır?
Kanunda toplantı yeri konusunda zorunlu bir düzenleme yoktur. Genel uygulamada:
- Ana taşınmazın ortak alanlarında (toplantı salonu, bahçe vb.)
- Yönetim planında belirlenen yerde
- Uygun görülen herhangi bir mekanda
toplanılabilir. Önemli olan tüm maliklerin toplantı yerine erişebilmesidir.
Kat Malikleri Kurulu Toplantı Süreci – Adım Adım
Çağrı Yapılması
Yönetici veya yetkili kişiler tarafından usulüne uygun çağrı
Yeter Sayı Kontrolü
Sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlandığının tespiti
Toplantı Başkanı Seçimi
Toplantıyı yönetecek başkan belirlenir
Gündem Görüşmeleri
Belirlenen gündem maddeleri sırasıyla görüşülür
Oylama ve Karar
Her madde için gerekli çoğunlukla oylama yapılır
Karar Defterine Yazım
Kararlar noter tasdikli deftere yazılır ve imzalanır
Kat Malikleri Kurulu Kanunu – Yasal Çerçeve
| Madde | Düzenleme Konusu |
|---|---|
| KMK m.27 | Ana gayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetilmesi |
| KMK m.28 | Yönetim planı ve değiştirilmesi (4/5 çoğunluk) |
| KMK m.29 | Toplantı zamanları ve çağrı usulü |
| KMK m.30 | Toplantı ve karar yeter sayıları |
| KMK m.31 | Oy hakkı ve kullanımı |
| KMK m.32 | Uyuşmazlıkların çözümü ve karar defteri |
| KMK m.33 | Hakimin müdahalesi ve iptal davası |
| KMK m.34 | Yönetici atanması ve görevleri |
| KMK m.42 | Faydalı yenilik ve ilaveler |
| KMK m.43 | Çok masraflı ve lüks ilaveler |
| KMK m.44 | Bağımsız bölüm ilavesi (oybirliği) |
Kat Malikleri Kurulu Kararlarıyla İlgili Hukuki Destek
Apartman veya site yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarınızda profesyonel hukuki danışmanlık için bizimle iletişime geçin.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat malikleri kurulu olağanüstü toplantı için en az kaç gün önceden çağrı yapılmalı?
Olağanüstü toplantı için toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalattırılacak çağrı kağıdı veya taahhütlü mektupla bildirim yapılması zorunludur.
İkinci toplantıda karar almak için kaç kişi gerekir?
İkinci toplantıda toplanma yeter sayısı aranmaz, ancak karar alabilmek için katılanların salt çoğunluğu gereklidir. Yönetici seçimi hariç; yönetici seçiminde ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu şarttır.
Kat malikleri kurulu kararına karşı nereye başvurulur?
Karara itiraz için ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur. Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan malik 1 ay içinde, katılmayan malik ise öğrenmeden itibaren 1 ay ve her halde 6 ay içinde dava açabilir.
Yönetim planı nasıl değiştirilir?
Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin 4/5’inin (beşte dördünün) oyu gereklidir. Bu oran sağlanamazsa yönetim planı değiştirilemez.
Ortak alanlara asansör taktırmak için ne gerekir?
Projede öngörülmemiş asansör ilavesi için KMK m.42 uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Engelli bireylerin yaşamı için zorunlu ise ek kolaylıklar sağlanmıştır.
Kiracılar toplantıda oy kullanabilir mi?
Hayır. Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve bağımsız bölümlerden sürekli yararlananlar toplantılara katılabilir ancak oy kullanamazlar. Sadece kat malikleri oy hakkına sahiptir.
Toplantıda gündem dışı karar alınabilir mi?
Olağan toplantılarda gündem dışı konular görüşülebilir. Ancak olağanüstü toplantılarda gündeme bağlı kalınması zorunludur; gündem dışı alınan kararlar geçersiz sayılabilir.
Bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa nasıl oy kullanılır?
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki (paydaş) varsa, aralarından seçtikleri veya dışarıdan belirledikleri tek bir temsilci aracılığıyla tek bir oy kullanırlar.
Yönetici dışarıdan (malik olmayan) biri olabilir mi?
Evet. Yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir. Ancak yönetim planında dışarıdan yönetici yasağı varsa bu durumda sadece malikler arasından seçim yapılabilir.
Toplantıya usulüne uygun çağrılmadım, ne yapabilirim?
Usulüne uygun çağrılmadıysanız ve toplantıya katılmadıysanız, alınan kararların iptalini isteyebilirsiniz. Ancak usulsüz çağrıya rağmen toplantıya katıldıysanız bu itiraz hakkınızı kaybedersiniz.
Kat malikleri kurulu yılda kaç kez toplanır?
Olağan toplantı yılda en az bir kez yapılmalıdır. Toplu yapılarda ise en geç iki yılda bir toplanılır. Bunun dışında ihtiyaç halinde olağanüstü toplantı her zaman yapılabilir.
Aidat ödemeyen kat maliki toplantıda oy kullanabilir mi?
Kanunda aidat borcu nedeniyle oy hakkının kısıtlanacağına dair bir hüküm yoktur. Aidat borcu olan malik de oy kullanabilir. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.