Genel Kurul Kararı Olmadan Aidat Artışı Geçerli mi?
Kısa Cevap: Hayır, geçerli değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici tek başına aidat artışı yapamaz. Aidat artışı için mutlaka Kat Malikleri Genel Kurulu’nun onayı veya işletme projesinin usulüne uygun tebliği gerekir. Genel kurul kararı olmadan yapılan aidat artışları hukuka aykırıdır ve kat malikleri bu artışı ödemek zorunda değildir.
2026 yılına girerken site ve apartman sakinlerinin en çok merak ettiği konulardan biri, yöneticinin tek başına aidat artışı yapıp yapamayacağıdır. Özellikle asgari ücret artışı, enerji maliyetleri ve enflasyon nedeniyle aidat zamları gündeme gelirken, bu artışların hangi koşullarda hukuka uygun olduğunu bilmek büyük önem taşımaktadır.
Genel Kurul Kararı Olmadan Aidat Artışı Durumu – 2026
| Durum | Geçerlilik | Yasal Dayanak | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Yönetici tek başına artış yaparsa | GEÇERSİZ | KMK Madde 37 | Malik ödeme yapmak zorunda değil |
| Genel kurul kararı ile artış | GEÇERLİ | KMK Madde 29-30 | Tüm malikler bağlı |
| İşletme projesi tebliğ + 7 gün itiraz yok | GEÇERLİ | KMK Madde 37 | Proje kesinleşir |
| Avans yetersiz kalırsa ek avans | KOŞULLU | KMK Madde 35 | İlk toplantıya kadar geçerli |
| Karar defterine yazılmamış artış | GEÇERSİZ | KMK Madde 32 | İspat edilemez, geçersiz |
Site Yöneticisi Toplantı Yapmadan Aidat Artırabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 37. maddesi bu konuda açık bir düzenleme getirmektedir. Yönetici veya yönetim kurulu, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa kendisi bir işletme projesi hazırlayabilir. Ancak bu projenin kesinleşmesi için kat maliklerine usulüne uygun tebliğ edilmesi ve 7 gün içinde itiraz edilmemesi gerekir.
Yöneticinin İşletme Projesi Hazırlaması Süreci
Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesinin geçerli olabilmesi için şu adımlar izlenmelidir: Proje hazırlanır, kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir, 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. İtiraz halinde kat malikleri kurulu toplanarak karar verir.
Aidat Artışına Kim Karar Verir?
Aidat artışı yetkisi münhasıran Kat Malikleri Genel Kurulu’na aittir. Yönetici bu yetkiyi tek başına kullanamaz. Ancak yöneticinin sınırlı bazı yetkileri bulunmaktadır:
| Yetkili Organ | Yetki Kapsamı | Koşul |
|---|---|---|
| Kat Malikleri Genel Kurulu | Kalıcı aidat artışı, işletme projesi onayı | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Yönetici/Yönetim Kurulu | İşletme projesi hazırlama (taslak) | Kurulun onayı veya tebliğ + itiraz yok |
| Yönetici | Ek avans toplama (KMK md.35) | Mevcut avans tükenmiş olmalı, ilk toplantıya kadar |
Apartman Aidatı Yılda Kaç Kez Artırılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aidat artışı için yıllık bir sayı sınırlaması bulunmamaktadır. Genel kurul her toplandığında yeni bir işletme projesi kabul edebilir ve aidat tutarını değiştirebilir. Ancak her artış için mutlaka genel kurul kararı gerektiğinden, pratikte yılda 1-2 kez artış yapılması olağandır.
Dikkat: Bazı site yönetimleri genel kurul yapmadan yıl içinde birden fazla aidat artışı yapmaktadır. Bu durum hukuka aykırıdır. Kat malikleri bu artışlara itiraz edebilir ve ödeme yapmak zorunda değildir.
2026 Aidat Artış Oranı ve Yasal Sınır
2026 yılı için site aidatlarında yasal bir üst sınır var mı sorusu sıkça sorulmaktadır. Mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat artışında kira artışındaki gibi bir tavan oran bulunmamaktadır. Yeniden Değerleme Oranı (YDO) olan %25,49, devletin vergi ve harç alacakları için geçerli olup, site aidatları için bağlayıcı değildir.
| Konu | 2026 Durumu | Açıklama |
|---|---|---|
| Yeniden Değerleme Oranı (YDO) | %25,49 | Vergi ve harçlar için geçerli, aidat için bağlayıcı değil |
| Kalıcı aidat artışı üst sınırı | YOK | Genel kurul kararıyla serbestçe belirlenir |
| Geçici avans artışı (TBMM teklifi) | YDO ile sınırlı | Genel kurul yapılana kadar geçerli (teklif aşamasında) |
| Kiracı için üst sınır | Kira bedeli | Kiracı, kira bedelini aşan aidatı ödemez |
| 2026 Asgari Ücret | 33.030 TL (brüt) | Personel giderlerini doğrudan etkiler |
| 2026 Kıdem Tazminatı Tavanı | 64.948,77 TL | Kapıcı/güvenlik tazminat rezervleri |
2026 Site Aidatı Ne Kadar?
Site aidatı tutarı, binanın büyüklüğü, personel sayısı, ortak alan çeşitliliği ve sunulan hizmetlere göre değişkenlik gösterir. 2026 yılında aidat tutarlarını belirleyen temel faktörler şunlardır:
| Gider Kalemi | 2026 Etkisi | Aidat Payı |
|---|---|---|
| Personel Giderleri (Kapıcı, Güvenlik) | Asgari ücret %27 artış | %50-70 |
| Enerji Giderleri (Elektrik, Doğalgaz) | Enflasyon endeksli artış | %15-25 |
| Bakım-Onarım (Asansör, Jeneratör) | Enflasyon + döviz etkisi | %10-15 |
| Sigorta ve Diğer | YDO civarı artış | %5-10 |
2026 Aidat Beklentisi: Sektör uzmanlarına göre 2026 yılında ortalama aidat artışının %35-45 aralığında olması beklenmektedir. Bu artışın en büyük nedeni personel giderlerindeki yükseliştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 – Giderlere Katılma
KMK Madde 20, aidat paylaşımının temel kurallarını belirler. Bu maddeye göre giderler iki farklı şekilde paylaştırılır:
| Gider Türü | Paylaşım Yöntemi | Örnekler |
|---|---|---|
| Personel giderleri | EŞİT | Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi maaşları |
| İşletme giderleri | ARSA PAYI ORANINDA | Sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı |
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33 – Hakimin Müdahalesi
KMK Madde 33, kat malikleri kurulu kararlarına itiraz ve hakimin müdahalesini düzenler. Bu maddeye göre:
İptal Davası Süreleri
Toplantıya katılan malik: Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde
Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmeden itibaren 1 ay, her halde 6 ay içinde
Yetkili Mahkeme: Gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 – Yenilik ve İlaveler
KMK Madde 42, ortak alanlarda yapılacak değişiklikleri düzenler. Bu maddeye göre kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına değişiklik yapamazlar. Ortak yerlerin iyileştirilmesi için yapılacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Karar Defteri Olmadan Aidat Ödenir mi?
Karar defteri, kat malikleri kurulu kararlarının yazıldığı ve noter tarafından onaylanan resmi belgedir. KMK Madde 32’ye göre tüm kararlar bu deftere yazılmalıdır.
| Durum | Hukuki Sonuç | Aidat Ödeme Zorunluluğu |
|---|---|---|
| Karar defteri var, karar yazılı | Geçerli karar | EVET |
| Karar defteri var, karar yazılmamış | İspat sorunu | TARTIŞMALI |
| Karar defteri yok | Yönetim usulsüz | HAYIR |
Apartman Kararları Kaç Kişi ile Alınır?
Kat malikleri kurulu toplantısı ve karar alma yeter sayıları KMK Madde 30’da düzenlenmiştir:
| Toplantı Türü | Toplantı Yeter Sayısı | Karar Yeter Sayısı |
|---|---|---|
| İlk Toplantı | Sayı ve arsa payı çoğunluğu (yarıdan fazla) | Oy çokluğu |
| İkinci Toplantı | Katılanlar yeterli | Katılanların oy çokluğu |
| Yönetim Planı Değişikliği | – | Tüm maliklerin 4/5’i |
Aidat Yöneticinin Hesabına Yatar mı?
KMK Madde 35’e göre yönetici, topladığı paraları ve avansları yatırmak üzere muteber bir bankada kendi adına fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırır. Yani aidatlar yöneticinin kişisel hesabına değil, site yönetimi adına açılan hesaba yatırılmalıdır.
Uyarı: Aidatların yöneticinin kişisel hesabına yatırılması usulsüzdür. Bu durum zimmet suçu oluşturabilir. Kat malikleri, aidatların site hesabına yatırılmasını talep etmelidir.
Apartman Aidatı Hangi Durumlarda Ödenmez?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat ödeme yükümlülüğü kural olarak tüm malikler için geçerlidir. Ancak bazı istisnai durumlar mevcuttur:
| Durum | Aidat Ödeme Yükümlülüğü | Açıklama |
|---|---|---|
| Daire boş | ÖDER | Boşluk muafiyet sağlamaz |
| Ortak alanları kullanmıyorum | ÖDER | Kullanmama muafiyet sağlamaz |
| Genel kurul kararı yok | ÖDEMEYEBİLİR | Kararsız artış geçersiz |
| Kiracı – aidat kiradan yüksek | KISMI | Kira bedelini aşan kısmı ödemez |
| Lüks harcamalar (istemeyene) | ÖDEMEYEBİLİR | Yargıtay kararları ile sabit |
Aidat Artışına Nasıl İtiraz Edilir?
Aidat artışına itiraz için izlenecek yollar duruma göre değişmektedir:
Aidat Artışı Nereye Şikayet Edilir?
| Şikayet Konusu | Başvuru Yeri | Süre |
|---|---|---|
| Genel kurul kararı iptali | Sulh Hukuk Mahkemesi | 1 ay / 6 ay |
| Yöneticiyi görevden alma | Olağanüstü Genel Kurul | 1/3 malik talebi |
| Profesyonel yönetim şikayeti | Tüketici Hakem Heyeti | – |
| Kamu düzeni ihlali | Kaymakamlık/Belediye | – |
| Genel bilgilendirme | CİMER | – |
Aidat Neden Yüksek Olur?
Site aidatlarının yüksek olmasının başlıca nedenleri şunlardır:
Aidat Yüksekliğinin Temel Nedenleri
1. Personel Giderleri: Kapıcı, güvenlik, temizlik personeli maaşları aidat bütçesinin %50-70’ini oluşturur.
2. Enerji Maliyetleri: Ortak alan elektrik, asansör, jeneratör, ısıtma giderleri.
3. Bakım-Onarım: Asansör servisi, havuz bakımı, peyzaj, boya-badana.
4. Sosyal Tesisler: Havuz, spor salonu, sauna gibi tesislerin işletme maliyeti.
5. Güvenlik: 24 saat güvenlik hizmeti personel maliyetini artırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul kararı olmadan aidat artırılabilir mi?
Hayır. Yönetici tek başına kalıcı aidat artışı yapamaz. Aidat artışı için genel kurul kararı veya işletme projesinin usulüne uygun tebliği ve 7 gün içinde itiraz edilmemesi gerekir.
Apartman yönetimi toplantı yapmadan karar alabilir mi?
Hayır. Aidat artışı dahil tüm önemli kararlar kat malikleri kurulunda alınmalıdır. Yöneticinin tek başına karar alma yetkisi yoktur.
Site yönetimi kafasına göre zam yapabilir mi?
Kesinlikle hayır. Bu durum hukuka aykırıdır. Keyfi artışlar geçersizdir ve kat malikleri bu artışı ödemek zorunda değildir.
2026 aidat artış oranı ne kadar?
Aidat artışında yasal bir üst sınır yoktur. YDO (%25,49) vergi ve harçlar için geçerli olup, aidatlar için bağlayıcı değildir. Artış oranı genel kurulda belirlenir.
2026 Kıdem Tazminatı Tavanı ne kadar oldu?
2026 yılı Ocak-Haziran dönemi için kıdem tazminatı tavanı 64.948,77 TL olarak belirlenmiştir. Bu tutar, kapıcı ve güvenlik personeli tazminat rezervlerini doğrudan etkiler.
Apartman karar defteri yoksa ne olur?
Karar defteri KMK Madde 32 gereği zorunludur. Karar defteri olmayan apartmanlarda alınan kararlar ispat edilemez ve geçersiz sayılabilir. Yönetici idari para cezası ile karşılaşabilir.
Aidat artışı neye göre belirlenir?
Aidat tutarı, işletme projesine göre belirlenir. İşletme projesinde tahmini gelir-gider, her malike düşen pay ve avans tutarı gösterilir. Proje genel kurulda onaylanır veya tebliğ edilip itiraz olmazsa kesinleşir.
Aidat Artışı Konusunda Hukuki Destek Alın
Genel kurul kararı olmadan yapılan aidat artışları, fahiş aidat talepleri veya site yönetimi ile yaşadığınız uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek almanız önemlidir.