Boş Daire Ortak Gider Öder mi? 2026

Boş Daire Ortak Gider Öder mi?

Apartman ve sitelerde en çok merak edilen konuların başında boş dairelerin ortak gider ve aidat ödeyip ödemeyeceği gelmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 20. maddesi bu konuda açık bir düzenleme getirmiştir. Buna göre dairenin boş olması, kullanılmaması veya kiraya verilmemiş olması aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre de kat malikinin dairesini kullanmaması, ortak giderlerden muafiyet hakkı vermemektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/5135 E., 2013/7587 K. sayılı kararında dairelerin boş bırakıldığı gerekçesiyle açılan davanın reddedilmesi gerektiği açıkça ifade edilmiştir.

Bina Ortak Giderlerini Kim Öder?

Apartman ve sitelerde ortak giderlerin ödenmesinden birincil sorumlu kişi kat maliki yani ev sahibidir. Kiracının bulunması halinde kiracı da müteselsilen sorumlu tutulabilir ancak kiracının sorumluluğu ödediği kira bedeli ile sınırlıdır.

Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Ortak Giderler Nelerdir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre ortak giderler şu şekilde sınıflandırılmaktadır:

Eşit Paylaşılan Giderler

• Kapıcı maaşı ve sigorta primleri
• Kaloriferci ücreti
• Bahçıvan ücreti
• Bekçi/güvenlik personeli ücreti
• Bu personeller için toplanacak avanslar

Arsa Payı Oranında Paylaşılan Giderler

• Anagayrimenkulün sigorta primleri
• Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri
• Yönetici aylığı
• Ortak tesislerin işletme giderleri
• Çatı onarımı ve izolasyon masrafları
• Dış cephe boyama ve mantolama

Boş Daire Asansör Parası Öder mi?

Evet, boş daire de asansör giderlerine katılmak zorundadır. Asansör, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak alan olarak kabul edilmektedir. Giriş katta oturanlar veya dairesi boş olanlar dahil tüm kat malikleri asansör bakım, onarım ve elektrik giderlerine katılmakla yükümlüdür.

Kaç Katlı Binada Asansör Zorunluluğu Var?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı düzenlemelerine göre:

• Giriş katı dahil 4’ten fazla katı olan binalarda asansör zorunludur
• 3 katlı binalarda asansör yeri bırakılması zorunludur
• 10 ve üzeri katlı yapılarda 2 asansör bulundurma zorunluluğu vardır

Asansör Bozulursa Kim Öder?

Asansör onarım giderleri ortak gider kapsamındadır ve tüm kat malikleri tarafından arsa payı oranında karşılanır. Bakımı yaptırılmayan asansör nedeniyle meydana gelen kazalardan hem yönetici hem de bakım firması sorumlu tutulabilir.

Boş Bir Daire Temizlik Parası Öder mi?

Evet, boş daire de apartman temizlik giderlerine katılmak zorundadır. Apartman temizliği ortak alanlarda yapıldığından, dairenin kullanılıp kullanılmaması fark etmeksizin tüm kat malikleri bu gidere katkıda bulunmalıdır.

Apartman Temizliği Kime Aittir?

Apartman ortak alanlarının temizliği yönetimin sorumluluğundadır. Temizlik giderleri:

• Kapıcı varsa kapıcı tarafından yapılır (maaş eşit paylaşılır)
• Dışarıdan hizmet alınıyorsa gider arsa payı oranında paylaştırılır
• Temizlik malzemeleri ortak giderlerden karşılanır

Boş Bir Dairenin Yakıt Parasını Kim Öder?

Merkezi ısıtma sisteminin bulunduğu binalarda boş daireler de yakıt giderlerine katılmak zorundadır. Ancak ferdi ısıtma sistemlerinde (kombi vb.) dairenin boş olması halinde yakıt gideri oluşmaz.

Boş Olan Daire Doğalgaz Yakmak Zorunda mı?

Bireysel ısıtma sistemlerinde boş dairenin doğalgaz yakma zorunluluğu yoktur. Ancak merkezi sistemlerde sabit giderlere katılım mecburidir.

Hangi Giderler Ev Sahibine Aittir?

Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bazı giderler mutlaka ev sahibi tarafından karşılanmalıdır:

Apartman İçi Boya Masrafı Kime Aittir?

Apartmanın ortak alanlarının (merdiven, koridor, giriş) boyası ortak gider olup tüm kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır. Daire içi boya ise kiracı-ev sahibi arasındaki anlaşmaya bağlıdır; normal aşınma dışındaki boyama ev sahibine aittir.

Apartmanda Çatı Masrafı Kime Aittir?

Çatı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak alan olarak tanımlanmıştır. Çatı onarımı, izolasyonu ve değişimi giderleri tüm kat malikleri tarafından arsa payları oranında karşılanır. Sadece en üst kat sakininin ödemesi söz konusu değildir.

Apartman Aidatlarını Kim Öder 2026?

2026 yılı itibarıyla apartman aidatlarının ödenmesinde sorumluluk sıralaması şu şekildedir:

1. Birincil Sorumlu: Kat maliki (ev sahibi)
2. Müteselsil Sorumlu: Kiracı (kira bedeli kadar)
3. Özel Durum: İntifa hakkı sahibi varsa yönetim giderlerinden intifa hakkı sahibi sorumludur

Apartman Aidat Kira Gelirinden Düşer mi?

Kira gelir vergisi hesaplanırken, ev sahibinin ödediği apartman aidatları gider olarak gösterilebilir ve vergi matrahından düşülebilir. Ancak bunun için aidatların belgelenmiş olması gerekir.

Apartman Aidatını Ödemeyen Ev Sahibine Ne Yapılır?

Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı şu yaptırımlar uygulanabilir:

Apartman Aidatı Hangi Durumlarda Ödenmez?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat ödemekten kaçınmak oldukça sınırlıdır. Ancak şu durumlarda aidat ödenmeyebilir:

• Lüks yenilikler: Çok masraflı veya lüks nitelikteki ilave tesislere katılım istemeyenler, bu giderleri ödemeyebilir (KMK md.42)
• Hizmet verilmemesi: Yönetimin taahhüt ettiği hizmetler yerine getirilmiyorsa mahkemeye başvurulabilir
• Yönetim planı istisnası: Yönetim planında belirli giderlerden muafiyet tanınmışsa

Apartman Yöneticisi Nelerden Muaftır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesine göre, kat malikleri arasından seçilen yöneticinin aidat muafiyeti şu şekilde düzenlenmiştir:

• Yönetim planında düzenleme varsa: Bu düzenleme uygulanır
• Kat malikleri kurulu kararı varsa: Karar uygulanır
• Hiçbir düzenleme yoksa: Yönetici, normal yönetim giderlerinin yarısını ödemekle yükümlüdür

Yöneticinin muafiyeti sadece olağan yönetim giderleri (aidat) için geçerlidir. Yakıt, demirbaş alımı gibi özel giderlerden muafiyet söz konusu değildir.

Yönetici Aidat Artışı Yapabilir mi?

Hayır, yönetici tek başına aidat artışı yapamaz. Aidat miktarının belirlenmesi ve artırılması kat malikleri kurulu yetkisindedir. Yönetici ancak kurul kararı ile belirlenen aidatı tahsil edebilir.

Apartman Yöneticisi Asansörü Kapatabilir mi?

Yönetici, aidat borcu olan kat maliklerine yaptırım olarak asansörü kapatamaz. Bu tür bireysel yaptırımlar hukuka aykırıdır. Borç tahsili için yasal yollar (icra takibi, dava) tercih edilmelidir.

Dükkanlar Kapıcı Tazminatı Öder mi?

Evet, dükkanlar da kapıcı kıdem tazminatı dahil tüm personel giderlerine eşit olarak katılmak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu md.20 açıkça kapıcı giderlerinin tüm kat maliklerince eşit paylaşılacağını belirtmektedir.

Dükkan Sahipleri Apartman Giderlerine Katılır mı?

Evet, dükkanlar da diğer bağımsız bölümler gibi ortak giderlere katılmak zorundadır:

• Personel giderleri (kapıcı, güvenlik vb.): Eşit paylaşım
• Diğer ortak giderler: Arsa payı oranında
• Asansör giderleri: Yönetim planında aksi belirtilmedikçe katılım zorunlu

Kapıcı Dairesi Aidat Öder mi?

Kapıcı dairesinin aidat durumu şu şekildedir:

• Kapıcı kullanıyorsa: Kapıcıdan kira ve aidat alınamaz (Konut Kapıcıları Yönetmeliği md.13)
• Boş veya kiraya verilmişse: Kapıcı dairesi de diğer bağımsız bölümler gibi aidat öder
• Üçüncü kişiye kiraya verilmişse: Aidat, kiracı veya mülk sahibi (kat malikleri) tarafından ödenir

Çöp Temizlik Vergisini Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi?

Çevre temizlik vergisi (çöp vergisi), belediyenin sunduğu temizlik hizmetleri karşılığında alınan bir vergidir. Bu verginin mükellefi taşınmazı kullanan kişidir.

• Konutlarda: Su faturasına eklenerek tahsil edilir, kiracı su faturasını ödediğinde bu vergiyi de ödemiş olur
• Boş dairelerde: Ev sahibi öder
• İşyerlerinde: Belediyeye doğrudan ödeme yapılır, kiracı sorumludur

Apartman Yönetimi Giderleri Göstermek Zorunda mı?

Evet, apartman yönetimi mali konularda şeffaf olmak ve hesap vermek zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:

• Yönetici, her yıl kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür
• Gelir-gider defterleri tutulması zorunludur
• Kat malikleri her zaman kayıtları inceleme hakkına sahiptir
• Denetçi veya denetim kurulu mali denetim yapar
• Giderlerin belgelendirilmesi (fatura, makbuz) zorunludur

Kat İrtifakı 5 Yıl Sonra Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesine göre, kat irtifakı kurulduktan sonra 5 yıl içinde proje doğrultusunda yapı yapılmazsa maliklerden birinin talebi üzerine sulh hakimi:

• Kat irtifakının sona ermesine karar verebilir
• Veya belli bir süre için uzatılmasına karar verebilir
• Süre uzatılabilir ancak inşaat tamamlanmazsa irtifak kaldırılır

Ortak Alan Gider Bedeli Ne Anlama Gelir?

Ortak alan gider bedeli (ortak gider alacağı), apartman veya sitedeki ortak kullanım alanlarının bakım, onarım, temizlik, işletme ve yönetimi için kat maliklerinden toplanan paradır. Bu giderler şunları kapsar:

• Merdiven, koridor, giriş holü aydınlatması
• Asansör bakım ve elektrik gideri
• Bahçe düzenlemesi ve sulama
• Havuz bakımı ve kimyasalları
• Güvenlik kamerası ve kapı sistemleri
• Ortak alan temizliği
• Çatı bakımı ve onarımı
• Bina sigortası

Sıkça Sorulan Sorular