Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır? 2026
Aidat borcu için icra takibi başlatmak için önce yetkili icra dairesine takip talebi verilir. İhtarname göndermek zorunlu değildir ancak tavsiye edilir. İcra takibi aşamaları şöyledir:
- Kat malikleri kurulu kararı ve borç dökümanları hazırlanır
- Borçlunun yerleşim yerindeki icra dairesine takip talebi verilir
- İcra dairesi borçluya ödeme emri gönderir
- Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir
- Kesinleşen takipte haciz işlemleri başlatılır
Gecikme tazminatı: Aylık %5 (KMK md.20) | Zamanaşımı: 5 yıl | İtiraz süresi: 7 gün
Apartman ve Site Aidatı Nedir?
Apartman veya site aidatı, kat maliklerinin ve bazı durumlarda kiracıların ortak giderlere katılım payıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi bu yükümlülüğü düzenler. Aidat kapsamına kapıcı, güvenlik, temizlik giderleri, binanın bakım-onarımı, yönetici ücreti, sigorta primleri ve ortak alan işletme giderleri girer.
Kat malikleri “ben ortak alanları kullanmıyorum” diyerek aidat ödemekten kaçınamaz. Daire boş olsa bile malik aidatını ödemek zorundadır. Bu kural kanunda açıkça belirtilmiştir ve mahkemeler tarafından sürekli uygulanan bir ilkedir.
Ödenmeyen Aidat ve İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı yönetici veya diğer kat maliklerinden herhangi biri icra takibi başlatabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu md.20/2 bu yetkiyi açıkça tanımıştır. İcra takibi, mahkeme kararı olmaksızın doğrudan icra dairesine başvurularak başlatılır ve şu adımlarla ilerler:
| Aşama | Açıklama | Süre |
|---|---|---|
| 1. Hazırlık | Kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, borç dökümü hazırlanır | 1-2 gün |
| 2. Takip Talebi | Yetkili icra dairesine takip talebi verilir | Aynı gün |
| 3. Ödeme Emri | İcra dairesi borçluya ödeme emri gönderir | Tebliğe bağlı |
| 4. İtiraz Süresi | Borçlu itiraz etmezse takip kesinleşir | 7 gün |
| 5. Haciz | Banka hesabı, maaş, taşınır/taşınmaz haczi yapılır | Değişken |
Aidat Kaç Ay Ödenmezse İcra Gelir?
Kanunda aidat için belirli bir ay sınırı yoktur. Tek bir aylık aidat borcu için bile icra takibi başlatılabilir. Ancak uygulamada yönetimler genellikle 2-3 aylık gecikmelerde uyarı yapar, 3-6 aylık birikmiş borçlarda icra yoluna başvurur. Borcun miktarı ne olursa olsun, ödenmediği her ay için aylık %5 gecikme tazminatı işler.
Aidat Borcu İçin İhtarname Şart Mı?
Hayır, icra takibi başlatmadan önce ihtarname göndermek yasal olarak zorunlu değildir. Yönetim veya diğer malikler, borçluya önceden uyarı yapmaksızın doğrudan icra takibine geçebilir. Ancak ihtarname göndermenin önemli avantajları vardır:
Birincisi, gecikme tazminatının (%5) talep edilebilmesi için borcun borçluya bildirilmiş olması gerekir. İkincisi, ihtarname iyi niyet göstergesidir ve olası itirazlara karşı hazırlık sağlar. Üçüncüsü, borçlu ihtarname sonrası ödeme yaparak icra masraflarından kurtulabilir.
İhtar Çekmeden İcra Takibi Yapılır Mı?
Evet, yapılır. Hukuken aidat alacakları için icra takibi başlatmadan önce ihtar çekmek zorunlu değildir. Yönetim dilerse doğrudan icra dairesine başvurabilir. Ancak gecikme tazminatının talep edilebilmesi için borcun daha önce borçluya tebliğ edilmiş olması gerektiğinden, ihtarname gönderilmesi önerilir.
Apartman Aidatını Ödemeyen Kişiye Ne Yapılır?
Apartman aidatını ödemeyen kişiye karşı şu yollar izlenebilir:
1. Yazılı Uyarı: Öncelikle borçluya yazılı uyarı gönderilir. Bu uyarı elden imza karşılığı veya noter aracılığıyla yapılabilir.
2. İhtarname: Noter kanalıyla resmi ihtarname çekilir. Borcun miktarı, ödeme süresi ve ödenmemesi halinde yasal yollara başvurulacağı bildirilir.
3. İcra Takibi: Ödeme yapılmazsa icra dairesine başvurularak ilamsız icra takibi başlatılır.
4. Haciz: Takip kesinleşirse borçlunun banka hesapları, maaşı ve malları haczedilebilir.
5. Kanuni İpotek: KMK md.22 uyarınca borçlunun bağımsız bölümüne kanuni ipotek konulabilir.
6. Mülkiyetin Devri: Çok istisnai durumlarda, sürekli borç ödemeyen ve çekilmez hal yaratan malik için KMK md.25 kapsamında mülkiyetin devri talep edilebilir.
Aidatını Ödemeyen Bir Kiracı Nasıl İcraya Verilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu md.22’ye göre kiracı, aidat borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Bu sorumluluk kiracının aylık kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracının icraya verilmesi için şu adımlar izlenir:
Site Yönetimi Açısından: Yönetim, aidat borcu için hem kat malikine hem kiracıya karşı birlikte icra takibi başlatabilir. Ödeme emri her ikisine de gönderilir.
Ev Sahibi Açısından: Kiracı aidatı ödemiyorsa, ev sahibi önce borcu site yönetimine ödemeli, ardından kiracıdan tahsil için icra takibi başlatmalıdır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu md.315 uyarınca aidat ödememesi kiracının temerrüdü anlamına gelir ve tahliye sebebidir. Ev sahibi 30 gün süreli ihtarname çekip, süre sonunda kiracıyı tahliye ettirebilir.
Aidat İcra Takibi İçin İtiraz Süresi Ne Kadardır?
Aidat borcu için başlatılan icra takibinde borçlunun itiraz süresi 7 gündür. Bu süre ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren başlar. Borçlu 7 gün içinde icra dairesine itiraz dilekçesi vererek takibi durdurabilir.
| İtiraz Türü | Sonuç | Alacaklının Yolu |
|---|---|---|
| Borcun tamamına itiraz | Takip tamamen durur | İtirazın iptali davası (1 yıl içinde) |
| Borcun bir kısmına itiraz | İtiraz edilen kısım durur | İtirazın iptali davası |
| İtiraz edilmezse | Takip kesinleşir | Haciz işlemleri başlar |
Önemli Uyarı: Haksız yere itiraz eden borçlu, mahkemede kaybederse borcun %20’si oranında icra inkar tazminatı ödemek zorunda kalır.
Bina Yönetiminde Aidat Ödenmezse Ne Olur?
Bina yönetiminde aidat ödenmezse aşağıdaki sonuçlar ortaya çıkar:
1. Gecikme Tazminatı: Ödenmemiş aidat için her ay %5 oranında gecikme tazminatı işler. Bu oran yıllık %60’a denk gelir ve oldukça yüksektir.
2. İcra Takibi: Yönetici veya diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir.
3. Haciz: Takip kesinleşirse borçlunun malvarlığına haciz konulabilir.
4. Kanuni İpotek: Borç mahkeme kararıyla tespit edilirse, bağımsız bölüme kanuni ipotek konulabilir (KMK md.22).
5. Mülkiyetin Devri: Sürekli borç ödememek diğer maliklerin haklarını çekilmez hale getirirse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden mülkiyetin devri istenebilir (KMK md.25).
Kat Mülkiyeti Kanunu 42. Madde Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak faydalı yenilik ve eklemeleri düzenler. Bu madde aidat borcu ile doğrudan ilgili değildir; ortak alanlarda değişiklik yapılması konusunu ele alır.
Maddeye göre kat malikleri ortak yerlerde tek başlarına değişiklik yapamazlar. Ortak yerlerin daha kullanışlı hale getirilmesi veya faydanın artırılması için yapılacak yenilikler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Engelliler için gerekli proje değişiklikleri de bu madde kapsamında değerlendirilir.
Aidat borcu için ise KMK md.20 uygulanır. Bu madde ortak giderlere katılma yükümlülüğünü, gecikme tazminatını ve icra takibi yetkisini düzenler.
İcra Borcuna Tutuklama Olur Mu?
Hayır, aidat borcu nedeniyle tutuklama olmaz. Türk hukukunda borç için hapis cezası verilmez. Aidat borcu bir para borcudur ve yalnızca malvarlığına yönelik haciz işlemleri uygulanabilir. Borçlunun özgürlüğü kısıtlanamaz.
Ancak icra takibi kesinleşirse borçlunun banka hesaplarına, maaşına (1/4’üne kadar), taşınır ve taşınmaz mallarına haciz konulabilir. Borçlu mal kaçırma amacıyla hileli işlemler yaparsa bu ayrı bir suç teşkil edebilir, ancak bu durumda bile doğrudan borç için değil, suç işleme fiili için cezai yaptırım uygulanır.
Mal Varlığı Yoksa İcraya Verilirse Ne Olur?
Borçlunun haczi kabil malvarlığı yoksa icra takibi “aciz belgesi” ile sonuçlanır. Bu durumda alacaklı, borcunu hemen tahsil edemez ancak alacak hakkı ortadan kalkmaz. Aciz belgesi ile:
1. Zamanaşımı 20 yıla uzar.
2. Borçlu ileride mal edinirse tekrar haciz yapılabilir.
3. Borçlu 5 yıl içinde mal beyanında bulunmazsa icra cezası alabilir.
Aidat borcunda ise borçlu genellikle zaten bir taşınmaz (daire) sahibi olduğundan, en azından bu taşınmaza haciz konulabilir veya kanuni ipotek tesis edilebilir.
Aidat İcraya Konulabilir Mi?
Evet, aidat borcu icraya konulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu md.20/2 açıkça “icra takibi yapılabilir” hükmünü içerir. Site veya apartman yöneticisi, ödeme yapmayan kat malikine karşı ilamsız icra takibi başlatabilir. Takip için mahkeme kararı gerekmez; doğrudan icra dairesine başvurulur.
Aidat Ödemeyen Ev Sahibi Nasıl İcraya Verilir?
Aidat ödemeyen ev sahibi (kat maliki) şu şekilde icraya verilir:
1. Yetki: İcra takibi yönetici veya diğer kat maliklerinden biri tarafından başlatılır.
2. Yetkili İcra Dairesi: Borçlunun yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir.
3. Takip Talebi: Alacaklı olarak “… Apartmanı/Sitesi Yönetimi adına Yönetici [Ad Soyad]” yazılır. Borçlu olarak kat malikinin adı ve adresi belirtilir.
4. Dayanak Belgeler: Kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, borç dökümü ve varsa ihtarname eklenir.
5. Ödeme Emri: İcra dairesi borçluya ödeme emri tebliğ eder. Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir.
| Şikayet/Başvuru Yeri | Ne Zaman Başvurulur? | Sonuç |
|---|---|---|
| İcra Dairesi | Aidat borcu ödenmediğinde | İlamsız icra takibi, haciz |
| Sulh Hukuk Mahkemesi | İtirazın iptali veya alacak davası için | Mahkeme kararı ile tahsil |
| Arabuluculuk | Dava açmadan önce (zorunlu) | Uzlaşma veya dava açma hakkı |
Kiracının Aidat Borcu – Yargıtay Kararı
Yargıtay, kiracının aidat borcundan sorumluluğu ve tahliyesi konusunda önemli kararlar vermiştir. Güncel içtihatlara göre:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2024/785 E. 2025/426 K.: Kira sözleşmesinde yer alan elektrik, su ve ortak gider gibi yan giderleri ödemeyen kiracı, kira bedelini yatırmış olsa bile tahliye edilebilir. TBK md.315 gereğince yan giderin ödenmemesi de temerrüt oluşturur.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2024/524 E. 2024/3075 K.: Aidat (ortak gider) alacaklarının tahliye talepli icra takibine (Örnek 13) konu edilebileceği kabul edilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi: Ev sahibi, kiracının ödemediği aidat borcunu site yönetimine ödemeden kiracıyı temerrüde düşüremez. Önce borç ödenip ardından kiracıdan tahsil yoluna gidilmelidir.
Aidat ve Kira Hukuku Sorunlarınız İçin
Aidat borcu, icra takibi veya kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek alın.
Aidat İcra Takibi Örneği
Aşağıda aidat borcu için başlatılan icra takibinin örnek süreci yer almaktadır:
Örnek Senaryo:
Alacaklı: Yeşil Vadi Sitesi Yönetimi adına Yönetici Ahmet Yılmaz
Borçlu: Mehmet Demir (A Blok No:5 kat maliki)
Borç Tutarı: Ocak-Haziran 2026 dönemi aidatları: 6 x 1.500 TL = 9.000 TL
Gecikme Tazminatı: Aylık %5 hesabıyla yaklaşık 2.250 TL
Toplam Alacak: 11.250 TL + icra masrafları + avukatlık ücreti
Yetkili İcra Dairesi: Taşınmazın bulunduğu ilçe icra dairesi
Aidat Borcu İcra Takibi Dayanak Belge
İcra takibi başlatırken aşağıdaki belgeler dayanak olarak sunulmalıdır:
1. Kat Malikleri Kurulu Kararı: Aidat miktarının belirlendiği genel kurul kararı
2. İşletme Projesi: Yıllık gelir-gider bütçesi ve aidat hesaplaması
3. Yönetim Planı: Apartman/site yönetim planı örneği
4. Borç Dökümü: Ödenmemiş ayların listesi ve gecikme tazminatı hesabı
5. İhtarname (Varsa): Noter kanalıyla gönderilen ihtarname ve tebliğ belgesi
6. Tapu Kaydı: Borçlunun kat maliki olduğunu gösteren tapu bilgileri
Apartman Aidatı Ödemeyenlere Uyarı Yazısı
Aidat borcunu ödemeyenlere gönderilecek resmi uyarı yazısı şu unsurları içermelidir:
Uyarı Yazısı Örneği:
Konu: Ödenmemiş Aidat Borcu Hakkında Uyarı
Sayın [Kat Maliki Adı Soyadı],
[Apartman/Site Adı] sakinlerinden biri olarak tarafınıza ait [Blok/Daire No] numaralı bağımsız bölüme ilişkin, [Başlangıç Ayı – Bitiş Ayı 2026] dönemine ait toplam [Tutar] TL aidat borcu bulunmaktadır.
Bu borcun işbu yazının tarafınıza ulaşmasından itibaren 15 gün içinde [Banka Hesap Bilgileri] numaralı hesaba ödenmesini, aksi halde yasal yollara başvurulacağını ve Kat Mülkiyeti Kanunu md.20 uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı talep edileceğini önemle bildiririz.
Saygılarımızla,
[Yönetici Adı Soyadı]
[Tarih]
Apartman Yönetimi İcra Takibi Örneği
Apartman yönetiminin başlattığı icra takibinde takip talebinde şu bilgiler yer alır:
Alacaklı: … Apartmanı Yönetimi adına Yönetici [Ad Soyad], TC: …, Adres: …
Vekili (Varsa): Av. [Ad Soyad], Adres: …, Baro Sicil No: …
Borçlu: [Kat Maliki Ad Soyad], TC: …, Adres: …
Alacak Türü: Aidat alacağı (KMK md.20)
Alacak Miktarı: … TL Asıl Alacak + … TL Gecikme Tazminatı
Dayanak: Kat Malikleri Kurulu Kararı, İşletme Projesi, Borç Dökümü
Bina Aidat İsteme Yazısı Örneği
Aidat borcunun ödenmesini talep eden resmi yazı örneği:
Aidat İsteme Yazısı:
Gönderen: [Apartman/Site] Yönetimi
Alıcı: [Kat Maliki Adı]
Konu: [Dönem] Dönemi Aidat Ödemesi Talebi
Sayın [Kat Maliki],
[Tarih] tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan karar gereği, bağımsız bölümünüze ait aylık aidat tutarı [Tutar] TL olarak belirlenmiştir.
[Dönem] dönemine ait toplam [Tutar] TL aidat borcunuzun aşağıdaki hesaba en geç [Tarih] tarihine kadar yatırılmasını rica ederiz.
Banka: [Banka Adı]
IBAN: [IBAN No]
Hesap Sahibi: [Apartman/Site Adı] Yönetimi
Süresinde ödenmeyen borçlara KMK md.20 uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı uygulanacağını hatırlatırız.
Saygılarımızla,
[Yönetici]
Sıkça Sorulan Sorular (Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?)
Ödenmeyen aidat ve icra takibi nasıl yapılır?
Ödenmeyen aidat için yönetici veya kat maliklerinden biri yetkili icra dairesine takip talebi vererek ilamsız icra takibi başlatır. Borçluya ödeme emri gönderilir, 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz işlemleri başlar.
Aidat kaç ay ödenmezse icra gelir?
Kanunda belirli bir ay sınırı yoktur. Tek bir aylık borç için bile icra başlatılabilir. Uygulamada genellikle 3-6 aylık birikmiş borçlarda icra yoluna başvurulur, ancak yönetim dilerse ilk aydan itibaren takip başlatabilir.
Aidat borcu için ihtarname şart mı?
Hayır, ihtarname göndermek yasal olarak zorunlu değildir. Ancak gecikme tazminatı talep edebilmek için borcun borçluya bildirilmiş olması gerektiğinden ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir.
Apartman aidatını ödemeyen kişiye ne yapılır?
Önce yazılı uyarı ve ihtarname gönderilir. Ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılır. Takip kesinleşince banka hesabı, maaş ve mallara haciz konulabilir. Ayrıca taşınmaza kanuni ipotek tesis edilebilir.
Aidatını ödemeyen bir kiracı nasıl icraya verilir?
Yönetim, aidat borcu için kat malikine ve kiracıya birlikte icra takibi başlatabilir. Kiracının sorumluluğu aylık kira bedeli ile sınırlıdır. Ev sahibi ise önce borcu yönetime ödeyip ardından kiracıya rücu edebilir veya tahliye davası açabilir.
Aidat icra takibi için itiraz süresi ne kadardır?
İtiraz süresi ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gündür. Bu süre içinde icra dairesine itiraz dilekçesi verilerek takip durdurulabilir.
Bina yönetiminde aidat ödenmezse ne olur?
Aylık %5 gecikme tazminatı işler, icra takibi başlatılabilir, malvarlığına haciz konulabilir ve taşınmaza kanuni ipotek tesis edilebilir. Sürekli ödememe durumunda mülkiyetin devri bile talep edilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 42. madde nedir?
KMK 42. madde, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak faydalı yenilik ve eklemeleri düzenler. Aidat borcu ile doğrudan ilgili değildir; ortak alanlarda değişiklik için sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınmasını öngörür. Aidat borcu için KMK md.20 uygulanır.
İhtar çekmeden icra takibi yapılır mı?
Evet, yapılır. Aidat alacakları için icra takibi başlatmadan önce ihtar çekmek zorunlu değildir. Yönetim doğrudan icra dairesine başvurabilir.
İcra borcuna tutuklama olur mu?
Hayır, aidat borcu nedeniyle tutuklama olmaz. Türk hukukunda borç için hapis cezası verilmez. Yalnızca malvarlığına yönelik haciz işlemleri uygulanabilir.
Mal varlığı yoksa icraya verilirse ne olur?
Haczi kabil malvarlığı yoksa “aciz belgesi” düzenlenir. Alacak hakkı ortadan kalkmaz, zamanaşımı 20 yıla uzar. Borçlu ileride mal edinirse tekrar haciz yapılabilir. Aidat borcunda borçlu genellikle daire sahibi olduğundan taşınmaza haciz konulabilir.
Aidat icraya konulabilir mi?
Evet, aidat borcu icraya konulabilir. KMK md.20/2 açıkça “icra takibi yapılabilir” hükmünü içerir. Yönetici, ödeme yapmayan kat malikine karşı ilamsız icra takibi başlatabilir.
Aidat ödemeyen ev sahibi nasıl icraya verilir?
Yönetici yetkili icra dairesine takip talebi verir. Alacaklı olarak yönetim adına yönetici, borçlu olarak kat maliki yazılır. Kat malikleri kurulu kararı, borç dökümü ve varsa ihtarname dayanak olarak eklenir.
Kiracının aidat borcu Yargıtay kararı nedir?
Yargıtay HGK 2024/785 E. 2025/426 K. sayılı kararına göre, aidat gibi yan giderleri ödemeyen kiracı kira bedelini yatırmış olsa bile tahliye edilebilir. Yargıtay 12. HD 2024/524 E. kararı ile aidat borçlarının tahliye talepli icra takibine konu edilebileceği kesinleşmiştir.
Apartman aidatı kaç ay ödenmezse icra gelir?
Kesin bir ay sınırı yoktur. Yönetim ilk aydan itibaren icra başlatabilir. Genellikle 2-3 ayda uyarı, 3-6 ayda icra uygulamasına gidilir. Her ay için %5 gecikme tazminatı işlediğinden borcun erken tahsili önemlidir.
Sonuç
Aidat borcu için icra takibi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tanıdığı yasal bir haktır. Yönetici veya diğer kat malikleri, ödeme yapmayan borçluya karşı ihtarname göndermeden doğrudan icra takibi başlatabilir. Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz işlemleri başlar. Gecikme tazminatı aylık %5 olup, 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde tahsil edilmelidir. Kiracılar da aidat borcundan müteselsilen sorumlu olup, Yargıtay’ın güncel kararlarına göre aidat ödemeyen kiracı tahliye edilebilir. Aidat uyuşmazlıklarında hak kaybına uğramamak için profesyonel hukuki destek alınması önerilir.