Ortak Alanlara Eşya Koyma Yasağı – Özet Tablo
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman ve sitelerde ortak alanlara kişisel eşya koymak yasaktır. İşte hangi durumlarda yasak olduğu ve cezaları:
| Ortak Alan | Yasak Eşyalar | Yasal Dayanak | Yaptırım |
|---|---|---|---|
| Merdiven Boşluğu | Bisiklet, ayakkabılık, saksı, koltuk, sandık | KMK m.4, m.18 | Müdahalenin önlenmesi davası + ecrimisil |
| Koridor ve Kapı Önü | Ayakkabı, terlik, çizme, paspas, bebek arabası | KMK m.18 | Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile kaldırma |
| Yangın Merdiveni | Her türlü eşya kesinlikle yasak | Binaların Yangından Korunması Yönetmeliği | İdari para cezası + cezai sorumluluk |
| Otopark | Arsa payı oranı aşan araç/eşya | KMK m.16 | Müdahalenin önlenmesi davası |
| Sığınak | Ev eşyası, mobilya, yiyecek | KMK m.4, Sivil Savunma mevzuatı | Dava + idari yaptırım |
| Bahçe | Çit, kamelya, özel düzenleme (izinsiz) | KMK m.19 | 4/5 veya oybirliği kararı olmadan yapılamaz |
| Çatı | Depo, ek yapı (izinsiz) | KMK m.45 | Tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir |
Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri ortak alan işgalidir. Merdiven boşluğuna bisiklet koymaktan kapı önüne ayakkabılık yerleştirmeye, sığınağı depo olarak kullanmaktan bahçeye izinsiz çit çekmeye kadar pek çok durum hukuki ihtilaflara neden olmaktadır.
Bu rehberde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Yargıtay kararları ve güncel mevzuat çerçevesinde ortak alanlara eşya koymanın hangi durumlarda yasak olduğunu, şikayet ve dava süreçlerini, cezai yaptırımları detaylı şekilde inceliyoruz.
Ortak Alan Nedir? (KMK Madde 4)
Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 4. maddesine göre ortak alanlar, bağımsız bölümlere tahsisli olmayan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış yerlerdir. Bu alanlar üzerinde hiçbir malik veya kiracı tek başına tasarruf hakkına sahip değildir.
“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır: Temeller ve ana duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık, genel kömürlük, ortak garajlar, sığınaklar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yangın emniyet merdivenleri…”
| Mutlak Ortak Alanlar | Sözleşmeyle Belirlenebilen Ortak Alanlar |
|---|---|
| Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar | Bahçe (yönetim planına göre) |
| Merdivenler, sahanlıklar, koridorlar | Teras (bağımsız bölüme tahsisli olabilir) |
| Asansör ve asansör boşluğu | Depo alanları |
| Çatı, baca, yangın merdiveni | Kömürlük (paylaşımlı) |
| Sığınak | Otopark (arsa payına göre) |
| Su, elektrik, doğalgaz tesisatları | Havuz, spor salonu |
Apartmanda Ortak Alan İşgali Ne Anlama Gelir?
Ortak alan işgali, bir kat malikinin veya kiracının, diğer maliklerin rızası olmaksızın ortak kullanım alanını kendi özel kullanımına tahsis etmesidir. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesine açıkça aykırıdır.
“Kat malikleri ve kiracıları, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”
Ortak Alan İşgali Sayılan Durumlar
1. Merdiven boşluğuna bisiklet, ayakkabılık, saksı koymak
2. Kapı önüne kalıcı şekilde ayakkabı, paspas, eşya bırakmak
3. Sığınağı kişisel depo olarak kullanmak
4. Bahçeye izinsiz çardak, kamelya, çit yapmak
5. Otoparkı arsa payı oranını aşacak şekilde kullanmak
6. Koridora dolap, sandık, mobilya koymak
7. Yangın merdivenine herhangi bir eşya bırakmak
8. Çatıya izinsiz depo veya ek yapı yapmak
Apartmanda Ortak Alanlara Eşya Koymak Yasak mı?
Evet, yasaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları bu konuda son derece nettir. Ortak alanlar tüm kat maliklerinin eşit kullanımına açık olup, hiçbir malik bu alanları kendi özel kullanımına tahsis edemez.
“Kat malikinin ortak alana koyduğu eşyanın diğer maliklerin kullanımını engellediği anlaşılmakla, bu müdahalenin ortadan kaldırılması ve ortak alanın eski hâline getirilmesi gerekir.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2015/11541 E., 2016/123 K.
“Apartman merdiven boşluğuna koyulan ayakkabılık, saksı, koltuk gibi eşyalar ortak kullanım hakkını zedelediğinden, idari tahliye işlemi hukuka uygundur.”
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2016/11736 E., 2018/12115 K.
Apartman Kapı Önüne Eşya Koymak Yasak mı?
Evet, yasaktır. Daire kapısının önündeki alan da dahil olmak üzere koridorlar KMK madde 4’e göre mutlak ortak alanlardandır. Kapı önüne bırakılan ayakkabı, terlik, ayakkabılık, saksı ve benzeri eşyalar hukuka aykırıdır.
Apartman Merdiven Boşluğuna Bisiklet Koymak Yasak mı?
Evet, kesinlikle yasaktır. Merdiven boşlukları KMK madde 4’te sayılan mutlak ortak alanlardandır. Bisiklet, bebek arabası, spor aleti gibi eşyaların merdiven boşluğuna konulması diğer kat maliklerinin geçişini engelleyeceğinden hak ihlalidir.
| Merdiven Boşluğuna Konulamayacak Eşyalar | Gerekçe |
|---|---|
| Bisiklet | Geçişi engeller, acil tahliyeyi zorlaştırır |
| Bebek arabası | Ortak kullanım hakkını zedeler |
| Ayakkabılık | Görüntü ve hijyen sorunu yaratır |
| Saksı ve çiçeklik | Yangında tehlike oluşturur |
| Eski mobilya | Depo niteliği taşımaz, uygunsuz |
| Spor aletleri | Tökezleme tehlikesi, geçiş engeli |
Yangın Merdivenine Eşya Koymanın Cezası Nedir?
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (19.12.2007 tarih ve 26735 sayılı Resmi Gazete) uyarınca yangın merdivenleri amacı dışında kullanılamaz. Yangın merdivenine eşya koymak hem idari para cezası hem de olası bir yangında cezai sorumluluğa yol açabilir.
| Yangın Güvenliği İhlali | Yaptırım |
|---|---|
| Yangın merdivenine eşya koymak | İdari para cezası + cezai sorumluluk |
| Yangın çıkışını kapatmak | TCK kapsamında suç |
| İtfaiye geçişini engellemek | Ağır idari yaptırım |
| Can kaybına neden olmak | Taksirle ölüme sebebiyet (TCK m.85) |
Apartman Otoparkına Eşya Koymak Yasak mı?
Apartman otoparkları, yönetim planına göre tüm kat maliklerinin arsa payları oranında yararlanabileceği ortak alanlardır (KMK m.16). Bir kat malikinin arsa payı oranını aşacak şekilde otopark kullanması veya otoparka eşya koyarak diğer maliklerin araç park etmesini engellemesi yasaktır.
Apartman Otoparkında Kimler Hak Sahibidir?
KMK madde 16’ya göre kat malikleri, ana gayrimenkulün arsa payları oranında ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptir. Yönetim planında aksine bir düzenleme olmadıkça:
– Her kat maliki arsa payı oranında otopark kullanabilir
– Arsa payları eşitse herkes eşit yer kullanır
– Bir kişi 2-3 araçlık yer kullanamaz (arsa payı buna izin vermiyorsa)
– Kiracılar, mal sahibinin hakkı kadar yararlanabilir
Apartmanlarda Otopark Nasıl Paylaşılır?
| Otopark Paylaşım Yöntemi | Karar Yeter Sayısı | Açıklama |
|---|---|---|
| Arsa payına göre eşit paylaşım | Yönetim planı veya salt çoğunluk | En yaygın yöntem |
| Numaralı park yeri tahsisi | Kat malikleri kurulu kararı | Her daireye sabit yer |
| Dönüşümlü kullanım | Genel kurul kararı | Haftalık/aylık değişim |
| Tek kişiye tahsis (tüm otopark) | Oybirliği gerekir | KMK m.45 uyarınca |
Ortak Alana Çit Yapılır mı?
Apartman bahçesine, binaya ait herhangi bir ortak alana çit yapılması için kat maliklerinin 4/5’inin yazılı onayı gerekir (KMK m.19). Oybirliği gerektiren durumlar da mevcuttur.
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”
| Ortak Alanda Değişiklik | Gereken Karar |
|---|---|
| Bahçeye çit çekmek | 4/5 çoğunluk |
| Bahçeye kamelya/çardak yapmak | 4/5 çoğunluk |
| Ortak alanı bağımsız bölüme katmak | Oybirliği |
| Ortak alanı kiraya vermek | Oybirliği |
| Projeyi değiştiren tadilat | Oybirliği + belediye onayı |
Apartman Bahçesi Ortak Alan mıdır?
Kural olarak evet. Yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa apartman bahçesi ortak alandır. Ancak bazı projelerde zemin kat dairelerine bahçe eklentisi olarak tahsis edilmiş olabilir. Bu durumda tapu kaydında “eklenti” olarak gösterilir.
Bahçenin Durumu Nasıl Belirlenir?
1. Tapu kaydını inceleyin: Eklenti olarak gösterilmişse o daireye aittir
2. Yönetim planını kontrol edin: Özel düzenleme var mı?
3. Mimari projeye bakın: Projede nasıl gösterilmiş?
4. Belirsizse: Ortak alan kabul edilir (KMK m.4)
Apartman Bahçesinde Yapılacak Değişikliklere Nasıl Karar Verilir?
Bahçe ortak alan ise yapılacak her türlü değişiklik için kat maliklerinin onayı gerekir:
| Bahçede Yapılacak İş | Gereken Karar | Dayanak |
|---|---|---|
| Çim biçme, sulama (rutin bakım) | Yönetici yetkisi | KMK m.35 |
| Ağaç dikme/kesme | Salt çoğunluk | Genel yönetim işi |
| Peyzaj değişikliği | 4/5 çoğunluk | KMK m.19 |
| Havuz yapımı | 4/5 çoğunluk | KMK m.19 |
| Bahçeyi daireye tahsis | Oybirliği | KMK m.45 |
| Bahçenin kiralanması | Oybirliği | KMK m.45 |
Apartman Bahçesinde Oturmak Yasak mıdır?
Bahçe ortak alan ise tüm kat malikleri ve sakinleri bahçeyi kullanma hakkına sahiptir. Ancak bu kullanım diğerlerini rahatsız etmemelidir. Gece geç saatlerde gürültü yapmak, mangal yakarak duman çıkarmak, sürekli işgal gibi durumlar uygunsuz kabul edilir.
En Üst Katta Oturanlar Çatıyı Kapatabilir mi?
Hayır, kapatamazlar. Çatı, KMK madde 4’te sayılan mutlak ortak alanlardan biridir. Üst kat sakinleri dahil hiçbir kat maliki, tüm kat maliklerinin oybirliği olmadan çatıda değişiklik yapamaz, çatıyı kapatamaz veya çatıyı kendi kullanımına tahsis edemez.
“Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması gerekir.”
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2019/1742 E., 2019/3845 K.
Apartman Ortak Alanları Satılabilir mi?
Kural olarak hayır. Ortak alanlar, bağımsız bölümlerden ayrı olarak satılamaz veya devredilemez. Ortak alanlar üzerinde paylı mülkiyetin sona erdirilmesi (taksim) istenemez. Ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile ortak alanın bağımsız bölüme dönüştürülmesi ve satılması teorik olarak mümkündür.
Apartmanda Ortak Alan İşgali Nereye Şikayet Edilir?
Ortak alan işgali için doğrudan başvurulacak bir “şikayet makamı” yoktur. Çözüm yolu hukuki süreçtir:
İlk olarak durumu yöneticiye bildirin ve sorunun çözümünü talep edin. Yönetici, KMK m.35 gereği ortak alanların korunmasından sorumludur.
İşgali yapan kat malikine noter aracılığıyla ihtarname çekin. 7-15 gün içinde müdahaleye son vermesini ve eşyalarını kaldırmasını talep edin.
İhtara uyulmazsa “Müdahalenin Önlenmesi (El Atmanın Önlenmesi) Davası” açın. Görevli mahkeme: Ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi.
Kurallara Uymayan Komşu Nereye Şikayet Edilir?
| Sorun Türü | Başvuru Yeri | Açıklama |
|---|---|---|
| Ortak alan işgali | Sulh Hukuk Mahkemesi | Müdahalenin önlenmesi davası |
| Gürültü (anlık) | 155 Polis / 156 Jandarma | Huzur ve sükûnun bozulması |
| Sürekli gürültü | Sulh Hukuk Mahkemesi + ALO 181 | KMK m.33 hakimin müdahalesi |
| İmara aykırı yapı | Belediye İmar Müdürlüğü | Yıkım + para cezası |
| Aidat ödememe | İcra Müdürlüğü | İcra takibi |
| Genel şikayetler | CİMER | Kamu kurumları işlem yapmıyorsa |
CİMER’e Komşu Şikayet Edilir mi?
CİMER (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi), kamu kurumlarının görevlerini yerine getirmediği durumlarda başvurulacak bir platformdur. Doğrudan komşu şikayeti için CİMER’e başvurmak çözüm getirmez. Ancak:
– Belediye işlem yapmıyorsa: İmara aykırı yapı şikayetinize belediye yanıt vermiyorsa CİMER’e başvurabilirsiniz
– İtfaiye denetim yapmıyorsa: Yangın güvenliği ihlalleri için ilgili kurum işlem yapmıyorsa CİMER devreye girebilir
– Polis/zabıta müdahale etmiyorsa: Gürültü şikayetlerinize müdahale edilmiyorsa CİMER’e bildirin
Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi Davasını Kimler Açabilir?
KMK madde 33 uyarınca müdahalenin önlenmesi davası açma hakkına sahip olanlar:
| Davacı | Koşul |
|---|---|
| Her kat maliki (tek başına) | Herhangi bir karar gerekmez |
| Yönetici | Kat maliki ise doğrudan, değilse yetkilendirilmeli |
| Kiracı | Kendi adına dava açamaz, ev sahibini bilgilendirmeli |
Dava Detayları
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer (kesin yetki)
Zamanaşımı: Mülkiyete dayalı dava olduğundan süre yok
Harç: Maktu harç (yaklaşık 1.500-2.000 TL gider avansı dahil)
Davalı: İşgali yapan kat maliki (kiracı varsa o da dahil edilmeli)
Apartmanda Ortak Alan İşgalinde Ne Yapılmalı?
| Aşama | İşlem | Süre |
|---|---|---|
| 1 | Fotoğrafla belgeleme | Hemen |
| 2 | Sözlü uyarı | 1-2 gün |
| 3 | Yazılı uyarı (yönetici aracılığıyla) | 7 gün |
| 4 | Noter ihtarnamesi | 7-15 gün süre verilir |
| 5 | Sulh Hukuk Mahkemesine dava | Süre bitiminde |
| 6 | Mahkeme kararının icrası | Karar kesinleştikten sonra |
Ortak Alana Eşya Koymanın Cezası
Ortak alana eşya koymak başlı başına bir suç değildir; ancak hukuki ve idari yaptırımlara yol açar:
| Yaptırım Türü | Açıklama | Uygulayan |
|---|---|---|
| Müdahalenin önlenmesi | Eşyanın kaldırılması, eski hale getirme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Ecrimisil (Haksız işgal tazminatı) | 5 yıla kadar geriye dönük tazminat | Asliye Hukuk Mahkemesi |
| Yargılama giderleri | Avukatlık ücreti, harç, masraflar | Mahkeme |
| İdari para cezası | Yangın güvenliği ihlallerinde | İtfaiye/Belediye |
| Mülkiyetin devri | Çekilmezlik halinde dairenin zorunlu satışı | KMK m.25 (son çare) |
Sorunlu Komşu Binadan Nasıl Atılır?
KMK madde 25, çekilmezlik hali oluştuğunda kat maliklerinin, sorunlu komşunun dairesinin mülkiyetinin kendilerine devredilmesini talep etme hakkını düzenler. Bu, son çare olarak uygulanan ağır bir yaptırımdır.
“Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.”
| Çekilmezlik Hali Sayılan Durumlar |
|---|
| 2 takvim yılı içinde 3 defa aidat borcu nedeniyle icra/dava takibine neden olmak |
| KMK m.33 gereği verilen hakim kararına 1 yıl boyunca uymamak |
| Bağımsız bölümü randevu evi, kumarhane vb. olarak kullanmak |
| Sürekli gürültü, kavga, huzursuzluk çıkarmak (ispatlanmalı) |
Mülkiyetin Devri Davası Süreci
1. Kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alır
2. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır
3. Mahkeme dairenin güncel değerini tespit ettirir
4. Değer bankaya depo edilir
5. Mahkeme kararı ile mülkiyet davacı kat maliklerine geçer
6. Bedel davalıya ödenir, sorunlu komşu binadan çıkar
Apartmanda Huzur Bozan Ev Sahibi Nasıl Çıkarılır?
Sorunlu kişi kat maliki (ev sahibi) ise yukarıda açıklanan KMK m.25 süreci işletilir. Ancak bu süreç uzun ve meşakkatlidir. Önce KMK m.33 gereği hakimin müdahalesi talep edilmeli, verilen karara 1 yıl boyunca uyulmaması beklenmelidir.
Komşuyu Rahatsız Etme Cezası Ne Kadar?
Komşuyu rahatsız etmek, duruma göre farklı yaptırımlara tabi olabilir:
| Rahatsızlık Türü | Yaptırım | Dayanak |
|---|---|---|
| Gürültü (gece vakti) | İdari para cezası (2026: yaklaşık 5.000-10.000 TL) | Kabahatler Kanunu |
| Kişilerin huzur ve sükûnunu bozmak | 3 aydan 1 yıla kadar hapis | TCK m.123 |
| Tehdit | 6 aydan 2 yıla kadar hapis | TCK m.106 |
| Hakaret | 3 aydan 2 yıla kadar hapis | TCK m.125 |
| Ortak alan işgali | Müdahalenin önlenmesi + ecrimisil | KMK m.33 |
Komşunun Duvara Vurması Suç mu?
Komşunun duvara vurması, süreklilik ve kasıt taşıyorsa Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil edebilir:
– TCK m.123 (Kişilerin huzur ve sükûnunu bozma): Sürekli ve kasıtlı rahatsızlık verme halinde 3 aydan 1 yıla kadar hapis
– KMK m.18 ihlali: Sulh Hukuk Mahkemesinde hakimin müdahalesi talep edilebilir
– Manevi tazminat: Psikolojik rahatsızlık ispat edilirse tazminat davası açılabilir
Apartman Düzenini Bozan Kişi Hakkında Ne Yapılmalı?
– Anlık gürültü için 155/156’yı arayın
– Durumu fotoğraf/video ile belgeleyin
– Yöneticiyi bilgilendirin
– Kat malikleri kurulu toplantısında gündeme getirin
– Noter aracılığıyla ihtarname çekin
– 30 gün içinde düzelmesini bekleyin
– Sulh Hukuk Mahkemesine KMK m.33 başvurusu
– Gerekirse KMK m.25 mülkiyetin devri davası
– Avukat desteği alın
Apartmanda Oturmayan Ev Sahibi Yönetici Olabilir mi?
Evet, olabilir. KMK madde 34’e göre yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir. Apartmanda oturmayan kat maliki de yönetici seçilebilir. Hatta kat maliki olmayan, profesyonel yönetim şirketleri bile yönetici olarak atanabilir.
Apartman Yöneticisi Tek Başına Karar Alabilir mi?
Sınırlı hallerde evet. Yönetici, günlük yönetim işlerinde (temizlik, küçük onarımlar, rutin bakım) karar alabilir. Ancak önemli konularda kat malikleri kurulu kararı gerekir:
| Yöneticinin Tek Başına Yapabileceği | Kurul Kararı Gereken İşler |
|---|---|
| Rutin temizlik hizmeti almak | Büyük onarım ve tadilat |
| Küçük onarımlar (ampul değişimi vb.) | Ortak alana tesis kurulması |
| Aidat tahsilatı | Aidat miktarının belirlenmesi |
| Acil onarımlar | Güvenlik kamerası takılması |
| Günlük işleyişin sağlanması | Ortak alanın kiralanması |
Apartman Karar Defterine Kiracılar İmza Atabilir mi?
Hayır, atamazlar. Kat malikleri kurulu toplantılarına sadece kat malikleri katılabilir ve oy kullanabilir. Kiracılar malik değildir; ancak malik tarafından yazılı vekalet verilmişse vekil sıfatıyla toplantıya katılabilirler.
Apartman Önüne Park Eden Araç Nereye Şikayet Edilir?
| Park Yeri | Şikayet Yeri | Sonuç |
|---|---|---|
| Apartman önü (kamuya ait yol) | 153 Trafik / Belediye Zabıta | Ceza yazılır, çekici ile kaldırılır |
| Apartman otoparkı (ortak alan) | Sulh Hukuk Mahkemesi | Müdahalenin önlenmesi davası |
| Garaj girişi (engelleme) | 155 Polis | TCK m.123 kapsamında değerlendirme |
| Yangın çıkışı önü | İtfaiye + Belediye | İdari para cezası |
Apartman Asansörüne Kamera Koymak Yasal mı?
Belirli koşullarda evet. Asansöre güvenlik kamerası takılması için hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) hükümlerine uyulmalıdır.
| Koşul | Açıklama |
|---|---|
| Kat malikleri onayı | 4/5 çoğunlukla yazılı karar gerekir |
| Güvenlik amacı | Sadece güvenlik için, gözetleme yasak |
| Aydınlatma metni | KVKK gereği “Kamera ile kayıt yapılmaktadır” uyarısı |
| Ses kaydı | Ses kaydı için ayrıca belirtilmeli |
| Kayıt saklama | Maksimum 2 yıl, sonra silinmeli |
| Özel alan gözetleme | Daire kapıları, balkonlar gösterilmemeli |
Ortak Alana Müdahale Yargıtay Kararları
“Bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılması yasak olup, kat malikleri gibi yöneticiler de yasanın bu buyurucu hükmüne uymakla yükümlüdür.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2004/4688 E., 2004/5394 K.
“Kat mülkiyetine konu bir taşınmazda mimari projeye aykırı yapı yapılması nedeniyle ortak alanın işgal edilmesi halinde, her bir kat malikinin hakimin müdahalesini isteyerek müdahalenin önlenmesini ve eski hale getirilmesini isteme hakkı vardır.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2003/8423 E., 2003/10272 K.
“Ortak alanın işgal edilmesine ilişkin davada yalnızca kat malikine husumetin yöneltilmesi yeterli olmayıp, kiracının da davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekir.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2002/4711 E., 2002/5404 K.
Sık Sorulan Sorular
Ortak kullanım alanı işgali için belediyeye şikayet dilekçesi işe yarar mı?
Belediye, sadece imar mevzuatına aykırılık durumunda yetkilidir. Ruhsatsız yapı, projeye aykırı tadilat gibi durumlarda belediyeye başvurulabilir. Ancak merdivene bisiklet koymak, kapı önüne ayakkabı bırakmak gibi eşya koyma işgalleri için belediye yetkili değildir. Bu tür işgaller için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulmalıdır.
Apartman koridorlarına eşya koymak ne kadar para cezası gerektirir?
Koridor veya merdivene eşya koymak başlı başına para cezası gerektiren bir kabahat değildir. Ancak mahkeme kararına rağmen eşyaları kaldırmayan kişiye icra cezası uygulanabilir. Ayrıca yönetim planında veya genel kurul kararında belirlenmiş cezai şart varsa bu uygulanabilir. Yangın merdiveni söz konusu ise idari para cezası verilebilir.
Apartman ortak kullanım alanı işgali cezası nedir?
Ortak alan işgali için: (1) Müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme kararı, (2) Ecrimisil (haksız işgal tazminatı – 5 yıla kadar geriye dönük), (3) Yargılama giderleri ve avukatlık ücreti, (4) Çekilmezlik halinde mülkiyetin devri (KMK m.25) yaptırımları uygulanabilir.
Site genel kurul kararı olmadan ortak alana eşya konulabilir mi?
Hayır, konulamaz. Ortak alanların kullanımı tüm kat maliklerinin hakkıdır. Genel kurul kararı bile olsa ortak alanı tek bir kişiye tahsis etmek için oybirliği gerekir (KMK m.45). Salt çoğunluk veya 4/5 çoğunluk ile alınan karar bu konuda geçersizdir.
Ortak alana müdahale davası ne kadar sürer?
Sulh Hukuk Mahkemelerinin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürebilir. Tanık dinlenmesi, keşif yapılması, bilirkişi raporu alınması gibi işlemler süreyi uzatabilir. Acil durumlarda ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Kiracı ortak alana eşya koyarsa ev sahibi sorumlu mu?
Evet, müteselsil sorumluluk vardır. KMK m.18’e göre kiracılar da kat malikleri gibi ortak alanları kullanırken kurallara uymak zorundadır. Ancak dava açılırken hem kiracıya hem de kat malikine husumet yöneltilmesi gerekir. Mahkeme kararı her ikisini de bağlar.
Apartman boşluğuna eşya koymak yasak mıdır?
Evet, yasaktır. Merdiven boşlukları, sahanlıklar ve asansör önleri KMK madde 4’te sayılan mutlak ortak alanlardandır. Bu alanlara hiçbir eşya konulamaz. Konulan eşyalar için müdahalenin önlenmesi davası açılabilir.
Ortak alanlara eşya konulması için genel kurul kararı alınabilir mi?
Ortak alanı belirli bir kişiye özel kullanım için tahsis eden karar ancak oybirliği ile alınabilir. Oyçokluğu ile alınan bu tür kararlar hükümsüzdür ve iptal davası açılabilir. Ayrıca yangın güvenliği gereklilikleri nedeniyle merdiven, koridor ve yangın çıkışlarına eşya konulmasına izin veren karar alınamaz.
Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Müdahalenin önlenmesi davası ile birlikte açılamaz; ayrı dava açılmalıdır. Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla 5 yıllık süre için talep edilebilir.
Apartman sığınağı ne amaçla kullanılabilir?
Sığınaklar, sivil savunma mevzuatı gereği acil durumlarda sığınma amacıyla kullanılmak üzere ayrılmıştır. Depo, kömürlük, hobi odası olarak kullanılması uygun değildir. Kat malikleri kurulu kararı ile bile sığınağın amacı değiştirilemez. Projeye aykırı kullanım tespit edilirse belediye tarafından eski hale getirilmesi istenebilir.
Ortak alan işgali nedeniyle komşumu icra yoluyla evden çıkarabilir miyim?
Doğrudan icra ile hayır. Önce Sulh Hukuk Mahkemesinden müdahalenin önlenmesi kararı alınmalıdır. Mahkeme kararına rağmen eşyalar kaldırılmazsa, karar icraya konularak icra memuru marifetiyle eşyalar kaldırtılır. Komşunun binadan çıkarılması için ise KMK m.25 kapsamında ayrı bir dava süreci gerekir.
Balkon ortak alan mıdır?
Hayır. Balkonlar genellikle bağımsız bölümün eklentisi niteliğindedir ve o daireye aittir. Ancak balkondan sarkan, dış cepheyi etkileyen veya alt kata damlatan durumlar ortak alanı etkiler. Balkon kapatma için 4/5 çoğunluk veya yönetim planı izni gerekebilir.
Ortak Alan İşgali veya Komşu Sorunları mı Yaşıyorsunuz?
Kat mülkiyeti hukuku kapsamında yaşadığınız sorunların çözümü için profesyonel hukuki destek alın. Müdahalenin önlenmesi davası, ecrimisil talebi ve tüm kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yanınızdayız.