Türkiye’de site ve apartman aidatları, özellikle enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde en çok tartışılan konuların başında gelmektedir. 2026 yılında da aidat artışlarının nasıl yapılacağı, yöneticilerin yetkileri ve hukuki sınırları büyük önem taşımaktadır. Bu rehberde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aidat artışının yasal prosedürlerini, yöneticinin yetkilerini ve haklarınızı detaylı olarak açıklıyoruz.
Site Aidatı Nasıl Arttırılır?
Site ve apartman aidatlarının artırılması konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu net kurallar belirlemiştir. Aidat artışı için iki ana yöntem bulunmaktadır:
Yönetim Planı ile Artış
Yönetim planında aidat artış oranı veya yöntemi belirtilmişse, bu hükümler uygulanır. Yönetim planını değiştirmek için tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir (KMK md.28).
Kat Malikleri Kurulu Kararı
En yaygın yöntemdir. Yıllık olağan genel kurulda işletme projesi hazırlanır ve oy çokluğu ile kabul edilir. Kabul edilen bütçeye göre yeni aidat tutarı belirlenir (KMK md.37).
İşletme Projesi Nedir?
İşletme projesi, KMK md.37’ye göre hazırlanan ve sitenin bir yıllık tahmini bütçesini gösteren belgedir. İşletme projesinde mutlaka şunlar yer almalıdır:
| İçerik | Açıklama | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Tahmini Gelirler | Toplanacak aidatlar, varsa dükkan kiraları ve diğer gelirler | KMK md.37/a |
| Tahmini Giderler | Personel, enerji, bakım, sigorta ve diğer tüm giderler | KMK md.37/a |
| Malik Payları | Her kat malikine düşen tahmini gider miktarı | KMK md.37/b |
| Avans (Aidat) Tutarı | Her malikin ödemesi gereken aylık aidat miktarı | KMK md.37/c |
Önemli: Kesinleşmiş İşletme Projesi
Kesinleşen işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu md.68/1’de belirtilen belgelerden sayılır. Bu nedenle aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı doğrudan icra takibi başlatılabilir.
Site Yöneticisi Toplantı Yapmadan Aidat Artırabilir mi?
Kesinlikle hayır! Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz’ın da belirttiği gibi: “Yöneticiler tarafından genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmesi hukuka aykırıdır. Mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda karar alınmalıdır.”
| Durum | Yönetici Yetkisi | Sonuç |
|---|---|---|
| Genel kurul kararı var | Karara göre uygular | Geçerli |
| Genel kurul kararı yok | İşletme projesi hazırlar ve tebliğ eder | 7 gün itiraz süresi |
| Tebliğsiz tek taraflı artış | Yetkisi yok | Geçersiz |
| Acil durum (boru patlaması vb.) | Olağanüstü kurul çağırır | Kurul onayı şart |
Yöneticinin Hazırladığı İşletme Projesi Süreci
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici KMK md.37’ye göre gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlar. Ancak bu projenin geçerli olabilmesi için:
1. Proje Hazırlanır
Yönetici tahmini gelir-gider bütçesini hazırlar
2. Kat Maliklerine Tebliğ Edilir
İmza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir
3. 7 Gün İtiraz Süresi
Kat malikleri tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir
4. Kesinleşme
İtiraz olmazsa proje kesinleşir; itiraz olursa kurul toplanır
Dikkat: Tebliğ Yapılmadan Aidat İstenemez!
Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi kat maliklerine usulüne uygun tebliğ edilmeden kesinleşmez. Tebliğsiz projede belirlenen aidat hukuken geçersizdir ve icra takibine dayanak olamaz.
Apartman Aidatı Yılda Kaç Kez Artırılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aidat artışının yıllık sayısına ilişkin bir sınırlama yoktur. Ancak her artış için mutlaka kat malikleri kurulu kararı gerekir.
| Toplantı Türü | Ne Zaman Yapılır? | Artış Yetkisi |
|---|---|---|
| Olağan Genel Kurul | Yılda en az 1 kez (genellikle Ocak ayı) | Yıllık bütçe ve aidat belirlenir |
| Olağanüstü Genel Kurul | Önemli sebep çıktığında | Ek bütçe ve aidat artışı yapılabilir |
Olağanüstü genel kurul, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin talebiyle toplanabilir. Toplantı çağrısı en az 15 gün önce tüm maliklere bildirilmelidir.
Site Aidatına En Fazla Ne Kadar Zam Yapılır?
Mevcut mevzuatta aidat artışı için yasal bir üst sınır bulunmamaktadır. Ancak dikkat edilmesi gereken önemli noktalar vardır:
| Durum | Üst Sınır | Açıklama |
|---|---|---|
| Kat maliki (ev sahibi) | Sınır yok | Genel kurulda kabul edilen tutar geçerli |
| Kiracı | Kira bedelini aşamaz | Aşan kısım mal sahibinden istenir |
| TBMM Teklifi (2026) | YDO sınırı (geçici avans) | Henüz yasalaşmadı, yalnızca geçici avans için |
Kiracının Aidat Sorumluluğu
Kiracı, ödediği kira bedelinin üzerindeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Örneğin 5.000 TL kira ödeyen kiracının sitesinde aidat 7.000 TL ise, kiracı yalnızca 5.000 TL öder, 2.000 TL fark mal sahibine yansıtılır.
2026 Yılında Beklenen Aidat Artışları
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği verilerine göre, işletme bütçelerinin yaklaşık %70’ini personel maaşları oluşturmaktadır. Bu nedenle aidat artışları genellikle şu faktörlere bağlıdır:
| Faktör | Etki Oranı | 2026 Beklentisi |
|---|---|---|
| Asgari Ücret Artışı | Yüksek (%40-50) | Personel maliyetleri artar |
| Enerji Fiyatları | Orta (%20-30) | Elektrik, doğalgaz giderleri |
| Bakım-Onarım | Değişken (%10-20) | Malzeme fiyatlarına bağlı |
| Sigorta Primleri | Düşük (%5-10) | Enflasyona paralel artış |
Sitede Aidatlar Neye Göre Belirlenir?
KMK md.20’ye göre ortak giderler iki farklı yöntemle paylaştırılır:
| Gider Türü | Paylaşım Yöntemi | Örnek |
|---|---|---|
| Personel Giderleri | Eşit paylaşım | Kapıcı, güvenlik, bahçıvan maaşları |
| Bakım-Onarım | Arsa payı oranında | Çatı, cephe, asansör onarımı |
| Sigorta Primleri | Arsa payı oranında | Bina sigortası |
| İşletme Giderleri | Arsa payı oranında | Havuz, spor salonu işletmesi |
| Yönetici Ücreti | Arsa payı oranında | Aylık yönetici maaşı |
Yönetim Planı Farklı Düzenleme Yapabilir
Kat malikleri, yönetim planında veya kurul kararıyla farklı bir paylaşım yöntemi belirleyebilir. Örneğin tüm giderlerin eşit bölünmesi veya metrekareye göre dağıtılması kararlaştırılabilir.
Apartman Aidatının İçinde Neler Var?
Aidat kapsamında toplanan temel gider kalemleri şunlardır:
Personel Giderleri
Kapıcı, güvenlik, temizlik personeli maaşları, SGK primleri ve kıdem tazminatı karşılıkları
Enerji Giderleri
Ortak alan elektriği, merdiven aydınlatması, asansör elektriği, merkezi ısıtma yakıtı
Bakım Giderleri
Asansör bakımı, jeneratör bakımı, havuz bakımı, bahçe bakımı
Diğer Giderler
Sigorta primleri, yönetici ücreti, hukuki danışmanlık, beklenmedik giderler için ihtiyat payı
Site Aidatına İtiraz Nasıl Yapılır?
Aidat kararına itiraz süreci, kararın nasıl alındığına göre değişir:
| Karar Türü | İtiraz Süresi | Başvuru Mercii |
|---|---|---|
| Yöneticinin işletme projesi | Tebliğden itibaren 7 gün | Kat malikleri kuruluna yazılı itiraz |
| Genel kurul kararı (katılıp ret oyu) | Karar tarihinden itibaren 1 ay | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Genel kurul kararı (katılmadım) | Öğrenmeden itibaren 1 ay, her halde 6 ay | Sulh Hukuk Mahkemesi |
Önemli: İtiraz Süresini Kaçırmayın!
Süresi içinde itiraz edilmeyen aidat kararı kesinleşir ve tüm kat maliklerini bağlar. Toplantıya katılmasanız bile, usulüne uygun çağrı yapıldıysa karar sizi de bağlar.
Fahiş Aidatlara Karşı Ne Yapılabilir?
Aidat artışını fahiş bulan kat malikleri şu yolları izleyebilir:
1. Olağanüstü Genel Kurul Talebi
Kat maliklerinin 1/3’ü imza toplayarak olağanüstü genel kurul talebinde bulunabilir
2. Denetçi Raporu Talebi
Site denetçisinden harcamaların ve bütçenin uygunluğuna dair rapor istenebilir
3. Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru
Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açılabilir
Site Aidatını Ödemeyene Ne Yapılır?
Aidat ödemeyen kat maliklerine KMK’da ciddi yaptırımlar öngörülmüştür:
| Yaptırım | Yasal Dayanak | Açıklama |
|---|---|---|
| Gecikme Tazminatı | KMK md.20/2 | Aylık %5 (yıllık %60) |
| İcra Takibi | KMK md.20/2 | Yönetici veya herhangi bir malik başlatabilir |
| Kanuni İpotek | KMK md.22 | Borçlu malikin tapusuna ipotek konulabilir |
| Dairenin Satışı | KMK md.25 | Çekilmez hal durumunda mülkiyet devri davası |
Çekilmez Hal: Dairenin Satılması
KMK md.25’e göre, kat maliki borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer malikler o kat malikinin bağımsız bölümünün kendilerine devredilmesini mahkemeden isteyebilir.
Site Aidatı Kaç Ay Ödenmezse İcra Gelir?
Aidat borcu için icra takibi başlatılmasında belirli bir ay sınırı yoktur. Yönetici veya diğer kat malikleri, tek bir aylık borç için bile icra takibi başlatabilir. Ancak uygulamada genellikle birkaç ay beklenir ve önce yazılı uyarı gönderilir.
Site Yöneticisi Aidat Öder mi?
Yöneticinin aidat ödeme yükümlülüğü KMK md.40’ta düzenlenmiştir:
| Durum | Yöneticinin Yükümlülüğü | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Yönetim planında muafiyet var | Aidat ödemez | Yönetim Planı |
| Kat malikleri kurulu muafiyet verdi | Karara göre tam veya kısmi muafiyet | Kurul kararı |
| Herhangi bir karar yok | Normal giderlerin yarısını öder | KMK md.40/4 |
| Olağanüstü giderler (çatı, cephe vb.) | Tamamını öder | KMK md.40 |
Yönetici Muafiyetinin Sınırları
Yöneticinin aidat muafiyeti yalnızca normal yönetim giderleri için geçerlidir. Çatı aktarımı, dış cephe boyama, asansör değişimi gibi olağanüstü giderlere yönetici de arsa payı oranında katılmak zorundadır.
Site Aidatı Nereye Şikayet Edilir?
Site yönetimiyle ilgili şikayetler için doğrudan bir devlet kurumu bulunmamaktadır. Ancak duruma göre farklı mercilere başvurulabilir:
| Şikayet Konusu | Başvuru Mercii | Süreç |
|---|---|---|
| Aidat kararının iptali | Sulh Hukuk Mahkemesi | 1 ay içinde iptal davası |
| Yöneticinin görevden alınması | Kat Malikleri Kurulu | Olağanüstü genel kurul |
| Profesyonel yönetim şirketi | Tüketici Hakem Heyeti | Hizmet kalitesi şikayeti |
| Kamu düzeni (gürültü, çevre) | Kaymakamlık/Belediye | İdari başvuru |
| Genel şikayetler | CİMER | Bilgilendirme amaçlı |
Site Yönetimi Gelir ve Giderleri Göstermek Zorunda mı?
Evet, zorunludur. KMK md.39’a göre yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda (yazılı değilse her takvim yılının Ocak ayında) kat malikleri kuruluna gelir-gider hesabı vermekle yükümlüdür. Ayrıca kat maliklerinin yarısının talebiyle yönetici her zaman hesap vermek zorundadır.
Site Aidatı ve Yönetim Sorunlarında Uzman Desteği
Haksız aidat artışı, yönetici uyuşmazlıkları veya kat mülkiyeti davalarında profesyonel hukuki destek alın.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu makale 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde hazırlanmıştır.