Önalım (şufa) hakkına dayanan tapu iptal ve tescil davaları, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşların yasal öncelik hakkını korumayı amaçlayan özel bir dava türüdür. Bu davalar, hem satışın şartlarını denetlemek hem de paydaşların taşınmaz üzerindeki ortaklık yapısını korumak açısından büyük önem taşır. 2026 yılı uygulamalarında Yargıtay, usule uygun bildirim, sürelerin doğru hesaplanması ve kötü niyetli işlemlerin tespiti konularını özellikle öne çıkarmaktadır.
Önalım (Şufa) Hakkının Hukuki Dayanağı ve Kapsamı
Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732–736. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Paylı mülkiyette bir paydaş, payını üçüncü kişiye satmak isterse diğer paydaşlar bu satışa müdahil olabilme hakkına sahiptir. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren belirli süreler içinde kullanılmalı ve usule uygun şekilde dava yoluna gidilmelidir.
Uygulamada şufa hakkı, paylı mülkiyetin korunması, taşınmazın kontrolsüz biçimde yabancılaşmasının engellenmesi ve paydaşlar arasında hakkaniyetli bir denge sağlanması amacıyla kullanılmaktadır.
Kullanmanın Şartları
Dava yolu ile kullanılan bir haktır. Sözleşmesel veya fiilen taksim edilmemiş paylı mülkiyet için söz konusudur.
Önalım Hakkı Süresi
Payın devri noter ile bildirilmişse 3 ay, bildirilmemişse 2 yıllık hak düşürücü süre başlar. Sözleşme ile üçüncü kişilere sağlanan önalım hakkı ancak 10 yıllık süre ile geçerlidir.
Yasal Önalım Hakkı
Paylı mülkiyette her paydaşın diğer paydaşların paylarını başka kişilere satmaları durumunda öncelikli olarak satın alma haklarıdır.
Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Yargıtay içtihatları, önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın gerçek, kesin ve resmi şekilde yapılmış olmasını arar. Satış bedeli ile irade uyuşmazlığı, muvazaalı işlemler veya tapu dışı devirler, şufa davasının kaderini doğrudan etkileyen unsurlardır. Ayrıca satışın alıcı tarafından paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi, dava süresinin başlaması açısından kritik öneme sahiptir.
Bunun yanında önalım hakkı, yalnızca satış işlemlerine karşı kullanılabilir; bağış, trampa veya miras yoluyla intikal gibi devirlerde şufa hakkı doğmaz.
Önalım Davasında Süreler ve Hak Düşürücü Etkileri
Önalım hakkının kullanılması için iki önemli süre bulunmaktadır: Satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren iki yıl. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır. Sürelerin kaçırılması, davanın reddine yol açar ve önalım hakkının tamamen ortadan kalkmasına neden olabilir.
Bu nedenle paydaşların satıştan haberdar oldukları anda hızlı şekilde hukuki sürece başlamaları önem taşır.
Önalım Davasında Taraflar ve Görevli Mahkeme
Önalım davası, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Payı satan eski paydaş davada zorunlu taraf değildir ancak uygulamada delil değerlendirmesi açısından gerekli görülebilir. Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Davalar çoğunlukla satış bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte yürütülür ve depo işlemi usulüne uygun yapılmazsa dava reddedilebilir.
Önalım Davalarında Yargılama Süreci ve Deliller
Yargılama sürecinde tapu kayıtları, satış sözleşmesi, bedel tespiti, bildirim evrakları ve tarafların kötü niyetine ilişkin tüm deliller değerlendirilir. Bedelin gerçek olup olmadığı, muvazaa şüphesi, taşınmazın ekonomik değeri ve satış koşulları bilirkişi incelemeleriyle desteklenir.
2026 uygulamasında Yargıtay, özellikle düşük bedelle yapılan ve paydaşları devre dışı bırakmayı amaçlayan satışlarda kötü niyet unsurlarına daha geniş şekilde yaklaşmaktadır.
Önalım Hakkının Kullanılmasının Sonuçları
Dava kabul edildiğinde satış işlemi geçersiz sayılır ve pay, davacı lehine tescil edilir. Davacı, satış bedelini mahkeme veznesine yatırarak alıcının haklarını devralmış olur. Bu karar kesinleştiğinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tescil işlemi uygulanır.
Davacının yatırdığı bedel alıcıya ödenirken taşınmazdaki pay davacı adına tescil edilir ve paylı mülkiyet yapısı korunmuş olur.
Muvazaalı Satışlar ve Yargıtay’ın 2026 Yaklaşımı
Muvazaalı satışlar, özellikle önalım hakkını bertaraf etmek amacıyla düşük bedel gösterilmesi veya alıcı ile satıcının anlaşmalı hareket etmesi gibi durumları kapsar. Yargıtay, şaşırtıcı ölçüde düşük bedelli satışları, gerçek alım satım ilişkisinin bulunmadığı durumları ve şufa hakkının devre dışı bırakılması amacını gösteren hileli işlemleri yakından incelemektedir.
Muvazaa tespiti hâlinde satış geçersiz kabul edilebilir ve önalım davası davacı lehine sonuçlanabilir.
Önalım Davası Açılmadan Önce İzlenmesi Gereken Adımlar
Önalım hakkının etkin kullanımı için satışın gerçek olup olmadığı araştırılmalı, bildirim tarihi tespit edilmeli, satış bedeli depo edilmeye hazır hâle getirilmelidir. Bu aşamalar dava sürecinin hem hızını hem de başarısını doğrudan etkiler. Ayrıca hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması için profesyonel hukuki yönlendirme alınması önemlidir.
Sık Sorulan Sorular – Önalım (Şufa) Hakkına Dayanan Tapu İptal ve Tescil Davaları
Bu bölümde, ön alım (şufa) hakkına dayanan tapu iptal ve tescil davaları hakkında kullanıcıların en çok merak ettiği konulara açıklayıcı, güncel ve uygulamaya yönelik cevaplar sunulmuştur. Sorular, hem paylı mülkiyet yapısındaki uyuşmazlıklara hem de şufa davalarının pratik işleyişine ışık tutacak şekilde hazırlanmıştır.
Hangi durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılamaz?
Tapu iptal ve tescil davası, ancak hukuka aykırı veya sakat işlemlere dayanıyorsa açılabilir. Miras yoluyla intikal, bağış gibi satış dışı işlemlerde veya geçerli sözleşmeyle kazanım sağlanmışsa bu dava açılamaz.
Hisseli tapuda ön alım hakkı kalktı mı?
Hisseli taşınmazlarda yasal ön alım hakkı Türk Medeni Kanunu’nda halen yürürlüktedir. Ancak iradi şufa sözleşmeleri tarafların anlaşmasına göre kaldırılabilir.
Tapuda şufa hakkı nasıl kaldırılır?
Yasal şufa hakkı kaldırılamaz; ancak paydaşlar arasında düzenlenen noter onaylı bir sözleşmeyle sözleşmesel şufa hakkı sona erdirilebilir. Ayrıca mahkeme kararıyla kötüye kullanım tespit edilirse hakkın ileri sürülmesi sınırlandırılabilir.
Tapu iptal ve tescil davası kısmi olarak açılabilir mi?
Dava konusu paylı taşınmazın belirli bir kısmı veya oranı ise kısmi dava açılabilir. Ancak dava, belirli bir paya yönelikse bu payın tümü için talepte bulunulması gerekir.
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası nedir ve nasıl açılır?
Muris muvazaası davası, miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürdeki satış işlemlerinin iptalini amaçlar. Mirasçılar tarafından Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Tapu iptal ve tescil davası sonucunda ne olur?
Mahkeme, işlemi hukuka aykırı bulursa tapu kaydını iptal ederek doğru hak sahibi adına tescil kararı verir. Karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğü işlem yapar.
Ön alım hakkı hangi hallerde kullanılamaz?
Önalım hakkı yalnızca satış işlemlerinde kullanılabilir. Bağış, trampa, miras, cebri satış gibi hallerde şufa hakkı doğmaz.
Hissedarlardan biri hissesini satmak istemezse ne olur?
Paydaşın satış yapma zorunluluğu yoktur; ancak paydaş satmak isterse diğer paydaşlara şufa hakkı doğar. Satış yönünde baskı kurmak hukuken mümkün değildir.
Hisseli tapuda ön alım hakkı süresi ne kadardır?
Süre, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren iki yıldır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
Şufa (önalım) hakkına dair hak düşürücü süre ne kadardır?
Önalım davalarında hem üç aylık öğrenme süresi hem de satış tarihinden itibaren iki yıllık mutlak süre uygulanır. Bu süreler geçerse dava açılamaz.
Şufa hakkından nasıl vazgeçebilirim?
Paydaş, noter huzurunda düzenlenecek yazılı bir beyanla şufa hakkından feragat edebilir. Feragat beyanı tapuya şerh edilirse üçüncü kişiler için de bağlayıcı olur.
Ön alım (şufa) hakkı nedir?
Önalım hakkı, paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla alım yapma imkânı tanıyan yasal bir haktır. Paylı mülkiyetin bütünlüğünü koruma amacı taşır.
Satış yoluyla verilen tapu bozulur mu?
Eğer satış hukuka aykırı veya muvazaalı ise tapu iptal davasıyla bozularak gerçek hak sahibi adına tescil edilebilir. Geçerli satışlarda tapu bozulmaz.
Babadın oğluna verilen tapu bozulur mu?
Bu tür işlemler bağış niteliğindeyse şufa hakkı doğmaz; ancak muris muvazaası şüphesi varsa mirasçılar iptal davası açabilir.
Ön alım hakkı kaldırıldı mı?
Kanuni önalım hakkı kaldırılmamıştır ve geçerliliğini korumaktadır. Sadece taraflar sözleşmesel şufa hakkını kaldırabilir.
Hisseli tapuda hissedarlar birbirine satış yapabilir mi?
Paydaşlar birbirlerine satış yapabilir; bu satış üçüncü bir kişiye yapılan satış gibi şufa hakkı doğurur. Diğer paydaşlar aynı şartlarla alım talebinde bulunabilir.
Paylı mülkiyette ön alım hakkı var mı?
Evet, paylı mülkiyette her paydaşın yasal önalım hakkı bulunmaktadır. Bu hak taşınmazın bütünlüğünü ve paydaşlar arasındaki dengeyi korur.
Hisseli tapuda anlaşmazlık nasıl çözülür?
Paydaşlar arasındaki anlaşmazlık öncelikle uzlaşma ile giderilmeye çalışılır; mümkün olmazsa ortaklığın giderilmesi, tapu iptal davası veya şufa davası gibi hukuki yollar devreye girer.