Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları, eşlerden birinin diğer eşin açık ve yazılı rızası olmadan aile konutunu devretmesi, satması veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulması hâlinde açılan, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine dayanan özel bir dava türüdür. Bu dava, aile birliğini korumayı amaçlar ve özellikle kötü niyetli devirlerin geçersiz kılınmasında kritik bir rol oynar. Tapu işlemlerinin iptali ve taşınmazın yeniden aile adına tescili için mahkeme kararı gerekir. 2026 yılı Yargıtay uygulamalarında davanın kabulü için hem fiilî kullanım hem de aile konutu şerhi ilişkisi güçlü biçimde incelenmektedir.
Aile Konutu Kavramının Hukuki Anlamı
Aile konutu, eşlerin birlikte yaşamlarını sürdürdükleri, evlilik birliğinin merkezi kabul edilen ve TMK m.194 ile özel koruma altına alınan taşınmazdır. Bir taşınmazın aile konutu sayılması için tapuda şerh bulunması zorunlu değildir; fiilî kullanım ve yaşam merkezi olma özellikleri yeterlidir. Yargıtay, aile konutu korumasının şerhe bağlı olmayan, kendiliğinden doğan bir hak olduğuna vurgu yapmaktadır.
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasının Amacı
Bu davanın amacı, eşin rızası dışında yapılan devir veya satış işlemlerini ortadan kaldırmak ve tapunun önceki hâle döndürülmesini sağlamaktır. Mahkeme, işlemin geçersizliğine karar verdiğinde taşınmaz tekrar malik adına veya eşler adına tescil edilir. Bu süreçte üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, davanın kaderini belirleyen en önemli ölçüttür.
Hangi Durumlarda Dava Açılabilir?
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları, eşin rızası alınmadan aile konutunun devredildiği, satıldığı veya ipotek edildiği durumlarda açılır. Rızanın noter onaylı ve açık şekilde verilmesi gerekir. Kira sözleşmeleri ve diğer ayni işlemlerde de eş rızası aranır.
Bu davaya konu olabilecek durumlar:
| Durum | Açıklama |
|---|---|
| Aile konutunun eş rızası olmadan satılması | Eşin haberi veya noter onaylı rızası olmadan yapılan satış işlemi geçersiz sayılabilir ve tapu iptal davası açılabilir. |
| Taşınmaz üzerine ipotek kurulması | Aile konutu üzerinde eş rızası alınmadan yapılan ipotek işlemi kaldırılabilir veya tapu iptali talep edilebilir. |
| Hileli / muvazaalı devir | Taşınmazın üçüncü kişiye kötü niyetli, muvazaalı veya aile konutunu ortadan kaldırmaya yönelik devri iptal sebebidir. |
| Aile konutu şerhi olmasa bile yaşam alanı olması | Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa dahi fiilen aile yaşamına özgülenmişse koruma kapsamına alınır. |
Yargıtay’ın 2026 Yaklaşımı
Yargıtay’ın güncel içtihatlarına göre aile konutunun korunmasında fiilî kullanım, birlikte yaşam alanı olma, hayat merkezini oluşturma gibi olgular önceliklidir. TMK m.1023’teki iyiniyet koruması, aile konutu uyuşmazlıklarında sınırlı şekilde uygulanır. Üçüncü kişi taşınmazın aile konutu olduğunu biliyor veya bilebilecek durumdaysa iyiniyet iddiası kabul edilmez.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Şartları
Davanın kabul edilebilmesi için aile konutu statüsünün ispatı, eş rızasının yokluğu ve üçüncü kişinin iyiniyet durumu temel kriterlerdir. Mahkeme, taraf beyanlarını, tapu kayıtlarını ve yaşam alanı göstergelerini birlikte değerlendirir.
| Hukuki Şart | Açıklama |
|---|---|
| Aile konutu niteliğinde taşınmaz bulunması | Taşınmazın fiilen eşlerin ortak yaşam alanı olması gerekir. Tapuda aile konutu şerhi olsun veya olmasın, kullanım gerçekliği dikkate alınır. |
| Eşin rızasının alınmamış olması | Satış, devir, ipotek veya diğer ayni işlemler için eşin açık ve noter onaylı rızası zorunludur. Rıza yoksa işlem geçerlilik kazanmaz. |
| Üçüncü kişinin iyiniyet durumu | Alıcı veya üçüncü kişi aile konutu niteliğini biliyor veya bilebilecek durumda ise yapılan devir iyiniyetli sayılmaz ve iptal edilebilir. |
| Devrin kötü niyetli veya muvazaalı olması | Taşınmazın aile konutunu ortadan kaldırmak amacıyla, bilerek veya üçüncü kişilerle anlaşmalı şekilde devredilmesi iptal sebebidir. |
Aile Konutunun Belirlenmesi ve Deliller
Mahkemeler aile konutunu belirlerken tapu şerhinden bağımsız olarak fiilî yaşamı inceler. Taşınmazın gerçekten ailenin ortak hayat alanı olup olmadığı delillerle ortaya konur.
| Delil Türü | Açıklama |
|---|---|
| Nüfus kayıtları ve adres beyanları | Eşlerin resmi ikametgâh adresleri aile konutunun tespitinde ilk bakılan göstergelerdendir. |
| Elektrik – su – doğal gaz abonelikleri | Aboneliklerin eş veya aile üyeleri üzerine olması ve düzenli kullanım, gerçek yaşam ilişkisini ortaya koyar. |
| Komşu tanıkları | Komşuların beyanları, taşınmazın aile tarafından aktif olarak kullanıldığını doğrulayan güçlü delillerdir. |
| Tapu hareketleri | Taşınmaz üzerindeki devir, satış ve ipotek işlemleri; işlem zamanındaki kullanım durumunun değerlendirilmesinde önemlidir. |
| Muvazaa ve kötü niyet göstergeleri | Devir işlemlerinin aile konutunu ortadan kaldırmaya yönelik yapılması halinde mahkeme bu göstergeleri dikkate alır. |
Dava Süreci Nasıl İşler?
Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dilekçede aile konutu statüsü, rızasız işlem, tapu geçmişi ve üçüncü kişinin kötü niyeti detaylı şekilde ortaya konmalıdır. Süreç delil toplama, bilirkişi, keşif ve tanık incelemelerini içerir.
Dava süreci şu şekilde işler:
| Aşama | Açıklama |
|---|---|
| 1. Davanın açılması | Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açılarak aile konutu, rıza eksikliği, tapu geçmişi ve kötü niyetli işlemler dilekçede ayrıntılı şekilde belirtilir. |
| 2. Tapu kayıtlarının incelenmesi | Mahkeme, taşınmazın geçmiş hareketlerini, aile konutu olup olmadığını ve devrin zamanlamasını değerlendirir. |
| 3. Bilirkişi incelemesi | Tapu hareketleri, değer, kullanım durumu ve işlem niteliği konusunda bilirkişi raporu alınır. |
| 4. Keşif / tanık incelemesi | Taşınmazın gerçekten aile konutu olup olmadığını tespit etmek için keşif yapılır ve komşu tanıkları dinlenebilir. |
| 5. Üçüncü kişinin iyiniyet değerlendirmesi | Taşınmazı devralan kişinin aile konutundan haberdar olup olmadığı veya haberdar olabilecek durumda bulunup bulunmadığı incelenir. |
| 6. Hüküm (tapu iptal / tescil) | Mahkeme, devri iptal ederek taşınmazın yeniden davacı eş adına tesciline karar verebilir veya iyiniyetli üçüncü kişiyi koruyabilir. |
İyi Niyetli Üçüncü Kişi Koruması
Tapu siciline güven ilkesi gereği iyiniyetli üçüncü kişiler korunur. Ancak aile konutu davalarında bu koruma daha dar uygulanır. Üçüncü kişinin aile konutundan haberdar olduğu tespit edilirse tapu iptali mümkündür.
Aile Konutu Şerhinin Önemi
Aile konutu şerhi rızasız işlem yapılmasını büyük ölçüde engeller ve üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır. Bu nedenle şerhin tapuya işlenmesi hak kayıplarını önler.
Sık Sorulan Sorular – Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları
Aile konutu nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davaları, hem eş rızasının yokluğu hem de üçüncü kişinin iyi niyetinin tartışıldığı hassas uyuşmazlıklardır. Aşağıdaki sık sorulan sorular, aile konutu şerhi, muvazaalı devirler, süreler ve tapunun ne zaman bozulabileceği gibi en temel konuları kapsamlı şekilde açıklamaktadır.
Hangi durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılamaz?
Eşlerin ortak yaşam alanı niteliğinde olmayan taşınmazlar, aile konutu şerhi kapsamında olmadığı için bu dava türüne konu edilemez. Ayrıca eş rızasının bulunduğu veya üçüncü kişinin iyiniyetinin açıkça korunduğu işlemler dava dışı kalır.
Aile konutu şerhini kimler kaldırabilir?
Aile konutu şerhi, eşlerin birlikte başvurusu ile veya haklı nedenlerin varlığı hâlinde mahkeme kararıyla kaldırılabilir. Tek eşin tek taraflı başvurusu şerhin kaldırılmasına yeterli değildir.
Aile mahkemesi tescil kararı verebilir mi?
Aile mahkemesi, aile konutuna ilişkin uyuşmazlıklarda tescil işleminin yapılmasına karar verebilir; karar tapu müdürlüğünce uygulanır. Bu karar aile birliğinin korunması için özel nitelik taşır.
Aile konutu şerhinin kaldırılması davası nerede açılır?
Şerhin kaldırılması talebi, taşınmazın bulunduğu yer aile mahkemesinde açılır. Aile mahkemesinin olmadığı yerlerde görev Asliye Hukuk Mahkemesi’ne geçer.
Babadan oğluna verilen tapu bozulur mu?
Eğer devir aile konutuna ilişkin hakları ihlal ediyor veya muvazaalı şekilde yapılmışsa tapu iptali söz konusu olabilir. Ancak gerçek satış niteliğindeki işlemler geçerli sayılır.
Tapu iptal mahkemesi kaç yıl sürer?
Davanın süresi, delil durumu, bilirkişi incelemesi ve taraf sayısına göre değişmekle birlikte ortalama 1–3 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
Kardeşler arası tapu iptal davasında zamanaşımı var mı?
Tapu iptal davalarında zamanaşımı, dava türüne göre farklılık gösterir. Muvazaa iddiasına dayalı davalarda genellikle zamanaşımı işlememekle birlikte, bazı sebeplerde süre hesaplaması yapılır.
Aile içi tapu devri iptal edilir mi?
Aile içi devirler, özellikle kötü niyetli ve diğer aile bireylerinin haklarını zedeleyici nitelikteyse iptal edilebilir. Mahkemeler devrin gerçek amacını araştırır.
Tapu iptal tescil davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Tapu iptali ve tescil davaları ayni haklara ilişkin olduğundan arabuluculuk zorunlu değildir. Dava doğrudan görevli mahkemede açılabilir.
Ölmeden önce verilen tapu bozulur mu?
Mal kaçırma kastıyla veya mirasçıların saklı payını ihlal edecek şekilde yapılan devirlerde tapu iptali mümkündür. Ancak gerçek bir satış işlemi bulunuyorsa iptal edilmez.
Bir baba bütün malını istediği evladına verebilir mi?
Kişi malvarlığı üzerinde tasarruf özgürlüğüne sahiptir ancak mirasçıların saklı payı korunur. Saklı payı zedeleyen işlemler mirasçılar tarafından iptal davasına konu olabilir.
Bağış yoluyla yapılan tapu bozulur mu?
Eşin rızası olmadan aile konutu bağışlanmışsa veya bağış mirasçı haklarını ihlal ediyorsa iptal edilebilir. Mahkeme olayın koşullarını ayrıntılı inceler.
Aile konutu şerhini kim kaldırabilir?
Şerh, eşlerin birlikte talebi ile veya mahkeme kararıyla kaldırılabilir. Tek taraflı başvuru çoğu durumda yeterli görülmez.
Ölmeden önce verilen tapu bozulur mu?
Kötü niyetli, mirasçıları zarara uğratıcı veya aile konutu hakkını ihlal eden devirlerde tapu bozulabilir. Ancak hukuka uygun bir satış yapılmışsa işlem geçerliliğini korur.
Tapu iptal ve tescil davası kısmi olarak açılabilir mi?
Bazı durumlarda taşınmazın belirli payı için tapu iptali talep edilebilir. Paylı mülkiyet ilişkilerinde kısmi iptal mümkündür.
Kardeşler arasında verilen tapu bozulur mu?
Eğer devir mirasçıların saklı payını ihlal ediyor, muvazaaya dayanıyor veya aile konutu hakkını zedeliyorsa tapu iptal edilebilir.
Satış yoluyla verilen tapu bozulur mu?
Gerçek bir satış söz konusuysa tapu bozulmaz; ancak bedelin gerçekte ödenmediği, muvazaa yapıldığı veya aile konutu hakkının ihlal edildiği ispatlanırsa iptal kararı verilebilir.