Zamanaşımı ile kazanma nedenine dayanan tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazı uzun süre malik gibi kullanan kişilerin, kanunda aranan şartların oluşması hâlinde taşınmazın kendi adlarına tescil edilmesini talep ettikleri özel bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi ve kazandırıcı zamanaşımı hükümleri, tapu kaydı bulunmayan ya da malikinin uzun süre ortada olmadığı taşınmazlarda fiili hâkimiyet sahibi kişiye mülkiyet kazanma imkânı tanır.
Zamanaşımı ile Kazanmanın Hukuki Temeli
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Kanuna göre bir taşınmazın mülkiyeti, belirli koşullar altında uzun süreli zilyetlikle kazanılabilir. Bu kazanım biçimi “olağanüstü zamanaşımı” olarak adlandırılır. Şartların oluşması hâlinde zilyet, taşınmazın tapuda kendi adına tescil edilmesini mahkemeden isteyebilir.
Kazandırıcı zamanaşımı, tapu siciline güven ilkesinin istisnası niteliğinde olup, hem taşınmazın sahipsiz kalmasının önlenmesi hem de fiili hâkimiyetin hukuki güvenceye kavuşturulması amacı taşır.
Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanmanın Şartları
Zamanaşımı ile kazanma nedenine dayanan tapu iptal ve tescil davaları için öncelikle kanundaki şartların tam olarak gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar şunlardır:
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması veya kaydın geçersiz olması | Tapu kaydı yoksa veya hukuken geçersiz hale gelmişse zamanaşımı ile kazanma mümkün hale gelir. |
| Malik sıfatıyla zilyetlik | Taşınmaz, malik gibi kullanılmış olmalıdır; kira, ödünç veya geçici kullanım kapsamına giremez. |
| Aralıksız ve çekişmesiz kullanım | Kullanım süresi boyunca üçüncü kişilerle ihtilaf yaşanmamalı ve fiilî tasarruf kesintiye uğramamalıdır. |
| En az 20 yıl süreyle kullanım | TMK’ya göre zamanaşımı ile mülkiyet kazanabilmek için fiilî hakimiyet en az 20 yıl devam etmelidir. |
| Sahiplenme iradesi | Zilyedin davranışları, taşınmazı sahiplenme iradesini açıkça göstermelidir; kullanım şekliyle uyumlu olmalıdır. |
Bu şartların tamamı birlikte sağlandığında, zilyet mülkiyetin hükmen kendi adına tescilini talep edebilir.
Tapu İptali ve Tescil (Kadastro) Davası Dilekçesi Oluşturucu
Bu formu doldurarak MK 713 kapsamında zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davası dilekçenizi otomatik oluşturabilir, PDF veya DOCX olarak indirebilir ya da kopyalayabilirsiniz.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Açılabileceği Durumlar
Zamanaşımı ile kazanma iddiasının ileri sürülebilmesi için taşınmazın hukuki durumu önemlidir. Özellikle tapu kaydının yolsuz olması, sahipsiz taşınmaz niteliği taşıması veya malikinin uzun yıllar boyunca taşınmazla ilgilenmemesi hâllerinde dava konusudur.
Ayrıca taşınmaz üzerinde kamu kurumları tarafından terk edilen, unutulan veya malikinin kimliği tespit edilemeyen kayıtlar bulunması da zamanaşımıyla kazanma iddiasını güçlendirebilir.
Dava Sürecinde İspat ve Deliller
Bu davada ispat yükü tamamen zilyetlik iddiasında bulunan kişiye aittir. Mahkemeye sunulabilecek deliller şunlardır:
| Delil Türü | Açıklama |
|---|---|
| Komşu taşınmaz maliklerinin beyanları | Zilyedin taşınmazı yıllardır malik gibi kullanıp kullanmadığı komşuların beyanlarıyla desteklenir. |
| Elektrik, su, vergi ve kullanım belgeleri | Düzenli kullanım ve fiilî hakimiyet; fatura, vergi ödeme ve abonelik kayıtlarıyla ispatlanabilir. |
| Muhtarlık tutanakları | Köy/mahalle muhtarının tuttuğu kayıtlar, taşınmazın uzun yıllardır fiilen kim tarafından kullanıldığını gösterir. |
| Uydu görüntüleri ve fotoğraflar | Arazi üzerindeki yapı, ekim-dikim faaliyetleri ve kullanım şekli uydu görüntüleriyle desteklenebilir. |
| Bilirkişi raporları | Bilirkişi, taşınmazın zilyetlik süresi, kullanım tarzı ve malik sıfatıyla tasarruf olup olmadığını teknik olarak değerlendirir. |
| Tanık ifadeleri ve yerel araştırmalar | Mahkeme, tanık beyanları ve yerel araştırmalarla zilyedin malik gibi davranıp davranmadığını inceler. |
Mahkeme, delillerin yeterliliğine göre zilyedin malik sıfatıyla kullanımı değerlendirir ve mülkiyetin tesciline karar verebilir.
Kimler Zamanaşımıyla Tescil Talebinde Bulunabilir?
Taşınmazı malik gibi kullanan, bakımını yapan, eken, diken, sınırlarını koruyan ve 20 yıl boyunca fiili hâkimiyeti sürdüren herkes bu davayı açabilir. Ancak zilyedin kullanımının iyi niyetli olması ve hukuka aykırı bir işgale dayanmaması önemlidir.
Bazı durumlarda mirasçılar, taşınmazı uzun süre kullanan murisin haklarını ileri sürerek tescil talep edebilmektedir.
Mahkemelerin Dikkate Aldığı Unsurlar
Mahkemeler bu davalarda özellikle fiili kullanımın sürekliliğini ve malik gibi hareket etme unsurlarını titizlikle inceler. Kullanımın sürekliliği kesintiye uğramışsa, kamu gücü tarafından el konulmuşsa veya taşınmaz üzerinde başka bir kişinin üstün hakkı mevcutsa zamanaşımıyla kazanım mümkün olmaz.
Ayrıca taşınmazın Hazine adına tescilli olması hâlinde zamanaşımı iddiası sınırlıdır. Devlet taşınmazlarında kazandırıcı zamanaşımı söz konusu olmaz.
Sonuç
Zamanaşımı ile kazanma nedenine dayanan tapu iptal ve tescil davaları, uzun yıllar boyunca fiili hâkimiyet sahibi olan kişilerin taşınmazı hukuken kendi adlarına tescil ettirmelerini sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Ancak sürecin teknik detayları, delil değerlendirmesi ve mülkiyetin niteliği nedeniyle dikkatle yürütülmesi gerekir.
Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın hukuki durumu araştırılmalı, zilyetlik delilleri toplanmalı ve süreç mutlaka uzman bir hukukçu eşliğinde yürütülmelidir.
Sık Sorulan Sorular- Zamanaşımı ile Kazanma Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları
Zamanaşımı ile kazanma, zilyetlik, muvazaa, satış bozma ve diğer tapu uyuşmazlıklarına ilişkin sorular hem uygulamada hem de Yargıtay içtihatlarında sıkça gündeme gelmektedir. Aşağıdaki SSS bölümü, özellikle tapu iptal ve tescil davalarıyla ilgili en çok merak edilen konulara net ve anlaşılır cevaplar sunmaktadır.
Hangi durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılamaz?
Tapu kaydı hukuken geçerli, talep ise yalnızca kişisel hak niteliğinde ise veya taşınmaz devletin hüküm ve tasarrufu altındaki mallardan ise tapu iptal ve tescil davası açılamaz.
Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı süresi var mı?
Tapu kaydının yolsuz tescil olması durumunda zamanaşımı uygulanmaz. Ancak kadastro tespitinden kaynaklanan davalarda 10 yıllık hak düşürücü süre vardır.
Tapuda kazandırıcı zamanaşımı nedir?
Kazandırıcı zamanaşımı, bir taşınmazın malik gibi 20 yıl çekişmesiz, aralıksız ve iyi niyetli şekilde kullanılması sonucunda mülkiyetin zilyet tarafından kazanılmasıdır.
Zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil davası nedir?
Zilyetliğin kanuni süreyi aşarak malik sıfatıyla kullanımı ispatlanmışsa, taşınmazın tapuda zilyet adına tescili için açılan dava türüdür. Bu dava özellikle sahipsiz veya ilgisiz bırakılmış taşınmazlarda görülür.
Tapu iptal ve tescil davası kısmi olarak açılabilir mi?
Ayni hakka ilişkin olduğundan kısmi dava açılamaz. Dava taşınmazın tamamı için açılmalı ve talep bölünmemelidir.
Hile nedeniyle tapu iptali için zamanaşımı süresi ne kadardır?
Hileli işlemlerde, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır. Ancak yolsuz tescil niteliği varsa zamanaşımı işlemez.
Tapu iptal tescil davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Taşınmazın aynına ilişkin tüm davalarda olduğu gibi bu dava türünde de arabuluculuk zorunlu değildir; dava doğrudan mahkemede açılır.
Muvazaalı satış olmadığı nasıl ispat edilir?
Gerçek ödeme belgeleri, banka dekontları, tanık beyanları ve taraf iradelerini gösteren yazışmalar muvazaanın olmadığını ispatlamak için kullanılabilir.
Tapu iptal davası en fazla kaç yıl sürer?
Davanın niteliğine, bilirkişi incelemelerine ve taşınmazın konumuna göre süreç genellikle 1 ila 3 yıl arasında değişir.
10 yıl takyitlidir ne demek?
Taşınmaz üzerinde belirli bir kişiye, kuruma veya amaca yönelik 10 yıl süreyle devam eden sınırlayıcı hak bulunduğunu gösterir. Bu hak sona erene kadar tasarruf işlemleri kısıtlanabilir.
20 yıllık zamanaşımı nedir ve nasıl kullanılır?
Taşınmazın malik gibi 20 yıl boyunca aralıksız kullanılması hâlinde kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanılabilir. Bu süre sonunda tescil talep edilebilir.
Ölmeden önce verilen tapu bozulur mu?
Ehliyetsizlik, hile, baskı, muvazaa veya saklı pay ihlali gibi durumlarda ölümden önce yapılan tapu devri iptal edilebilir.
Tapu satışı hangi hâllerde bozulur?
İrade fesadı, sahtecilik, muvazaa, ayıplı irade beyanı veya mahkeme kararı gerektiren durumlarda tapu satışı geçersiz hale gelebilir.
Babadan oğluna verilen tapu bozulur mu?
Bağışlama muvazaalıysa, mirasçıların saklı payı ihlal ediliyorsa veya işlemde hile/ehliyetsizlik varsa tapu iptal edilebilir.
Mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açabilir mi?
Mirasçılar, miras bırakanın sağlığında yaptığı hukuka aykırı tapu işlemlerinin iptali için tapu iptal ve tescil davası açabilirler.