Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları 2026

Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilinde hukuka aykırı, gerçeğe ve geçerli hukuki işleme dayanmayan kayıtların düzeltilmesini amaçlayan en önemli ayni hak davalarından biridir. Türk Medeni Kanunu’na göre tapu sicili gerçeği yansıtmalı ve hak sahipliği konusunda hiçbir tereddüt yaratmamalıdır. Bu nedenle yolsuz tescil, hem mülkiyet hakkını ihlal eden hem de sicile güven ilkesini zedeleyen ciddi bir hukuki sorundur.

Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, tapu kütüğüne hukuki geçerliliği olmayan bir işlemin tescil edilmesi veya geçerli bir hukuki işlem bulunmadığı halde mülkiyetin bir başkasına geçirilmesi durumudur. Tescilin yolsuz kabul edilmesi için işlem unsurlarından birinin eksik, sakat ya da hükümsüz olması yeterlidir. Yolsuz tescil, gerçekte hak sahibi olmayan kişinin tapuda malik olarak görünmesine yol açtığından düzeltilmesi zorunlu hale gelir.

Yolsuz Tescilin Hukuki Dayanağı

Bu davanın temel dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 1024, 1025 ve 1027. maddeleridir. Kanun, tapu sicilinin doğru tutulmasını zorunlu kılar ve hukuka aykırı tescillerin mahkeme kararıyla düzeltilmesini öngörür. Ayrıca TMK 1007 uyarınca devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan hatalardan kusursuz sorumluluk ilkesi gereğince sorumlu tutulabilir.

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Kimler Tarafından Açılabilir?

Dava, taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibi olan herkes tarafından açılabilir. Mirasçılar, önceki malik, tapu işleminde hukuki hata bulunan kişiler veya mülkiyet hakkı zedelenen tüm taraflar bu davada davacı sıfatına sahiptir. Davanın açılabilmesi için davacının hukuki yararının bulunması ve yolsuz tescilin kendi hakkını etkiliyor olması gerekir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılır?

Belirli sebeplerden dolayı tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu kesin yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olup tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.

Yolsuz Tescil Davasının Şartları

Davanın başarılı olabilmesi için tescilin hukuken geçersiz bir işleme dayanması veya tescile ilişkin önemli bir maddi hatanın mevcut olması gerekir. Tescil işlemi yok hükmünde, hükümsüz, butlan ile sakatlanmış veya iradeyi etkileyen unsurlarla yapılmış olabilir. Ayrıca davacının gerçek hak sahibi olduğunu güçlü delillerle ortaya koyması önemlidir.

İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Durumu

Tapu siciline güven ilkesi uyarınca tapuya bakarak taşınmazı satın alan iyi niyetli üçüncü kişiler korunur. Bu kişiler hakkında tapu iptali talebi kural olarak ileri sürülemeyebilir. Ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatı halinde, yani kaydın yolsuzluğunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu tespit edilirse dava bu kişiler yönünden de sonuç doğurabilir.

Yolsuz Tescil Davalarında İspat ve Deliller

Davalarda ispat yükü davacıdadır. Davacı, tapu kaydının neden yolsuz olduğunu, hangi geçersiz işleme dayandığını ve kendi hak sahipliğini açıkça ispatlamalıdır. Resmi senet incelemesi, bilirkişi raporları, kadastro tutanakları, teknik çizimler, sözleşmeler, tanık beyanları ve taşınmazın eski kayıtları davada en sık kullanılan delillerdir.

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesinde Zamanaşımı

Tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak TMK 1023 gereğince iyi niyetli üçüncü kişileri koruyan özel durumlar ve bazı hak düşürücü süreler somut olaya göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle her dava kendi içinde ayrıca analiz edilmelidir.

Devletin Sorumluluğu

Tapu sicilinin yanlış tutulmasından doğan zararlar nedeniyle devlet, kusursuz sorumluluk ilkesi gereğince tazminatla yükümlüdür. Bu kapsamda tapu iptali ve tescil davası ile birlikte veya sonrasında devlet aleyhine tazminat davası açılması mümkündür.

Sık Sorulan Sorular- Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları

Bu bölümde, yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin en çok merak edilen konular; dava süreci, yetkili mahkeme, delil gereklilikleri ve özel durumlara dair güncel bilgiler ışığında yanıtlanmaktadır.

Yolsuz tescil davası hangi mahkemede açılır?

Yolsuz tescile ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Bu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve başka bir yerde dava açılamaz.

Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davasını kimler açabilir?

Gerçek hak sahibi olan kişiler, mirasçılar ve mülkiyet hakkı zedelenen tüm ilgililer bu davayı açabilir. Davacının hukuki yararının bulunması esastır.

Tapu iptal ve tescil davası hangi durumlarda açılabilir?

Geçersiz işlem, yok hükmünde sözleşme, sahtecilik, maddi hata, ehliyetsizlik veya muvazaa gibi nedenlerle tapu kaydı gerçeği yansıtmıyorsa dava açılabilir.

Yolsuz tescilde iyi niyet korunur mu?

Tapu siciline güven ilkesi gereğince iyi niyetle taşınmaz edinen üçüncü kişiler korunur. Ancak kötü niyetin ispatı hâlinde bu koruma ortadan kalkar.

Tapu iptal davası için arabuluculuk zorunlu mudur?

Ayni haklara ilişkin tapu iptal ve tescil davalarında arabuluculuk zorunlu değildir. Dava doğrudan mahkemede açılır.

Tapu iptal mahkemesi kaç yıl sürer?

Bilirkişi incelemeleri ve keşif gereklilikleri nedeniyle davalar genellikle 1 ila 2 yıl arasında sonuçlanır. Taşınmaz niteliği süreyi etkileyebilir.

Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası nasıl açılır?

Dilekçe ile Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur ve tescilin neden yolsuz olduğu delillerle birlikte açıklanır. Teknik incelemeler sürecin temel aşamasıdır.

Kadastro tespitinden sonra 10 yıl geçince dava açılabilir mi?

Kural olarak zamanaşımı söz konusu değildir; ancak kadastro tespitinin kesinleştiği özel durumlar somut olay bazında değerlendirilmelidir.

Tapu iptal davası kaybedilirse ne olur?

Davanın reddedilmesi hâlinde mevcut tapu kaydı korunur ve davacı yargılama giderleri ile karşı tarafın vekâlet ücretinden sorumlu olabilir.

Tapu iptali davasında masrafları kim öder?

Harç ve yargılama giderleri başlangıçta davacı tarafından karşılanır. Davayı kazanan taraf, masrafları kaybeden taraftan tahsil edebilir.

Yolsuz tescile örnek durumlar nelerdir?

Geçersiz vekâletle satış yapılması, sahte imza, ehliyetsiz kişinin işlem yapması veya tapu memurunun maddi hatası yolsuz tescile örnektir.

Muvazaa nedeniyle tapu iptal davasını kimler açabilir?

Muvazaadan etkilenen gerçek hak sahipleri veya mirasçılar bu davayı açabilir. Muvazaanın ispatı tapu kaydının düzeltilmesi için yeterlidir.

Tapu iptal davasının masrafı ne kadardır?

Masraf; harçlar, bilirkişi ücretleri ve keşif giderlerine bağlı olarak değişir. Ortalama dava gideri taşınmazın değerine göre farklılık gösterir.

Tapu sicilinin düzeltilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Tapu sicilinin düzeltilmesi talepleri de taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve aynı yetki kurallarına tabidir.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası kimler tarafından açılabilir?

Ehliyetsiz kişinin yaptığı işlemin geçersizliği iddiasıyla mirasçılar, önceki malik veya hak kaybına uğrayan kişiler dava açabilir.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası nerede açılır?

Muris muvazaasına ilişkin davalar, murisin malının bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetki kuralı kesindir.

Tapu kaydının düzeltilmesi davasını kimler açabilir?

Gerçek hak sahibi olduğu hâlde tapuda malik olarak görünmeyen kişiler veya hatalı kayıt nedeniyle hak kaybına uğrayanlar bu davayı açabilir.

İptal davasını kimler açabilir?

Mülkiyet hakkı, miras hakkı veya saklı payı ihlal edilen herkes iptal davası açma ehliyetine sahiptir. Hukuki yararın bulunması yeterlidir.