Temerrüt Nedeniyle Fesih ve Tahliye, kiracının kira bedelini süresinde ödememesi veya sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmemesi hâlinde kiraya verenin başvurabileceği etkili bir hukuki yoldur. TBK m.315, gecikmeyi “kiracının temerrüdü” sayar ve usulüne uygun ihtar ile verilen sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi ve tahliye talebini mümkün kılar. Bu rehberde yasal dayanaklar, ihtar ve süre, dava yetkisi ve uygulamadaki kritik ayrıntıları kurumsal bir dille özetliyoruz.
Temerrüt Nedir ve Kiracının Sorumluluğu Nasıl Doğar?
Temerrüt, muaccel bir borcun süresinde ifa edilmemesi veya geç ifa edilmesidir. Kira ilişkilerinde bu durum çoğunlukla kira bedelinin vadesinde ödenmemesiyle ortaya çıkar. Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödemeyi yapmazsa kiraya veren, kanunun tanıdığı imkânlarla süreci başlatabilir. TBK m.315 uyarınca kiraya verenin, kiracıya yazılı bir ihtar göndererek en az 30 günlük ödeme süresi tanıması ve “ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğini” açıkça bildirmesi gerekir. Süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt gerçekleşir ve fesih-tahliye aşamasına geçilir.
Temerrüt Nedeniyle Fesih ve Tahliye Davasının Şartları
Dava açılabilmesi için bazı maddi ve usuli koşulların birlikte sağlanması gerekir. Aşağıda yer alan unsurlar, hem davanın kabulü hem de ilerleyen aşamalarda delil değerlendirmesi açısından belirleyicidir.
İhtar, 30 Günlük Süre ve Dava Süreci Nasıl İşler?
Süreç, kiracıya gönderilen “temerrüt ihtarnamesi” ile başlar. İhtar, borcun tutarını, ilgili kira dönemini ve en az 30 günlük ödeme süresini içermelidir. Kiracı bu sürede ödemeyi yapmazsa sözleşme feshedilebilir ve taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Yargılama sırasında mahkeme; ihtarın usulüne uygunluğunu, borcun varlığını ve muacceliyetini, sürede ödeme yapılıp yapılmadığını denetler. Koşullar oluşmuşsa tahliyeye ve feshe hükmedilir; ayrıca kira alacağı ve gecikme faizi yönünden talepler değerlendirilir.
Yargıtay Uygulamaları: Sık Görülen Hatalar ve İlkeler
Uygulamada en sık görülen hata, 30 günlük sürenin dolmasını beklemeden dava açmaktır. Bu durumda davanın reddi gündeme gelebilir. İhtarın, ödeme vadesinden önce çekilmesi veya fesih uyarısı içermemesi de geçerlilik sorunlarına yol açar. Yargıtay kararlarında, ihtar sonrası yapılan gecikmiş ödemelerin davayı kendiliğinden düşürmediği; ancak kiraya verenin koşulsuz kabulünün fesih hakkından vazgeçme sonucunu doğurabileceği vurgulanır. Bu nedenle tahsil stratejisi ile tahliye hedefi birlikte planlanmalıdır.
Kiracı Temerrüdü Halinde Kiraya Verenin Hakları
Temerrüt, kiraya verene yalnızca tahliye talebi değil, aynı zamanda alacak ve tazminat talepleri de tanır. Gecikme faizi, masraf ve zarar kalemleri dosyaya uygun delillerle ispatlanmalıdır.
- Kira alacağının tahsili için doğrudan icra takibi başlatma.
- Temerrüt Nedeniyle Fesih ve Tahliye davası açma ve sözleşmenin sona erdirilmesi.
- Gecikme faizi ve somut zararlara ilişkin tazminat talep etme.
İhtarname Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
İhtar, sürecin omurgasıdır. Belirsiz, eksik veya hatalı düzenlenen ihtar; davayı zayıflatır veya reddine neden olabilir. Bu yüzden tutar, dönem, hesap no, ödeme süresi ve fesih uyarısı açık ve tereddütsüz yazılmalıdır.
Süreler, Yetki ve Yargılama Stratejisi
Dava, 30 günlük sürenin dolmasıyla açılabilir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Tahliye kararına karşı istinaf mümkündür; bu nedenle delil planlaması ve dilekçe stratejisi baştan doğru kurgulanmalıdır. Kiraya veren, tahliye talebini sürdürürken kira alacağı için icra takibini ayrıca yürütebilir. Ancak ihtardan sonra yapılan ödemelerin “kabul şekli”, fesih iradesini zayıflatabileceğinden dikkatle yönetilmelidir.
Uygulamada Örnek Yol Haritası
Aşağıdaki örnek, sürecin adım adım yönetilmesine yardımcı olur. Her dosya kendine özgüdür; bu nedenle somut olaya göre uyarlama yapılmalıdır.
- Ön inceleme: Sözleşme, ödeme planı, dekontlar ve önceki ihtarlar toparlanır.
- İhtar: Tutar, dönem ve 30 gün ile fesih uyarısı içeren noter ihtarı düzenlenir.
- Süre takibi: Tebliğ tarihinden gün sayımı yapılır; ödeme gelmezse dava hazırlığına geçilir.
- Dava/İcra: Tahliye davası açılır; paralelde kira alacağı için icra takibi yürütülür.
- Yargılama: Tebliğ belgesi, dekontlar, sözleşme ve hesap dökümü delil olarak sunulur.
Sık Sorulan Sorular – Temerrüt Nedeniyle Fesih ve Tahliye
Temerrüt nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
2023 yılında yapılan düzenleme ile kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Bu nedenle temerrüt nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir.
Mahkeme kararına rağmen kiracı evi boşaltmazsa ne olur?
Tahliye kararı kesinleştikten sonra kiracı evi boşaltmazsa icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi yapılabilir. Kiraya verenin avukatı, mahkeme kararını icra takibine koyarak tahliye sürecini başlatır.
Kiraya veren olmayan malik temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir mi?
Genellikle tahliye davasını sözleşmenin tarafı olan kiraya veren açabilir. Ancak taşınmazın yeni maliki, mülkiyetin devri sonrasında kiraya veren sıfatını kazanırsa temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir.
Tahliye taahhütnamesi hangi kanuna tabidir, 6570 mi yoksa 6098 mi?
Güncel mevzuatta tahliye taahhütnamesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. 6570 sayılı yasa yürürlükten kaldırıldığı için artık TBK’daki düzenlemeler esas alınır.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası ne kadar sürede açılmalıdır?
Kiracıya gönderilen ihtarnamenin tebliğinden itibaren en az 30 günlük sürenin dolması gerekir. Bu sürenin sonunda ödeme yapılmadıysa dava açılabilir; herhangi bir hak düşürücü süre bulunmaz.
Kirasını geciktiren kiracı nasıl tahliye edilir?
Kirasını ödemeyen kiracıya noter aracılığıyla temerrüt ihtarnamesi gönderilir ve 30 gün süre verilir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılarak kiracının çıkarılması sağlanır.
Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra kiracı ne kadar sürede evi boşaltmalıdır?
Mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra kiracıya genellikle 15 ila 30 gün arasında makul bir tahliye süresi tanınır. Bu süre sonunda tahliye gerçekleşmezse icra dairesi devreye girer.
Tahliye davası kesinleşmişse ve kiracı hâlâ çıkmıyorsa ne olur?
Kesinleşmiş tahliye kararı icra yoluyla uygulanabilir. Kiracı rızayla çıkmazsa icra memuru ve kolluk kuvveti eşliğinde zorla tahliye işlemi yapılır.
Mahkeme kararına rağmen kiracı evi göstermeyi reddederse ne olur?
Kiralayanın taşınmazı satmak veya kiraya vermek istemesi halinde kiracının makul ölçüde evi göstermesine izin vermesi gerekir. Aksi davranış, sözleşmeye aykırılık sayılabilir ve tahliye sebebi oluşturabilir.
Kiracı temerrüde nasıl düşer?
Kiracı, kira bedelini vadesinde ödemez ve kendisine gönderilen 30 günlük ihtar süresi içinde de borcunu yerine getirmezse temerrüde düşer. Bu durumda kiraya veren fesih ve tahliye davası açabilir.
Kira sözleşmesinde kiraya verenin imzası yoksa bu durum geçerliliği etkiler mi?
Taraflardan birinin imzası eksikse sözleşme geçerliliği tartışmalı hale gelir. Kiraya verenin imzası yoksa kira ilişkisinin varlığı ancak ödeme belgeleri veya fiili kullanım gibi delillerle ispat edilebilir.
Kiracı kirasını kaç gün geciktirirse ihtar çekilir?
Kira bedeli sözleşmede belirlenen tarihte ödenmediği anda kiraya veren ihtar çekebilir. Genellikle birkaç günlük gecikme sonrası noter aracılığıyla temerrüt ihtarnamesi gönderilmesi tavsiye edilir.
Kiracının tahliye taahhütnamesi hangi durumda geçersiz olur?
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ve özgür iradeyle verilmelidir. Aynı anda imzalanmış veya baskı altında alınmış taahhütler geçersiz sayılır.
Noter onayı olmayan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Noter onayı zorunlu değildir; ancak ispat kolaylığı sağlar. El yazılı ve imzalı bir tahliye taahhütnamesi, taraf iradesi net biçimde anlaşılıyorsa geçerli kabul edilir.
Tahliye taahhütnamesi en fazla kaç yıl geçerli olur?
Tahliye taahhütnamesi, imzalandığı tarihten itibaren makul bir süre içinde kullanılmalıdır. Uygulamada genellikle 1 yıl içinde kullanılmayan taahhütler geçerliliğini yitirir.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Kesinleşmemiş tahliye kararları icraya konulamaz; öncelikle istinaf süresinin dolması gerekir. Ancak kira alacağına ilişkin hüküm, tahliye kararından bağımsız olarak icraya konu edilebilir.
Hangi kira uyuşmazlıkları arabuluculuğa tabi değildir?
Geçici kira ilişkileri, kamu konutları ve belirli kısa süreli sözleşmeler arabuluculuk kapsamı dışında kalabilir. Bunun dışındaki tüm özel hukuk kaynaklı kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunludur.