Taşınmaz satış vaadine dayanan tapu iptal tescil davaları, noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmesine rağmen taraflardan birinin edimini yerine getirmemesi veya tapu kaydının hukuka aykırı olarak başka kişi adına oluşturulması hâlinde başvurulan önemli bir ayni hak koruma yoludur. Bu davalarda amaç, geçerli satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu siciline yansıtılmasını sağlamak ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesine hükmedilmesidir.
Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara ileride tapu devrini isteme ve yapma borcu yükleyen, geçerliliği için noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olan özel bir sözleşme türüdür. Şekil şartı sağlanmadan yapılan satış vaadi geçersiz sayılır ve tescile konu edilemez. Bu nedenle sözleşmenin noterlikte düzenlenmesi dava sürecinin temel dayanağıdır.
Geçerli bir satış vaadi sözleşmesi, alıcıya tapunun hükmen tescilini talep etme imkânı verir. Bu hak, borçlar hukukuna dayanan kişisel bir alacak hakkı niteliğinde olsa da mahkeme kararıyla ayni hakka dönüşebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Açılabileceği Durumlar
Taşınmaz satış vaadine dayanan tapu iptal tescil davaları, tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi, tapunun üçüncü kişilere devredilmesi, kötü niyetli işlemler, muvazaa veya hukuka aykırı tescil işlemleri gibi sebeplerle açılabilir.
Uygulamada en sık rastlanan dava sebepleri şunlardır:
Tapu İptal ve Tescil Davasının Açılabileceği Haller
Arsa payı inşaat sözleşmesine dayanan uyuşmazlıklarda aşağıdaki durumlarda tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir:
- Tapu devri yapmayı taahhüt eden tarafın edimini süresinde ve gereği gibi yerine getirmemesi,
- Taşınmazın sözleşmeye rağmen üçüncü kişiye devredilmesi,
- İyi niyetli olmayan üçüncü kişinin devraldığı tescil işleminin iptalinin istenmesi,
- Sözleşmenin feshedilmesine rağmen tapu kaydının düzeltilmemesi.
Davayı Açabilecek Kişiler ve Tarafların Hakları
Dava, geçerli bir satış vaadi sözleşmesiyle alım hakkı kazanan alıcı tarafından açılır. Sözleşmede devri taahhüt eden taraf edimini yerine getirmezse alıcı, mahkemeden hükmen tescil talep edebilir. Bunun için alıcının sözleşmede üstlendiği ödeme veya diğer borçları tamamen yerine getirmiş olması şarttır.
Üçüncü kişi tapu devralmışsa, bu kişinin iyi niyetli olup olmadığı dava sonucunu doğrudan etkiler. Üçüncü kişide iyi niyet yoksa tapu iptali gündeme gelebilir.
Mahkemelerin Değerlendirdiği Kriterler
Tapu iptal ve tescil davalarında mahkemeler, noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini, tarafların edimlerini yerine getirip getirmediğini, devrin mümkün olup olmadığını ve tapuda yapılan işlemlerin iyi niyetle gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğini detaylı şekilde inceler.
Yargıtay uygulamalarına göre, satış vaadi sözleşmesinin şekil şartına uygun düzenlenmiş olması, ödemelerin ispatlanması ve tescile engel hukuki bir durumun bulunmaması davanın kabulü açısından temel kriterlerdir.
Tescile Engel Oluşturan Durumlar
Hükmen tescilin yapılabilmesi için taşınmaz üzerinde haciz, tedbir, ipotek veya satışa engel başka bir hukuki kayıt bulunmaması gerekir. Engelleyici şerhler mevcutsa, önce bunların kaldırılması, ardından tescil talep edilmesi gerekir. Ayrıca taşınmazın tapu niteliğinde veya vasfında sorun varsa mahkeme bu konuda teknik bilirkişi incelemesine başvurabilir.
Dava Sürecinde Deliller ve İspat
Dava sürecinde en temel delil noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmesidir. Bunun yanında banka dekontları, ödeme makbuzları, yazılı iletişim kayıtları, ihtarnameler ve tapu kayıtları mahkemeye sunulur. Sözleşmedeki şartların alıcı tarafından yerine getirilmiş olması hükmen tescil talebi için zorunludur.
Sık Sorulan Sorular – Taşınmaz Satış Vaadine Dayanan Tapu İptal Tescil Davaları
Tapu iptal ve tescil davaları, hem satış vaadi işlemlerinde hem de miras, zilyetlik, muvazaa ve kadastro uyuşmazlıklarında en sık başvurulan dava türleri arasındadır. Sürecin teknik yapısı nedeniyle vatandaşlar birçok konu hakkında detaylı bilgi arayabilmektedir. Aşağıda, en çok merak edilen konulara kısa ve net açıklamalar yer almaktadır.
Hangi durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılamaz?
Tapu iptal davası, geçerli bir hukuki sebep yoksa veya talep kişisel hak niteliği taşıyorsa açılamaz. Ayrıca tapu kaydı kesin hükümlerle korunuyorsa dava imkânsız hale gelir.
Tapu iptal ve tescil davası kısmi olarak açılabilir mi?
Ayni hakka ilişkin olduğu için kısmi dava açılamaz. Dava taşınmazın tamamı için açılır ve bölünemez.
Zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil davası nedir?
Uzun süre malik gibi kullanma ve fiili hâkimiyet şartlarının oluşması hâlinde zilyetlikten doğan kazanım iddiasıyla tapu tescili talep edilen dava türüdür.
Tapu iptal ve tescil davası arabuluculuğa tabi mi?
Taşınmazın aynına ilişkin davalar arabuluculuk zorunluluğuna tabi değildir. Dava doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Satış yoluyla verilen tapu bozulur mu?
Satış işleminde hukuka aykırılık, muvazaa, hile veya ehliyetsizlik gibi durumlar varsa tapu iptali mümkündür. Aksi hâlde satış işlemi korunur.
Tapu iptal ve tescil davası ne zaman açılır?
Hak ihlali öğrenildiğinde derhal dava açılabilir. Kadastrodan kaynaklı davalarda ise belirli hak düşürücü süreler uygulanır.
Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik kısmi mi belirsiz mi?
Ayni davalarda kısmi dava mümkün olmadığından bu ifade genelde sonuç doğurmaz. Davanın tam değer üzerinden açılması gerekir.
Tapu iptali ve tescil davası maktu mu nispi mi?
Bu davalar maktu harca tabidir. Taşınmazın değerine göre nispi harç alınmaz.
Muvazaa nedeniyle tapu iptal davasını kimler açabilir?
Muvazaadan zarar gören taraflar, mirasçılar veya menfaati etkilenen kişiler dava açabilir. Muvazaanın ispatı davanın sonucunda belirleyicidir.
Tapu iptal ve tescil davasında davalı kimdir?
Dava, tapu kaydında malik görünen kişiye veya hukuka aykırı devrin taraflarına karşı açılır.
Tapu Sicilinde 17/b şerhi ne anlama gelir?
17/b şerhi, taşınmazın kayıtlarına ilişkin bazı teknik kısıtlamalar veya idari işlemleri belirtir. Bu şerh, tasarruf yetkisini etkileyebilir.
Ecrimisil arabuluculuk zorunlu mu?
Ecrimisil talepleri arabuluculuk zorunluluğuna tabidir. Arabuluculuk süreci tüketilmeden dava açılamaz.
Ölmeden önce verilen tapu bozulur mu?
Ehliyetsizlik, hile, tehditle işlem yapılması veya muvazaa varsa tapu iptali mümkündür. Aksi hâlde tasarruf geçerliliğini korur.
Tapu satış yapıldıktan sonra iptal olur mu?
Sahtecilik, irade fesadı, muvazaa veya hukuka aykırı tescil bulunursa satış sonrası da tapu iptali istenebilir.
Babadan oğluna verilen tapu bozulur mu?
Bağışlama muvazaalı ise veya mirasçıların saklı payı ihlal ediliyorsa tapu iptali gündeme gelebilir.
Mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açabilir mi?
Mirasçılar, miras bırakanın sağlığında yapılan hukuka aykırı işlemlerin iptali için dava açma hakkına sahiptir. Özellikle muvazaa ve ehliyetsizlik iddialarında sıkça dava açılır.