Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları ve tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası, kira hukukunda sık başvurulan ancak şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı bir tahliye yöntemidir. Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiğine ilişkin yazılı beyanı, doğru koşullarda düzenlenmişse kiraya verene güçlü bir tahliye imkânı sağlar. Ancak uygulamada birçok taahhütname, tarih ve düzenleme hataları nedeniyle geçersiz sayılmakta ve davalar reddedilebilmektedir. Bu nedenle hem taahhütnamenin hazırlanması hem de dava sürecinin yönetimi titizlik gerektirir.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı şekilde kabul ettiği hukuki bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiraya veren, geçerli bir taahhütnameye dayanarak icra veya dava yoluyla tahliye talep edebilir. Bu belge kira sözleşmesinden ayrı bir irade açıklaması olarak değerlendirilir ve kiracının serbest iradesiyle düzenlenmelidir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları, mahkemeler tarafından sıkı şekilde yorumlanır. Taahhütnamenin geçerli olması için bazı temel kriterlerin eksiksiz şekilde sağlanması gerekir. Bu şartlardan herhangi biri eksikse tahliye talebi reddedilir.
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Taahhüdün yazılı şekilde yapılmış olması | Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalı; sözlü beyanlar tek başına geçerli kabul edilmez. |
| Kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olması | İmzalama sırasında baskı, tehdit veya hile bulunmamalı; irade sakatlığı iddiaları geçerliliği zedeleyebilir. |
| Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra düzenlenmiş olması | Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ve ayrı bir irade beyanı olarak düzenlenmelidir. |
| Boşaltma tarihinin açıkça belirtilmesi | Taahhütte kiralananın hangi tarih itibarıyla tahliye edileceği gün/ay/yıl olarak net şekilde yazılmalıdır. |
| Kiracının bizzat imzalamış olması | Taahhüdü kiracı veya yetkili temsilcisi imzalamalı; üçüncü kişilerin imzaladığı taahhütler kural olarak geçersizdir. |
Yargıtay’a göre, kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen tahliye taahhütleri geçersizdir. Çünkü kiracının kira sözleşmesine bağlı olduğu ilk günlerde gerçek bir serbest irade ile belgeyi doldurması mümkün görülmemektedir.
Taahhütnamenin Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenmesi Şartı
Tahliye taahhüdünün en önemli geçerlilik şartı, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmesidir. Taahhüt aynı gün düzenlenmişse kiracının baskı altında olabileceği ihtimali dikkate alınır ve belge geçersiz kabul edilir. Bu nedenle kiraya verenler, taahhüdün kiralama ilişkisi başladıktan sonra uygun bir tarihte alınmasına özen göstermelidir.
Boşaltma Tarihinin Belirli Olması
Tahliye taahhüdünde boşaltma tarihinin açıkça yazılması zorunludur. “Bir yıl sonra”, “sözleşme sonunda” gibi belirsiz ifadeler geçerli kabul edilmez. Tarih gün/ay/yıl şeklinde somut olarak yazılmalı ve kiracının imzasıyla doğrulanmalıdır.
Kiracının Serbest İradesiyle İmzalamış Olması
Taahhüdün geçerliliği için kiracının belgeyi herhangi bir baskı altında kalmadan imzalaması gerekir. Aksi durumlarda belge irade fesadına dayanılarak geçersiz sayılabilir. Yargıtay’a göre, evin teslim edilmeyeceği tehdidiyle imzalanan taahhütler hukuken sonuç doğurmaz.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Yolları
Geçerli şekilde düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü, kiraya verene iki ayrı yol sunar: icra takibi ve tahliye davası. Her iki yol da hızlı sonuç alınabilen özel bir tahliye türüdür.
- İlamsız icra yoluyla tahliye
- Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası
İcra yolu daha hızlı sonuç verdiği için uygulamada daha sık tercih edilmektedir. Ancak kiracı taahhüdü inkâr edecekse dava yolu daha güvenli olabilir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi
İcra takibi, taahhüt edilen tarih geldiğinde başlatılabilir. Kiraya veren, icra müdürlüğüne başvurarak kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını talep eder. Takip sonunda kiracı itiraz etmezse dosya kısa sürede kesinleşir. İtiraz edilirse kiraya veren, mahkemeden itirazın kaldırılmasını talep edebilir.
Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası
Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası, geçerli bir taahhütnamenin mahkeme önünde tahliye gerekçesi olarak ileri sürüldüğü özel bir davadır. Kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep eder. Mahkeme, belgenin geçerliliğini ve düzenleme koşullarını ayrıntılı şekilde inceler.
Dava sürecinde önemli olan hususlar şunlardır:
| İncelenen Husus | Açıklama |
|---|---|
| Taahhütnamenin düzenlenme tarihi | Mahkeme, taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra ve makul bir süre içinde düzenlenip düzenlenmediğini denetler; sözleşmeyle aynı gün düzenlenen taahhütler çoğu zaman geçersiz kabul edilir. |
| Kiracının imzasının aidiyeti | İmzanın gerçekten kiracıya ait olup olmadığı, inkâr hâlinde bilirkişi ve imza incelemesiyle tespit edilir; imza kiracıya ait değilse taahhüt geçerlilik kazanmaz. |
| Boşaltma tarihinin belirginliği | Boşaltma tarihi gün/ay/yıl şeklinde açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazılmalıdır; belirsiz veya yoruma açık tarih ifadeleri taahhüdün geçerliliğini zedeler. |
| İrade fesadı iddiaları | Kiracı, taahhüdü baskı, tehdit, hile veya hatayla imzaladığını iddia ederse mahkeme bu iddiaları deliller ışığında değerlendirir; ispatlanan irade fesadı hâlinde taahhüt hükümsüz sayılabilir. |
Uygun koşullarda hazırlanmış bir tahliye taahhüdü, çoğu zaman kiraya veren lehine sonuçlanır ve taşınmaz tahliye edilir.
Geçersiz Tahliye Taahhüdü Örnekleri
Uygulamada en sık karşılaşılan geçersizlik halleri şunlardır:
| Geçersizlik Hali | Neden Risklidir? |
|---|---|
| Kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen taahhüt | Kiracının gerçek anlamda serbest iradesiyle hareket etmediği, kira sözleşmesinin kurulmasına bağlı baskı altında imzaladığı kabul edilebilir; Yargıtay uygulamasında çoğunlukla geçersiz sayılmaktadır. |
| Boşaltma tarihinin yazılmaması | Tahliye taahhüdünün en önemli unsuru olan boşaltma tarihi belirsiz kaldığından, taahhüdün ne zaman sonuç doğuracağı tespit edilemez ve belge geçerlilik kazanmaz. |
| Kiracının yerine başkasının imza atması | İmza kiracıya ait değilse taahhüt kiracıyı bağlamaz; imza aidiyeti ispatlanamadığı durumlarda mahkemeler tahliye talebini reddedebilmektedir. |
| Baskı altında imzalanmış belge | Ev teslim edilmeyecek tehdidi, sözleşmenin yapılmaması baskısı gibi iradeyi sakatlayan haller ispatlanırsa taahhüt irade fesadı nedeniyle hükümsüz kabul edilir. |
| Belirsiz tarihler içeren taahhütler | “Sözleşme sonunda”, “ileride uygun görülen tarihte” gibi muğlak ifadeler tahliye tarihini belirlenemez hâle getirir; bu tür taahhütler geçerli bir tahliye sebebi olarak kabul edilmez. |
Bu tür eksiklikler, davanın reddine yol açar ve kiraya veren süreci yeniden başlatmak zorunda kalabilir.
Tahliye Taahhüdünde Zamanaşımı
Tahliye taahhüdüne dayanarak işlem yapılması için kiraya verenin, boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatması veya dava açması gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması hâlinde taahhüt hukuken geçersiz hâle gelir.
Sık Sorulan Sorular – Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları ve Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiği önemli bir hukuki belgedir. Ancak geçerlilik şartlarına sıkı sıkıya bağlı bir yapısı olduğu için uygulamada pek çok uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır. Bu bölümde, tahliye taahhüdü ve bu taahhüde dayalı tahliye süreçlerine ilişkin en çok merak edilen sorulara net ve anlaşılır cevaplar sunulmuştur.
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları nelerdir?
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde düzenlenmesi, kiracının özgür iradesiyle imzalanması, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra hazırlanması ve boşaltma tarihinin açıkça belirtilmesi gerekir.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye talepleri, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk aşamasının tamamlanmaması hâlinde dava usulden reddedilir.
Tahliye taahhütnamesi hangi durumlarda geçersiz olur?
Kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenmiş olması, boşaltma tarihinin yazılmaması, kiracının baskı altında belgeyi imzalaması veya imzanın kiracıya ait olmaması durumunda taahhütname geçersiz sayılır.
Tahliye taahhütnamesi kiracıyı çıkarmak için yeterli midir?
Geçerlilik şartlarını taşıyan bir taahhütname tek başına yeterlidir; kiraya veren icra takibi veya dava yoluyla kiracının tahliyesini isteyebilir.
Noter onaysız tahliye taahhütnamesi geçerli mi?
Evet. Kanunen noter onayı şart değildir. Kiracının imzası ve belgenin geçerli düzenlenme koşulları tahliye için yeterlidir.
Kira sözleşmesi hangi durumlarda geçersiz sayılır?
Kiraya verenin malik olmaması, kiralananın hukuka aykırı kullanıma konu olması veya irade fesadı iddialarının ispatlanması hâlinde kira sözleşmesi geçersiz kabul edilebilir.
Tahliye taahhütnamesi en fazla kaç yıl sürer?
Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihi esas alınır. Yargıtay, çok uzun vadeli tahliye taahhütlerinin kiracının iradesi yönünden sorun yaratabileceğini belirterek makul süre şartını gözetmektedir.
Kiracı tahliye taahhütnamesine itiraz ederse ne olur?
Kiracı imzayı inkâr ederse mahkeme imza incelemesi yapar. Taahhüdün baskı altında alınması iddiası varsa bunun ispatı kiracıya aittir.
Notersiz yapılan kira sözleşmesi geçerli mi?
Evet. Kira sözleşmesinin geçerliliği için noter şartı aranmaz. Notersiz sözleşmeler de hukuken bağlayıcıdır.
Kiracıyı kesin tahliye etme sebepleri nelerdir?
İki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye veya imar–yeniden inşa gerekçeleri kiracının kesin tahliyesine yol açabilir.
Tahliye taahhütnamesi yeni ev sahibine geçer mi?
Evet. Taşınmaz satılsa bile geçerli bir tahliye taahhüdü yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda malik değişikliği geçerliliği etkilemez.
Tahliye taahhütnamesi tek başına yeterli midir?
Eğer usulüne uygun hazırlanmışsa evet. Geçerli bir taahhütname, kiraya verene doğrudan tahliye talep etme hakkı verir.
Tahliye taahhütnamesi her yıl yenilenir mi?
Hayır. Taahhütname belirli bir boşaltma tarihine yöneliktir. Kira dönemleri için her yıl yeni bir taahhütname alınması şart değildir.
Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı evi boşaltmazsa ne olur?
Kiraya veren ilamsız icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Kararın kesinleşmesiyle taşınmaz zorla tahliye edilir.
10 yıllık tahliye davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 10 yılı dolduran uzama süresine dayalı tahliye davalarında da arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz.
Tahliye taahhütnamesi en az ne kadar olmalı?
Belgenin geçerli olması için boşaltma tarihinin belirli ve makul olması gerekir. Aşırı uzun ya da belirsiz süreli taahhütler geçersiz sayılabilir.