Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmazın veya malın birden fazla kişi tarafından paylı ya da elbirliği mülkiyeti şeklinde sahiplenildiği durumlarda, bu ortak mülkiyetin sona erdirilmesi için açılan dava türüdür. Halk arasında “izale-i şuyu davası” olarak da bilinen bu süreç, genellikle miras kalan mallar, hisseli taşınmazlar veya ortak yatırım malları üzerinde yaşanan anlaşmazlıklarda gündeme gelir. Avukat Demirhan Altunkaya Hukuk Bürosu olarak bu rehberde, ortaklığın giderilmesi davasının tüm aşamalarını, yasal dayanaklarını, dikkat edilmesi gereken noktaları ve 2026 yılı uygulamalarını detaylı biçimde açıklıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Amacı ve Önemi
Ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı, birden fazla kişinin pay sahibi olduğu bir malın üzerindeki ortak mülkiyetin sonlandırılmasıdır. Bu dava, mülkiyetin bireyselleştirilmesini sağlayarak her ortağın payını bağımsız hale getirir. Özellikle miras paylaşımında yaşanan ihtilafların çözümünde bu dava, adil bir paylaşımın yapılmasına imkân tanır.
Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve devamı maddeleri uyarınca, ortaklar arasında uzlaşma sağlanamıyorsa, her bir paydaş mahkeme aracılığıyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu, malın satılarak bedelinin paylaştırılması veya aynen bölünmesi şeklinde gerçekleştirilebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Türleri
Ortaklığın giderilmesi davası iki ana türde görülür: aynen taksim ve satış yoluyla izale-i şuyu. Her iki yöntem de mülkiyetin paylaşımını sağlasa da, uygulanacak yöntem taşınmazın niteliğine göre belirlenir.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri: Aynen Taksim ve Satış
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını bilirkişi raporuyla değerlendirir. Teknik veya ekonomik olarak bölünmenin mümkün olmaması hâlinde ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
| Yöntem | Uygulama Şartı | Süreç ve Sonuç |
|---|---|---|
| 1. Aynen Taksim (Fiilen Paylaştırma) |
Taşınmazın fiziksel olarak bölünebilir olması gerekir. Özellikle tarla, arsa veya bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişli taşınmazlarda bilirkişi, teknik ve ekonomik olarak bölünmenin mümkün olup olmadığını değerlendirir. |
Mahkeme, bilirkişi raporu doğrultusunda taşınmazı paydaşların pay oranlarına uygun şekilde fiilen böler. Her paydaş, kendisine düşen bağımsız parça üzerinde tek başına mülkiyet hakkı kullanır. Bölünmenin değer kaybına yol açacağı veya teknik olarak imkânsız olduğu durumlarda aynen taksim yerine satış yoluna gidilir. |
| 2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi |
Taşınmazın teknik veya ekonomik açıdan bölünememesi, bölünmenin ciddi değer kaybına yol açması veya fiilen paylaştırmanın mümkün olmaması hâlinde uygulanır. Paydaşların paylaşım konusunda anlaşamaması da bu yöntemi gündeme getirir. |
Mahkeme, taşınmazın satışına ve bedelin pay oranlarına göre dağıtılmasına karar verir. Satış genellikle açık artırma veya ihale yoluyla yapılır ve uygulamada esatis.uyap.gov.tr sistemi üzerinden elektronik ortamda gerçekleştirilebilir. Böylece hem şeffaf bir satış süreci sağlanır hem de taşınmazın piyasa koşullarına uygun bir bedelle satılması hedeflenir. |
1. Aynen Taksim (Fiilen Paylaştırma)
Uygulama Şartı: Taşınmazın fiziksel olarak bölünebilir olması, bilirkişinin teknik ve ekonomik olarak bölünmeyi uygun bulması gerekir. Tarla, arsa veya bağımsız bölümlere ayrılabilir taşınmazlarda sıkça uygulanır.
Süreç ve Sonuç: Mahkeme, bilirkişi raporu doğrultusunda taşınmazı pay oranlarına göre fiilen böler ve her paydaş kendi bağımsız parçasının tek maliki olur. Bölünmenin ciddi değer kaybına neden olacağı veya teknik açıdan imkânsız olduğu hâllerde aynen taksim yerine satış yoluna yönelinir.
2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Uygulama Şartı: Taşınmazın teknik veya ekonomik olarak bölünmesi mümkün değilse ya da bölünme ciddi değer kaybına neden olacaksa bu yöntem tercih edilir. Paydaşlar arasında fiilî paylaştırma konusunda uzlaşma sağlanamadığında da gündeme gelir.
Süreç ve Sonuç: Taşınmaz, mahkeme kararıyla açık artırma veya ihale yoluyla satılır; elde edilen satış bedeli, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Uygulamada satışın esatis.uyap.gov.tr üzerinden elektronik ortamda yapılması, şeffaflık ve güncel piyasa değerine yakın satış imkânı sağlar.
Kimler Ortaklığın Giderilmesini Talep Edebilir?
Her paydaş, kendi mülkiyet payına dayanarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu hak mutlak niteliktedir; diğer paydaşların rızasına bağlı değildir. Ancak davayı açacak kişinin paydaş olduğunun tapu kayıtlarıyla ispatlanması gerekir. Ayrıca pay oranının küçük veya büyük olması bu hakkı ortadan kaldırmaz.
Bu davayı en çok şu kişiler açar:
- Miras kalan taşınmazın paylaşımında anlaşamayan mirasçılar,
- Ortak yatırım veya ticari mal sahipleri,
- Paylı mülkiyette fiilen kullanım sorunu yaşayan hissedarlar.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili Mahkeme
Davanın yetkili mahkemesi, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Türk Medeni Kanunu ve HMK hükümlerine göre taşınmazla ilgili davalarda yer yönünden kesin yetki uygulanır. Bu nedenle taşınmazın farklı bir ilde bulunması durumunda, yalnızca o ildeki mahkemede dava açılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Açmak İçin Gerekli Belgeler
Dava sürecinde aşağıdaki belgelerin eksiksiz hazırlanması, sürecin hızlı ilerlemesi açısından büyük önem taşır:
- Tapu kayıt örneği (paylı mülkiyet belgesi),
- Nüfus kayıt örneği (mirasçı tespiti gereken hallerde),
- Değer tespiti veya ekspertiz raporu,
- Gerekliyse noter ihtarnamesi veya yazılı beyanlar.
Bu belgelerin eksik olması durumunda dava ertelenebilir veya bilirkişi incelemesi uzayabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci Adım Adım
Dava süreci, paydaşlardan birinin mahkemeye başvurmasıyla başlar ve genellikle şu aşamalardan oluşur:
1. Dava Dilekçesinin Hazırlanması
Dava dilekçesinde taşınmazın bilgileri, pay sahipleri, davanın türü (aynen taksim veya satış), talepler ve dayanak maddeler açıkça belirtilir. Eksiksiz hazırlanan dilekçe, dava sürecinin sağlam temelini oluşturur.
2. Bilirkişi ve Keşif İncelemesi
Mahkeme, taşınmazın bölünebilir olup olmadığını belirlemek için keşif ve bilirkişi incelemesi yapar. Bu aşamada teknik, ekonomik ve hukuki kriterler birlikte değerlendirilir.
3. Mahkeme Kararı ve Satış Aşaması
Eğer taşınmaz aynen taksim edilemiyorsa, satış kararı verilir. Satış sonrasında elde edilen gelir, pay sahiplerine pay oranlarına göre dağıtılır. Bu aşamada satış komisyonları, masraflar ve vergi kesintileri dikkate alınarak net ödeme hesaplanır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masraflar ve Harçlar
2026 yılı itibarıyla ortalama dava masrafları; başvuru harcı, bilirkişi ücreti, keşif gideri ve satış ilan bedelinden oluşur. Dava sonunda satıştan elde edilen bedel üzerinden belirli oranlarda kesinti yapılabilir. Masraflar, pay sahipleri arasında eşit veya pay oranına göre bölüştürülür.
- Başvuru harcı: Yaklaşık 1.000 – 2.000 TL
- Bilirkişi ve keşif: 5.000 – 10.000 TL
- Satış ve ilan bedeli: Değerin %1-3 arası
- Vekalet ücreti: Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bu davalarda en sık yapılan hata, taşınmazın bölünebilirliği araştırılmadan doğrudan satış talebinde bulunulmasıdır. Ayrıca, satış aşamasında piyasa değerinin altında bir teklif verilmesi halinde paydaşların ciddi maddi kaybı olabilir. Bu nedenle profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın süresi, taşınmazın niteliğine, bilirkişi raporlarının sayısına ve tarafların itirazlarına göre değişir. Genel olarak 6 ila 18 ay arasında sonuçlanır. Ancak satış aşaması ve bedel dağıtımı süreciyle birlikte toplam süre 2 yıla kadar uzayabilir. Avukat desteğiyle hazırlanan dosyalarda bu süre önemli ölçüde kısalır.
Hukuki Destekle Hak Kaybının Önüne Geçin
Ortaklığın giderilmesi davası, miras veya ortak mülkiyet uyuşmazlıklarında çözümün yargı yoluyla sağlanabildiği en etkili mekanizmadır. Ancak dava stratejisinin doğru belirlenmesi, taşınmazın bölünebilirlik analizinin profesyonel yapılması ve satış sürecinde hak kaybı yaşanmaması için uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak gerekir. Avukat Demirhan Altunkaya Hukuk Bürosu, mülkiyet anlaşmazlıklarında hızlı, güvenilir ve teknik çözümler üretmektedir.
Sık Sorulan Sorular – Ortaklığın Giderilmesi Davası
Ortaklığın giderilmesi davası hakkında en çok merak edilen konular, davanın süreci, masrafları, satış işlemleri ve hisse devriyle ilgilidir. Aşağıda yer alan sorular, Google’da en sık aranan başlıklar dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda ne olur?
Dava sonunda taşınmaz ya aynen bölünür ya da satış yoluyla nakde çevrilerek bedeli pay sahiplerine dağıtılır. Mahkeme, taşınmazın bölünebilirliğini bilirkişi raporuna göre değerlendirir ve en uygun paylaşım yöntemini belirler.
Hissedarlardan biri hissesini satmak istemezse ne olur?
Bir paydaş satışa karşı çıkarsa bile mahkeme kararıyla satış yapılabilir. Ortaklık iradesi kişisel değildir; tüm paydaşlar için bağlayıcıdır. Satıştan elde edilen bedel, istemeyen paydaşa da oranına göre ödenir.
İzale-i şuyu davasında öncelik kimin?
İzale-i şuyu davasında öncelik sırası yoktur; her paydaş eşit haklara sahiptir. Ancak mahkeme, taşınmazın bölünmesi teknik olarak mümkünse bu seçeneğe öncelik verir, değilse satış yolunu tercih eder.
Ortaklığın giderilmesi davasında masrafları kim öder?
Masraflar, tarafların pay oranına göre paylaşılır. Bilirkişi, keşif ve satış ilanı gibi giderler ortaklaşa karşılanır; dava sonunda ise satış bedelinden otomatik olarak düşülür.
Ortaklığın giderilmesi davası varken satış yapılır mı?
Dava devam ederken paydaşların kendi aralarında satış yapmaları mümkündür, ancak mahkemenin satış kararını etkilemez. Mahkeme kararıyla yapılacak satış süreci yargısal denetim altında ilerler.
İzale-i şuyu davası hissemi satmak istemiyorum, ne yapmalıyım?
Satış istemeyen paydaş, dava aşamasında aynen taksim talebinde bulunabilir. Ancak taşınmaz bölünmeye uygun değilse satış zorunlu hale gelir ve payına düşen bedeli almak dışında engel koyamaz.
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl engellenir?
Bu dava doğrudan engellenemez, çünkü her paydaşın mülkiyeti sonlandırma hakkı vardır. Ancak taraflar aralarında uzlaşarak satış öncesi anlaşma yapabilir veya pay devriyle ortaklığı sonlandırabilirler.
Müşterek tapudaki hissemi nasıl satarım?
Tapuda paylı mülkiyet varsa, hissedar kendi payını üçüncü kişiye veya diğer ortaklara satabilir. Ancak elbirliği mülkiyetinde öncelikle paydaşların rızası alınmalıdır.
Kardeşler arasında verilen tapu bozulur mu?
Eğer tapu devri muvazaalı yani aldatma amacı taşıyorsa, diğer mirasçılar “muris muvazaası davası” açarak tapunun iptalini isteyebilir. Bu durumda mahkeme işlemi gerçek irade üzerinden değerlendirir.
İzale-i şuyu davasında paralar nasıl paylaşılır?
Satıştan elde edilen tutar, tapuda kayıtlı pay oranlarına göre dağıtılır. Mahkeme masrafları, ilan giderleri ve harçlar düşüldükten sonra kalan miktar paydaşlara ödenir.
İzale-i şuyu davasında açık artırmaya kimler katılabilir?
Açık artırma, esatis.uyap.gov.tr üzerinden herkesin katılımına açıktır. Ancak paydaşlar da bu ihaleye katılarak taşınmazı satın alma hakkına sahiptir.
İzale-i şuyu davaları kaç yıl sürer?
Ortalama dava süresi 6 ila 18 ay arasındadır. Ancak keşif, bilirkişi incelemesi ve satış aşaması süreci uzatabilir. Taraflar anlaşırsa dava süresi önemli ölçüde kısalır.