Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan tapu iptal ve tescil davaları, miras bırakanın bakım borçlusu lehine yaptığı temlik işlemlerinin hukuka aykırı veya muvazaalı olduğu iddiasıyla açılan davalardır. Bu sözleşmeler, miras bırakanın yaşamı boyunca bakım ve gözetim hizmeti karşılığında bir taşınmazın devrini içeren özel bir akittir. Ancak bakım borcunun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi, murisin iradesinin sakatlanması veya mirasçıların hak kaybına uğraması halinde bu davalar gündeme gelir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bakım alacaklısı yaşamı boyunca destek, bakım, gözetim ve ihtiyaçlarının karşılanmasını talep ederken; bakım borçlusu ise bu yükümlülüklerine karşılık belirli bir taşınmazı devralır. Sözleşmenin geçerliliği resmi şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu koşulların eksikliği, tapu devrinin geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Amacı ve Kapsamı
Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan tapu iptal ve tescil davaları, murisin yaptığı temlik işleminin irade fesadı, bakım borcunun ihlali veya mirasçıların saklı payına yönelik kötü niyetli davranışlar sebebiyle iptal edilmesini amaçlar. Davanın temel hedefi taşınmazın gerçek hak sahibine geri dönmesini sağlamaktır. Mahkemeler, sözleşmenin fiilen uygulanıp uygulanmadığını, bakım yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediğini ve murisin temlik iradesinin baskı altında olup olmadığını titizlikle değerlendirir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Açılamayan Durumlar
Bazı durumlarda dava açılması muhtemel değildir.
Hangi Durumlarda Tapu İptal ve Tescil Davası Açılamaz?
Bazı hallerde, ilk tescil işleminde hukuka aykırılık bulunsa bile artık tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün değildir. Aşağıdaki tablo, özellikle zamanaşımı ve uzun süreli zilyetlik nedeniyle dava hakkının kullanılamadığı durumu özetlemektedir.
| Durum | Açıklama |
|---|---|
| 10 Yıl Boyunca Kesintisiz Malik Sıfatıyla Kullanım |
Tescil tarihinden itibaren 10 yıl boyunca taşınmazın tapusunu üzerinde bulunduran kişi, bu süre içinde tapuyu herhangi bir gerçek veya tüzel kişiye devretmemiş ve zilyetliğini kesintisiz sürdürmüş ise artık bu kişi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılamaz. İlk tescil sırasında usulsüzlük veya hata bulunsa dahi, on yıllık süre sonunda kazanılmış hak oluşur ve tapu kaydının iptali talebi reddedilir. Bu durumda ancak sınırlı bazı istisnai yollar (örneğin devlet aleyhine açılacak tescil davaları) gündeme gelebilir. |
10 Yıllık Kesintisiz Maliklik Hali
Tescil işleminden sonraki 10 yıl boyunca taşınmazın tapusu aynı kişide kalır ve bu kişi tapuyu hiçbir gerçek veya tüzel kişiye devretmezse, uzun süreli ve kesintisiz maliklik durumu oluşur.
Bu durumda, ilk tescilde usulsüzlük bulunsa bile artık ilgili kişi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılamaz; kaydın iptali talebi süre nedeniyle dinlenmez.
Muris Muvazaası İddiası ve Uygulamadaki Önemi
Muris muvazaası, murisin mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünüşteki işlemle taşınmazını bakım sözleşmesine benzer şekilde devretmesi durumudur. Yargıtay’a göre, gerçekte bakım amacı olmadığı halde sözleşmenin bu isim altında yapılması halinde temlik işlemi muvazaalı kabul edilebilir. Mirasçılar bu durumda tapu iptal ve tescil davası açarak hakkın iadesini talep edebilir.
Bakım Borcunun İhlali ve Sözleşmenin Geçersizliği
Bakım borçlusu, sözleşme gereği üzerine düşen bakım, gözetim, günlük ihtiyaçları karşılama ve sağlık desteği gibi yükümlülükleri yerine getirmezse sözleşme amaç dışı kalmış olur. Bu durumda mirasçılar veya murisin yasal temsilcileri tarafından tapu devrinin iptali talep edilebilir. Bakımın fiili olarak yapılmaması, eksik yapılması veya kötü niyetli şekilde yürütülmesi davanın kabulünde önemli rol oynar.
Davayı Kimler Açabilir?
Tapu iptal ve tescil davasını mirasçılar, miras bırakandan sonra hukuki yararı bulunan kişiler veya murisin ehliyetsizliği ileri sürüldüğünde vasileri açabilir. Dava açma süresi muris muvazaası iddialarında zamanaşımına tabi değildir; ancak diğer hukuki nedenlerde hak düşürücü süreler gündeme gelebilir.
İspat Yükü ve Deliller
Mahkeme, bakım ilişkisinin gerçekliğini araştırırken tanık beyanları, sağlık kayıtları, komşu ve akraba ifadeleri, murisin yaşam koşulları, bakımın kim tarafından sağlandığı gibi birçok kriteri dikkate alır. Ayrıca temlikin yapıldığı dönem, murisin sağlık durumu ve sözleşmenin düzenlenme koşulları da değerlendirilir.
Yargıtay’ın 2026 Yaklaşımı
2026 Yargıtay içtihatlarında, bakım sözleşmelerinin şekli unsurlarına ve fiili uygulamasına ağırlık verilmiştir. Bakım yükümlülüğünün yerine getirilmediği kanaatine varılan dosyalarda tapu iptali yönünde kararlar dikkat çekmektedir. Özellikle yaşlılık, hastalık ve bakıma muhtaçlık durumunun sözleşmeden sonra arttığı hâllerde mirasçıların talepleri daha kapsamlı incelenmektedir.
Davanın Sonuçları
Mahkeme, tapu devrinin muvazaalı veya bakımın hiç yapılmadığını tespit ederse tapu kaydının iptali ve taşınmazın mirasçılar adına tesciline karar verir. Eğer bakım borçlusu bakım yapmış ancak eksiklikler bulunuyorsa denkleştirme veya tazminat türü çözümler gündeme gelebilir.
Sık Sorulan Sorular- Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayanan Tapu İptal ve Tescil Davaları 2026
Ölünceye kadar bakma sözleşmesine ilişkin tapu iptali, tescil talepleri, mirasçıların dava hakları, zamanaşımı süreleri ve sözleşmenin akıbeti uygulamada en çok merak edilen konular arasındadır. Aşağıdaki sorular, hem miras bırakana bakım sağlayan kişilerin haklarını hem de mirasçıların açabileceği davaları kapsamlı şekilde açıklamaktadır.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi hangi durumlarda iptal olur?
Sözleşme bakım borcunun hiç yerine getirilmemesi, murisin irade sakatlığı altında işlem yapması veya şekil şartlarının eksik olması hâlinde iptal edilebilir.
Mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açabilir mi?
Evet. Mirasçılar, sözleşmenin muvazaalı olduğunu veya bakım yükümlülüğünün ihlal edildiğini ispatlayarak tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Hangi durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılamaz?
Sözleşme geçerli kurulmuş, bakım borcu eksiksiz yerine getirilmiş ve muvazaa bulunmadığı ispatlanmışsa tapu iptal ve tescil talebi reddedilir.
Ölünceye kadar bakma şartıyla yapılan tapu devri bozulur mu?
Bakım yükümlülüğü yerine getirilmezse veya murisin iradesi sakatlanmışsa tapu devri bozulabilir. Aksi durumda devir geçerliliğini korur.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi saklı payı ihlal edebilir mi?
Eğer sözleşme mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıyorsa saklı paya müdahale niteliğinde kabul edilebilir ve dava konusu yapılabilir.
Kadastro tespitinden 10 yıl geçtikten sonra dava açılabilir mi?
Muris muvazaası iddiasına dayalı davalarda zamanaşımı yoktur; 10 yıldan sonra da dava açılabilir.
Ölmeden önce verilen tapu bozulur mu?
Tapu devri bakım sözleşmesine dayalıysa ve bakım yapılmamışsa mahkeme işlemi iptal edebilir. Sözleşme geçerli ise tapu bozulmaz.
Tapu iptal ve tescil davası kısmi olarak açılabilir mi?
Dava konusu taşınmazın belirli bir payı için hukuki yarar bulunuyorsa kısmi dava açılması mümkündür.
Tapu iptal mahkemesi kaç yıl sürer?
Bu davalar delil durumuna göre ortalama 1,5–3 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi mülkiyet ne zaman geçer?
Mülkiyet sözleşmede kararlaştırılan şekilde devredilir; çoğu zaman murisin ölümünden sonra bakım borçlusuna geçer.
Tapuda “ölünceye kadar benim öldükten sonra senindir” ne anlama gelir?
Bu ifade, murisin ölümüyle taşınmazın bakım borçlusuna geçeceğini belirten bir temlik iradesini ifade eder.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile alınan ev satılabilir mi?
Evet. Tapu devri tamamlanmışsa bakım borçlusu evi satabilir; ancak muvazaa iddiası varsa mirasçılar dava açabilir.
Kardeşler arasında verilen tapu bozulur mu?
Bakım yapılmamışsa veya muvazaa varsa kardeşe yapılan temlik mahkeme kararıyla iptal edilebilir.
Tapu iptal tescil davası için arabuluculuk zorunlu mudur?
Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğu için arabuluculuk şartı bulunmaz.
10 yıl geçen tapu bozulur mu?
Muris muvazaasına dayanılıyorsa süre sınırlaması yoktur; ancak diğer hukuki sebeplerde süreler değişebilir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mirasçılar tarafından iptali mümkün mü?
Evet. Mirasçılar bakım yapılmadığını, irade fesadı olduğunu veya işlemin muvazaalı olduğunu ispatlarsa sözleşmeyi iptal ettirebilir.
Kardeşler arasında tapu iptal davası nasıl açılır?
Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde; muvazaa, irade fesadı veya bakım ihlali delilleriyle birlikte açılır.
Muvazaa nedeniyle tapu iptal davasını kimler açabilir?
Mirasçılar, hukuki yararı olan kişiler ve miras bırakanın temsilcileri muvazaa iddiasıyla dava açabilir.
Tapu kaydının düzeltilmesi davasını kimler açabilir?
Tapu kaydının yanlış olduğunu düşünen malik, mirasçı veya hukuki yararı olan kişiler bu davayı açabilir.
Kardeşler arasında tapu iptal davasında zamanaşımı var mıdır?
Muris muvazaasına dayalı davalarda zamanaşımı süresi yoktur; diğer hallerde süreler sebebe göre değişir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi mülkiyet ne zaman geçer?
Çoğunlukla murisin ölümüyle birlikte mülkiyet bakım borçlusuna geçer; sözleşme farklı belirtebilir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi mirasçılara geçer mi?
Hayır. Sözleşme şahsi niteliktedir ve bakım borcu murisin ölümüyle sona erer; mirasçılara geçmez.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile alınan ev satılabilir mi?
Evin satışı mümkündür; ancak muvazaa iddiası varsa mirasçılar iptal davası açabilir.
Kısıtlı ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapabilir mi?
Kısıtlının sözleşme yapabilmesi için mahkemece atanmış yasal temsilcinin izni veya denetimi gerekir.