Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı doğması halinde kiracının tahliye edilmesini sağlayan özel bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, bu ihtiyacın dürüstlük kuralına uygun, gerçek ve güncel olması gerektiğini açık şekilde düzenler. 2026 yılı Yargıtay içtihatları ise ihtiyacın “samimi”, “zorunlu” ve “devamlılık taşıyan” bir nitelikte olup olmadığını titizlikle incelemektedir.
Bu içerikte, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarının yasal dayanaklarını, açılma şartlarını, süreçte dikkat edilmesi gereken noktaları ve güncel yargılama kriterlerini kurumsal bir dille açıklıyoruz. Ayrıca 2026 uygulamalarına göre en güncel pratik detaylar, dava açma süreleri ve önemli ispat unsurları da kapsamlı şekilde ele alınmıştır.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Nedir?
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiraya verenin gerçek, samimi ve zorunlu bir konut gereksinimi yaşaması ve bu ihtiyacın kiralananın kullanımıyla karşılanabilir olması durumunda gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin yalnızca keyfi taleplerini değil, objektif verilere dayanan gerçek bir ihtiyacı korur. Bu nedenle, ihtiyaç iddiasının kanaat uyandıracak nitelikte olması gerekir.
İhtiyacın varlığı; sağlık durumu, aile büyümesi, boşanma sonrası yeni yaşam düzeni, eğitim veya çalışma koşulları gibi hem hukuki hem de fiili sebeplerle ortaya çıkabilir. Yargıtay, kiraya verenin taşınmazı gerçekten kullanma niyetinde olup olmadığını davranışları, hayat koşulları ve dosya içindeki delillerle birlikte değerlendirir.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Yasal Dayanakları
Davanın temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesidir. Bu hükme göre, kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacının doğması halinde kiralananın tahliyesini talep edebilir. Bu ihtiyaç hem mevcut hem de yakın gelecekte doğacak bir ihtiyacı kapsar.
Yargıtay uygulamaları, “ihtiyacın samimiyeti” kriterini merkeze alır ve ihtiyaç iddiasının geçici, ticari amaçlı veya salt tahliye baskısı yaratmaya yönelik olmamasını şart koşar. Bu çerçevede, delil planlaması ve sürecin doğru yönetimi büyük önem taşır.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Bu davanın açılabilmesi için kiraya verenin yalnızca ihtiyacından bahsetmesi yeterli değildir; ihtiyacın objektif delillerle desteklenmesi gerekir. Yargıtay, özellikle 2026 yılı kararlarında kiraya verenin yaşam koşullarını, aile yapısını, sağlık durumunu ve ekonomik gerekçelerini ayrıntılı biçimde değerlendirmektedir.
1. Gerçek ve Samimi İhtiyaç
Kiraya verenin konut ihtiyacı, hayatın olağan akışına uygun şekilde gerçek ve samimi olmalıdır. Sırf kira artışı elde etmek, kiracıyı baskılamak veya ticari amaçlarla tahliye istemek hukuken geçerli bir sebep değildir.
2. Zorunluluk Unsuru
İhtiyacın zorunlu sayılabilmesi için kiraya verenin mevcut konutunun yetersiz kalması, oturulamayacak durumda olması veya aile bireylerinin koşullarının değişmiş olması gerekir. Örneğin evlilik, boşanma, çocuk sahibi olma veya sağlık sorunları zorunluluk kriterine dahildir.
3. Kiralananın İhtiyaca Uygun Olması
Kiralanan taşınmaz, ihtiyacı karşılayabilecek nitelikte olmalıdır. Kiraya veren daha uygun bir taşınmaza sahipken kiralananın tahliyesini istemesi Yargıtay tarafından reddedilebilir.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler
Dava, belirli süreler içinde açılmalıdır. Bu süreler hem kira sözleşmesinin türüne hem de tahliye ihtiyacının bildirim şekline göre değişir. Sürenin kaçırılması durumunda dava hakkı bir sonraki kira yılına sarkar.
Bildirim Süresi
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya veren, tahliye talebini sözleşme bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar.
Dava Açma Süresi
Bildirim yapıldıktan sonra dava, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Sürenin kaçırılması, davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle doğru zamanlama kritik önemdedir.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında İspat Unsurları
Davacının, ihtiyacını somut delillerle desteklemesi gerekir. Yargıtay, yalnızca beyanlara dayalı ihtiyacı yeterli kabul etmemektedir. Bu nedenle belge, tanık, sağlık raporu ve benzeri unsurlar önem taşır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İspat Belgeleri
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiraya verenin iddiasını güçlendirmek için belirli belgelerin sunulması gerekir. Bu tabloda Yargıtay’ın kabul ettiği temel delil grupları masaüstü ve mobil uyumlu formatta özetlenmiştir.
| Belge Türü | Açıklama |
|---|---|
| Nüfus Kayıtları ve Aile Yapısı Belgeleri | Evlenme, boşanma, çocuk doğumu gibi aile yapısını etkileyen belgeler ihtiyaç durumunu somutlaştırır. |
| Sağlık Raporları | Kiraya verenin mevcut evinde yaşamını sürdürmesini zorlaştıran sağlık gerekçeleri varsa bu durum sağlık raporlarıyla desteklenmelidir. |
| Tapu ve Konut Durumu Belgeleri | Kiraya verenin başka bir taşınmazı olup olmadığı veya mevcut taşınmazının kullanılamaz durumda olup olmadığı tapu kayıtları ve bilirkişi raporlarıyla ortaya konur. |
Yargıtay’ın 2026 Yılı Uygulamaları
Yargıtay, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında özellikle şu kriterlere dikkat etmektedir:
- İhtiyacın geçici olup olmadığı,
- Kiraya verenin daha uygun bir taşınmaza sahip olup olmadığı,
- İhtiyacın baskı amacı taşıyıp taşımadığı,
- Tahliye sonrası kullanımın gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediği.
Yargıtay’ın yeni kararlarında, tahliye sonrası taşınmazın kullanılmaması veya üçüncü kişilere kiralanması durumunda tazminat yaptırımlarına gidilebildiği görülmektedir.
Davada Tahliye Kararı Sonrası Süreç
Mahkemenin tahliye kararı vermesi halinde kiracı, hükmün kesinleşmesinden sonra belirlenen süre içinde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Tahliye süresi içinde taşınmaz teslim edilmezse icra yoluyla zorla tahliye mümkündür.
Tahliye Tarihinin Belirlenmesi
Hakim, şartlara göre kiracıya makul bir süre tanıyabilir. Uygulamada bu süre genellikle 15 – 30 gün arasında değişmektedir.
Tahliye Sonrası Kullanım Yükümlülüğü
Kiraya veren, tahliye sonrası taşınmazı en az 3 yıl boyunca kendi ihtiyacı için kullanmak zorundadır. Aksi hâlde kiracıya tazminat ödeme riski doğar.
Sık Sorulan Sorular – Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Bu bölümde Google’da en çok aratılan sorular dikkate alınarak, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye süreçlerinde merak edilen tüm hususlar detaylı biçimde cevaplanmıştır. Sorular, görsellerde verilen ifadeler bozulmadan hazırlanmıştır.
Ev sahibinin eve ihtiyacı olması durumunda kiracı nasıl çıkarılır?
Ev sahibinin konut ihtiyacı varsa tahliye yalnızca mahkeme kararıyla mümkündür. Kiraya veren ihtiyacını noter ihtarnamesiyle kiracıya bildirerek dava açabilir. Dava sonunda hakim, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu tespit ederse tahliyeye karar verir.
Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye ne kadar sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları ortalama 6–12 ay arasında sonuçlanır. Ancak tanık, bilirkişi ve itiraz süreçleri uzadığında süre artabilir. 2026 uygulamalarında ara kararlar ve bilirkişi süreçlerinin hızlanması beklenmektedir.
Ev sahibi ben oturacağım diye kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir?
Kiracı, mahkeme tahliye kararı olmadan çıkarılamaz. Karar kesinleştikten sonra icra yoluyla ortalama 15–30 gün içinde tahliye sağlanır. Ev sahibinin “ben oturacağım” demesi tek başına yeterli değildir; dava açılması zorunludur.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtarname şart mı?
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliyede noter ihtarnamesi şarttır. Sözleşme bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Aksi hâlde tahliye davası bir sonraki kira yılına sarkar.
Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir ekşi?
Bu soru ekşi sözlük formatında sorulsa da hukuki süreç aynıdır: Tahliye ancak dava ve karar sonucunda mümkündür. Süre mahkeme yoğunluğuna göre 6–12 ay arasında değişir. Kesinleşme sonrası icra aşaması ortalama 1 ay sürer.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyaç nasıl ispatlanır?
İhtiyaç; nüfus kayıtları, sağlık raporları, tapu kayıtları, tanık beyanları ve yaşam koşullarını gösteren belgelerle ispatlanır. Yargıtay gerçek ve samimi ihtiyacın delillerle desteklenmesini zorunlu görür. Salt beyanlar yeterli kabul edilmez.
Ev tahliye davası ilk celsede biter mi?
Ev tahliye davalarının ilk celsede bitmesi nadirdir. Genellikle delil toplama, tanık dinleme ve bilirkişi incelemesi yapılır. Bu nedenle davalar çoğu zaman birkaç celse sürer.
Tahliye davasını kaybeden ev sahibi ne kadar öder?
Dava haksız çıkarsa ev sahibi yargılama giderleri ve kiracının vekâlet ücretini öder. Bu miktar davanın değerine göre değişir. Ayrıca kötü niyet tespit edilirse tazminat ihtimali de doğabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kesinlik sınırı nedir?
Kesinlik sınırı dava değerine göre belirlenir ve yıllık kira bedeli dikkate alınır. Sınırın altında kalan kararlar istinafa götürülemez. 2026 yılı için kesinlik sınırının güncel tutarı her yıl yeniden belirlenmektedir.
Ev sahibi kendim oturacağım diye ihtarname çekti ne yapmalıyım?
Kiracı, ihtarnamenin usulüne uygun olup olmadığını incelemelidir. Tahliye talebi için sözleşme bitimi ve ihtar süreleri önem taşır. Gerekirse bir avukata danışılarak sürece ilişkin itiraz veya savunma hazırlanabilir.
Kontrat bitti kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım?
Kontrat bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; TBK gereği kira sözleşmesi kendiliğinden uzar. Tahliye için hukuki bir neden (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar vb.) bulunmalı ve dava açılmalıdır. Zorla çıkarma hukuka aykırıdır.
Ev sahibi %100 zam yapabilir mi?
Ev sahibi konut kiralarında yasal zam sınırını aşamaz. Zam oranı TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır veya dönemsel düzenlemeler uygulanır. %100 zam ancak kiracının rızası ile mümkündür.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk şart mı?
2023 sonrası dönemde kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları da arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlanırsa dava açılabilir.
Tahliye davası masraflarını kim öder?
Davayı açan taraf ilk aşamada masrafları öder. Ancak davayı kazanan taraf yargılama giderlerini karşı taraftan tahsil eder. Kaybeden taraf vekâlet ücretinden de sorumlu olur.
Ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse ne kadar tazminat öder?
Ev sahibi tahliye sonrası evi 3 yıl boyunca kendi ihtiyacı için kullanmak zorundadır. Kiraya verirse eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar. Bu tazminat genellikle bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Ev sahibi, kendi oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir mi?
Ev sahibi ancak mahkeme yoluyla kiracıyı çıkarabilir. Kendi ihtiyacı varsa tahliye sebebi oluşturur ancak dava açılması zorunludur. Tahliye kararı olmadan tek taraflı çıkarma mümkün değildir.
Ev sahibi hangi hallerde imza ile evden çıkarılır?
Kiracının kendi isteğiyle tahliye taahhüdü vermesi hâlinde imza ile tahliye mümkündür. Bu taahhüdün geçerli olması için kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olması şarttır. Aksi hâlde geçersiz sayılır.
Ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse ne kadar tazminat öder?
Ev sahibi, tahliye sonrası evi kiraya verirse eski kiracıya tazminat ödemek zorundadır. Bu tazminat genelde bir yıllık kira karşılığıdır. Ayrıca kötü niyetli davranış olarak değerlendirilebilir.
Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu nedir?
Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu geçerli bir tahliye sebebine dayanmak ve noter ihtarnamesiyle süreci başlatmaktır. En hızlı sonuç veren yol ise geçerli tahliye taahhüdüdür. Diğer yollar mahkeme süreci gerektirir.
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi ne kadar sürer?
Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Dava süreci ortalama 6–12 ay sürer. Mahkeme kararı kesinleşmeden kiracı çıkarılamaz.
Mahkeme kararına rağmen kiracı evi boşaltmazsa ne olur?
Karar kesinleştiğinde icra yoluyla zorla tahliye yapılır. Kiracının direnme hakkı yoktur. Polis zoruyla tahliye dahil tüm yasal süreç uygulanabilir.
Tahliye talebi kaç günde sonuçlanır?
İcra yoluyla yapılan tahliye talepleri genellikle birkaç hafta içinde sonuçlanır. Mahkeme kararı varsa süreç daha da hızlanır. Ancak yargı yoğunluğu süreleri etkileyebilir.
Tahliye davası 1 ay içinde açılmazsa ne olur?
Dava süresi kaçırılırsa tahliye talebi bir sonraki kira yılına sarkar. Süre hak düşürücüdür ve geri getirilemez. Bu nedenle zamanlama son derece önemlidir.