Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla tahliye, kiraya verenin taşınmazı kapsamlı bir şekilde yenilemek, güçlendirmek, tadil etmek veya tamamen yeniden inşa etmek istemesi halinde gündeme gelen özel bir tahliye sebebidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, bu durumda tahliye talebinin ancak “esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa” zorunluluğu mevcut olduğunda kullanılabileceğini düzenler. 2026 yılı Yargıtay kararlarında ise yapı güvenliği, deprem yönetmeliği gereklilikleri ve ekonomik ömrünü tamamlamış binalardaki zorunlu yenileme ihtiyacı öne çıkmaktadır.
Bu içerikte, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla tahliye davalarının yasal dayanaklarını, dava koşullarını, süreçte kritik olan ispat unsurlarını, kiracının haklarını ve Yargıtay’ın güncel yaklaşımını kurumsal bir bakışla ele alıyoruz. Ayrıca tahliye sonrası kiraya verememe yükümlülüğü, yeniden kiralama yasağı ve maliklerin sorumlulukları da detaylı şekilde açıklanmaktadır.
Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Tahliye Nedir?
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla tahliye, mevcut yapının kullanımında ciddi sorun bulunması, yapı güvenliğinin tehlikeye düşmesi, taşınmazın ekonomik ömrünü tamamlaması veya malik tarafından kapsamlı bir imar projesinin planlanması halinde uygulanmaktadır. Bu tahliye türü, basit tadilatları değil, kiralananın kullanılamaz hale gelmesine yol açacak derecede büyük çaplı çalışmaların yapılmasını kapsar.
Yargıtay bu tür davalarda tahliye talebinin “esaslı ve zorunlu” bir ihtiyaca dayanmasını şart koşar. Buna göre kiralanan, yapılacak çalışma sırasında fiilen kullanılamayacak durumda olmalıdır; yani kiracının taşınmazda oturmaya devam etmesi çalışmayı imkânsız veya tehlikeli hale getirmelidir.
Yasal Dayanak – TBK 350 ve 355 Kapsamı
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, kiraya veren kiralananı yeniden inşa etmek veya imar etmek zorunda olduğu takdirde sözleşme süresinin sonunda tahliye talep edebilir. Bu hükümdeki “yeniden inşa ve imar” kapsamına şunlar girer:
Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Gerektiren Durumlar
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla tahliye talep edilebilmesi için, yapının sadece basit tadilatla giderilemeyecek ölçüde yenileme ihtiyacı içinde olması gerekir. Aşağıdaki tabloda, Yargıtay ve uygulamada “esaslı onarım veya yeniden inşa” kategorisinde değerlendirilen başlıca teknik ve imar gerekçeleri özetlenmiştir. Bu gerekçeler, yeniden inşa veya imar temelli tahliye davalarında delil planlamasının temelini oluşturur.
| Durum / Proje Türü | Açıklama |
|---|---|
| Taşınmazın deprem dayanımının yetersiz olması | Taşınmazın deprem dayanımının yetersiz olması, binanın güvenlik açısından riskli yapı sayılmasına ve yeniden inşa veya güçlendirme zorunluluğuna yol açar. |
| Binanın ekonomik ömrünün dolması | Binanın ekonomik ömrünün dolması, onarım maliyetinin yapının değerini aşması nedeniyle yıkılıp yeniden yapılmasını zorunlu kılan durumlardır. |
| Kapsamlı güçlendirme projeleri | Kapsamlı güçlendirme projeleri, taşıyıcı sistem ve benzeri unsurlara müdahale gerektiren; kiralananın kullanımını fiilen imkânsız kılan büyük ölçekli çalışmalardır. |
| Riskli yapı tespiti | Riskli yapı tespiti, ilgili mevzuata göre binanın can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturduğunun resmi raporlarla belirlenmesidir. |
| Yıkılıp yeniden yapılmasını gerektiren teknik raporlar | Yıkılıp yeniden yapılmasını gerektiren teknik raporlar, mühendislik ve statik inceleme sonuçlarına dayanarak mevcut yapının onarılamayacağını ortaya koyar. |
| Bütüncül imar projeleri (kat ilavesi, plan değişikliği vb.) | Bütüncül imar projeleri (kat ilavesi, plan değişikliği vb.), birden fazla bağımsız bölümü etkileyen ve binanın yapılandırılmasını zorunlu kılan, kiralananın tahliyesini gerektiren projelerdir. |
Ayrıca TBK 355’e göre, yeniden inşa edilen taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracı dışında bir başkasına kiralanamaz; aksi halde kiracı tazminat talep edebilir.
Tahliye Davası Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla tahliye talep edilebilmesi için bazı hukuki kriterlerin eksiksiz şekilde karşılanması gerekir. Bu şartlar karşılanmadığında dava reddedilebilir.
1. Esaslı Onarım veya Yeniden İnşa Zorunluluğu
Yapılacak işlemler kiralananın kullanımını tamamen imkânsız hale getirmelidir. Basit boya, tadilat, tamirat, tesisat yenilemesi veya dekorasyon çalışmaları tahliye sebebi oluşturmaz.
2. Teknik Rapor ve Proje Gerekliliği
Yargıtay, tahliyenin teknik bir gereklilik olduğunu gösteren belediye yazıları, zemin etüdü raporları, statik incelemeler ve mühendislik projelerini aramaktadır. Bu belgeler olmadan dava açmak risklidir.
3. Kiralananın Çalışma Sırasında Kullanılamayacak Olması
Yapılacak çalışma, kiracının taşınmazda oturmasını fiilen ve hukuken imkânsız hale getirmelidir. Bu unsur ispatlanmazsa tahliye kararı verilmez.
Bildirim ve Dava Açma Süreleri
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla tahliye için bildirimin ve dava açma süresinin doğru uygulanması zorunludur.
Noter İhtar Süresi
Kiraya veren, tahliye talebini kira sözleşmesinin bitiminden en az 3 ay önce noter aracılığıyla bildirmelidir.
Dava Açma Süresi
Bildirimden sonra dava, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa dava bir sonraki kira yılına sarkar.
Yeniden İnşa Tahliye Davasında Deliller
Yapının imara veya yeniden inşaya ihtiyaç duyduğunu somut delillerle ortaya koymak zorunludur. Mahkemeler teknik ve belediye kaynaklı belgeleri özellikle dikkate alır.
- Riskli yapı tespit raporu
- Belediye imar birimi yazıları
- Mühendislik projeleri
- Bilirkişi incelemeleri
- Zemin etüdü raporları
- Statik inceleme raporları
Yargıtay’ın 2026 Yılı Uygulamaları
Yargıtay, yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye taleplerinde şu kriterlere önem vermektedir:
- Çalışmanın zorunlu olup olmadığı,
- Kiralananın çalışma sürecinde kullanılamayacak hale gelip gelmediği,
- Projelerin teknik olarak uygulanabilirliği,
- İmar onayı ve belediye izinlerinin bulunması,
- Tahliye sonrası 3 yıllık kiraya verme yasağının ihlal edilip edilmediği.
Özellikle deprem riskli bölgelerde mahkemeler teknik raporlara daha yüksek değer vermekte ve zorunlu yenileme projelerini önceliklendirmektedir.
Tahliye Kararı Sonrası Süreç
Tahliye kararı verildikten sonra süreç icra müdürlüğü aracılığıyla yürütülür. Kiracı, kararda belirtilen süre içinde taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. Bu süre genellikle 15–30 gün arasında değişir.
Yeniden Kiralama Yasağı (3 Yıl)
Kiraya veren, yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiraya veremez. Aksi hâlde kiracı tazminat talep edebilir.
Kiracının Maddi Hakları
Kiracıya taşınma masrafları için tazminat ödenmesi hukuken zorunlu değildir; ancak Yargıtay kötü niyetli tahliyelerde kiracı lehine tazminata hükmedebilmektedir.
Sık Sorulan Sorular – Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Tahliye
Kullanıcıların en sık aradığı kavramlar dikkate alınarak, kelimeler hiç değiştirilmeden anlamlı soru haline getirilmiş bir SSS bölümü aşağıda sunulmuştur.
Tadilat nedeniyle tahliye Yargıtay Kararları nelerdir?
Tadilat nedeniyle tahliyede Yargıtay Kararları, tahliyenin ancak esaslı onarım veya yeniden inşa gerekliliği bulunduğunda mümkün olabileceğini vurgulamaktadır. Kararlarda, teknik raporların ve belediye izinlerinin zorunlu deliller olduğu görülür. Ayrıca kiralananın çalışma sürecinde kullanılamayacak olması temel kriterlerden biridir.
Tadilat nedeniyle tahliye İhtarname süresi nedir?
Tadilat nedeniyle tahliye ihtarname süresi, TBK 350 gereği sözleşme bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirim yapılması şeklindedir. Noter ihtarnamesi kullanılmalıdır ve ispat açısından zorunludur. Süre kaçırılırsa dava bir sonraki kira yılına sarkar.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye dava dilekçesi nasıl olmalıdır?
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye dava dilekçesi, teknik raporlar, belediye izinleri ve projenin zorunluluğunu gösterir belgelerle desteklenmelidir. Dilekçede yapılacak işlemlerin kiralananı kullanılmaz hale getirdiği açıkça belirtilmelidir. Bu tür davalarda delil planlaması kritik önem taşır.
Esaslı tadilat nedeniyle tahliye nasıl gerçekleşir?
Esaslı tadilat nedeniyle tahliye, kiralananın ciddi onarım veya yeniden yapım gerektirmesi halinde mümkündür. Basit tamirler tahliye sebebi oluşturmaz; işlem kiracının taşınmazı kullanmasını imkânsız hale getirmelidir. Yargıtay teknik zorunluluğu arayan kararlarını istikrarlı şekilde sürdürmektedir.
Tadilat nedeniyle tahliye ihtarnamı nasıl hazırlanır?
Tadilat nedeniyle tahliye ihtarnamı, tahliye talebinin nedenlerini, yapılacak çalışmaların kapsamını ve sözleşme bitimine en az 3 ay kala bildirimi içermelidir. Noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından zorunludur. Eksik düzenlenen ihtarlar davanın reddine yol açabilir.
Kiralayanın yeniden inşası nedeniyle tahliye nasıl yapılır?
Kiralayanın yeniden inşası nedeniyle tahliye, ancak bina yıkılıp yeniden yapılacaksa veya ağır bir imar projesi uygulanacaksa mümkündür. Teknik rapor ve belediye izinleri bu davanın temel delil unsurudur. Tahliye kararı sonrası kiraya veren üç yıl boyunca taşınmazı başkasına kiraya veremez.
Kiracının imara aykırı yapı yapması tahliye sebebi midir?
Kiracının imara aykırı yapı yapması, kira sözleşmesinin ağır ihlali olarak değerlendirildiğinden tahliye sebebi oluşturur. Bu durumda kiraya veren sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir. Ayrıca belediyeden gelen cezai yaptırımlar kiracıya rücu edilebilir.
Yıkılacak binada kiracı tahliyesi nasıl olur?
Yıkılacak binada kiracı tahliyesi, riskli yapı tespiti, belediye yıkım kararı veya kapsamlı güçlendirme raporu sunularak yapılır. Bu durumda kiralananın kullanılması tehlike arz ettiği için tahliye zorunlu hale gelir. Yargıtay, riskli yapı gerekçesiyle yapılan tahliyelere geniş şekilde onay vermektedir.