Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık nedeniyle tahliye davası, kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde yer alan temel yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda kiraya veren tarafından açılabilen özel bir tahliye türüdür. Kiracı, kiralananı sözleşmeye ve amacına uygun şekilde kullanmak, taşınmaza zarar vermemek ve komşuluk ilişkilerini ihlal edecek davranışlardan uzak durmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüklerin ihlali hâlinde kiraya veren, kiracının davranışlarının devam edip etmeyeceğini dikkate alarak tahliye talep edebilir.
Kiralananı Özenle Kullanma Borcunun Hukuki Dayanağı
Kiralananı özenle kullanma borcu, TBK m. 316 kapsamında düzenlenmiştir. Kiracı, taşınmazı kullanım amacına uygun şekilde kullanmalı, olağan yıpranma dışında zarar vermemeli ve gerekli özeni göstermelidir. Taşınmazın bakımına, temizliğine ve tesisatın düzgün kullanılmasına ilişkin sorumluluklar bu kapsamda değerlendirilir.
Komşulara Saygı Gösterme Borcunun Kapsamı
Kiracı, komşuların huzur ve düzenini bozacak davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Gürültü yapmak, ortak alanlara zarar vermek, taşınmazı rahatsızlık verecek şekilde kullanmak veya apartman kurallarına aykırı hareket etmek bu yükümlülüğün ihlaline örnek teşkil eder. Uygulamada komşuların şikâyetleri, tutanaklar ve apartman yönetiminin kayıtları davalarda önemli delil niteliği taşır.
TBK 316 Kapsamında Tahliye Süreci
TBK 316’ya göre kiraya veren, kiracının borçlarına aykırı davranması hâlinde önce yazılı bir ihtarla kiracıya uygun süre vermelidir. Kiracı verilen süre içinde davranışını düzeltmezse kiraya veren tahliye davası açabilir. Ancak konuta zarar verme, taşınmazı kötü kullanma veya komşuların huzur ve güvenliğini açıkça bozma gibi ağır durumlarda kiraya veren ihtar süresi vermeden doğrudan tahliye davası açabilir.
Kiracının Özen Borcuna Aykırılık Sayılan Davranışlar
Kiracının kiralanana zarar verecek veya olağan kullanımı aşacak davranışlarda bulunması özen borcuna aykırılık olarak kabul edilir. Bunlar arasında:
- Taşınmazda izinsiz tadilat yapılması
- Demirbaşlara zarar verilmesi
- Elektrik, su veya tesisat sistemine müdahale edilmesi
- Sürekli gürültü çıkarılması
- Ortak alanların amacı dışında kullanılması
- Komşuların huzurunu bozacak davranışların tekrarlanması
Uyarı (İhtar) Süreci Nasıl İşler?
Kiracıya gönderilecek ihtarda, ihlalin ne olduğu açıkça belirtilmeli ve kiracının davranışı düzeltmesi için makul bir süre verilmelidir. Uygulamada bu süre genellikle 3–30 gün arasında değişmektedir. Kiracı bu süre içinde aykırılığı gidermediği takdirde kiraya veren tahliye davası açabilir.
Ağır Aykırılık Hallerinde Doğrudan Tahliye
Kiracının komşulara saldırgan tutumları, taşınmaza ağır zarar vermesi, uyuşturucu madde kullanımı gibi güvenlik ve huzuru ciddi şekilde tehlikeye atan davranışları doğrudan tahliye sebebidir. Bu hâllerde ihtar süresi verilmesine gerek yoktur.
Tahliye Davasında Deliller
Tahliye davasında kiraya verenin iddiasını somut delillerle desteklemesi gerekir. Bu deliller arasında:
| Delil Türü | Açıklama |
|---|---|
| Komşu Şikâyetleri | Gürültü, rahatsızlık ve benzeri davranışlara ilişkin komşular tarafından yapılan şikâyet beyanları. |
| Apartman Yönetimi Tutanakları | Yönetim toplantılarında alınan kararlar, tutanak altına alınmış ihtarlar veya düzenlenen raporlar. |
| Fotoğraf ve Video Kayıtları | Kiracının taşınmaza zarar verdiğini veya ortak alanları rahatsız edici şekilde kullandığını gösteren kayıtlar. |
| Uzman / Bilirkişi Raporları | Zararın boyutu, nedenleri ve sorumluluğa ilişkin teknik değerlendirme içeren raporlar. |
| Polis Çağrı Kayıtları | Gürültü veya düzen bozucu davranış nedeniyle yapılan polis çağrılarının kayıtları. |
| Yazılı İhtarlar | Noter ihtarnameleri veya yönetim tarafından kiracıya yazılı olarak yapılan uyarılar. |
Mahkeme, delillerle birlikte kiracının davranışlarının sürekliliğini ve kast veya ihmal derecesini de değerlendirir.
Kiralananın Kötü Kullanımının Sonuçları
Kiracının özen borcuna aykırılığı sadece tahliyeye yol açmakla kalmaz; ayrıca kiracı, verdiği zararlardan dolayı tazminat ödemek zorunda da kalabilir. Kiraya veren, zarar gören demirbaşların bedelini, tadilat masraflarını ve ek giderleri talep edebilir.
Dava Süreci ve Görevli Mahkeme
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Tahliye kararı verilmesi hâlinde kiracının taşınmazı boşaltması için mahkemece süre verilir, kiracı boşaltmazsa icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye edilir.
Sık Sorulan Sorular – Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası
Kiralananın özenle kullanılmaması veya komşuların huzurunu bozacak davranışların sürmesi, TBK 316 kapsamında önemli bir tahliye sebebi olarak değerlendirilir. Bu nedenle hem kiracılar hem de kiraya verenler, hangi davranışların sözleşmeye aykırılık oluşturduğunu ve tahliye sürecinin nasıl işlediğini merak eder. Aşağıda bu konuda en çok sorulan sorulara net ve açıklayıcı cevaplar sunulmuştur.
Kiracının özenle kullanma yükümlülüğü nedir?
Kiracı, kiralananı amacına uygun şekilde kullanmak, olağan yıpranmanın ötesinde bir zarar vermemek ve taşınmazı dikkatli şekilde korumakla yükümlüdür. Aksi davranışlar özen borcunun ihlali sayılır.
Kira sözleşmesine aykırılık tahliye sebebi midir?
Evet. Kiracının kiralananı kötü kullanması, izinsiz tadilat yapması, komşuları rahatsız etmesi veya borçlarını ihlal etmesi sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye sebebi sayılabilir.
Kiracının evi göstermemesi tahliye sebebi mi?
Kiracı, taşınmazın satışı veya kiraya verilmesi durumunda evi makul zamanlarda göstermeye izin vermek zorundadır. Sürekli engelleme tahliye gerekçesi sayılabilir.
Komşuları rahatsız eden bir kiracı nasıl tahliye edilir?
Önce kiracıya yazılı ihtar gönderilir. Davranışlar devam ederse TBK 316 uyarınca tahliye davası açılabilir. Ağır rahatsızlıklarda ihtar şartı aranmaz.
Kiracı evi hor kullanırsa ne olur?
Kiracı hem tahliye ile karşılaşabilir hem de verdiği zararı tazmin etmek zorunda kalır. Mahkeme, zarar miktarını bilirkişi raporuyla belirler.
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Konut ve çatılı işyerlerinde tüm tahliye davalarında olduğu gibi arabuluculuk başvurusu zorunludur.
Kiracının evi gösterme zorunluluğu kaç gün?
Kanunda belirli bir gün sayısı yoktur; ancak kiracı makul zamanlarda, makul sıklıkta gösterime izin vermekle yükümlüdür.
Tahliye kararı çıkan kiracı evi boşaltmazsa ne olur?
Karar kesinleşince icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi yapılır. Direnme kiracının sorumluluğunu artırır.
Kiracı evi eksperlere göstermek zorunda mı?
Evet. Satış, değerleme veya kira tespiti amacıyla eksper incelemesine makul şekilde izin vermek kiracının yükümlülüğüdür.
Apartman düzenini bozan kişi hakkında ne yapılmalı?
Öncelikle yönetim tarafından uyarı yapılır. Davranışlar devam ederse yönetim tutanağı, şikayet dilekçeleri ve bilirkişi raporlarıyla hukuki süreç başlatılabilir.
Kiracı ev sahibini CİMER’e şikâyet edebilir mi?
Evet. Kiracı, hukuka aykırı talepler veya kötü muamele nedeniyle ev sahibini CİMER’e şikâyet edebilir. Bu idari inceleme niteliğinde bir başvurudur.
Hor kullanma tazminatı nedir?
Kiracının taşınmaza olağan kullanımın ötesinde zarar vermesi durumunda ödemek zorunda olduğu tazminattır. Bu tutar bilirkişi tarafından belirlenir.
Mahallede istenmeyen komşu nasıl çıkarılır?
Sürekli rahatsızlık veren kişi için apartman yönetimi veya komşular tutanak tutabilir, savcılığa veya zabıtaya şikâyet yapılabilir. Kiracı ise TBK 316 kapsamındaki tahliye sürecine tabi olur.
Komşusundan rahatsız olan ne yapmalı?
Önce apartman yönetimine başvurulmalı, sonuç alınamazsa kolluk kuvvetleri ve ardından hukuki süreç işletilmelidir.
Komşuyu rahatsız etmenin cezası nedir?
Gürültü ve huzur bozucu davranışlar Kabahatler Kanunu’na göre idari para cezası gerektirir; ayrıca tahliye sürecine de konu olabilir.
Ev sahibi kiracıyı kaç yıl çıkaramaz?
Normal şartlarda kira sözleşmesi süresince çıkaramaz; ancak TBK 316 kapsamındaki ağır ihlallerde süre beklenmeden tahliye istenebilir.
Kiralananın kullanım şekline ne yazılır?
Kira sözleşmesinde taşınmazın konut, ofis veya işyeri olarak kullanılacağı açıkça yazılmalıdır. Bu hususa aykırı kullanım tahliye sebebi olabilir.
Kiracının yükümlülükleri nelerdir?
Kiracı kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma, komşulara saygı gösterme ve sözleşme hükümlerine uygun davranma borçlarına sahiptir.
Kira sözleşmesinde dairesine ne yazılır?
Sözleşmede bağımsız bölüm numarası, açık adres, kullanım alanı ve taşınmazın özellikleri ayrıntılı şekilde yer almalıdır.
Borçlar Kanunu Madde 332 nedir?
TBK 332, kiracının konut ve çatılı işyeri kiralarında yan giderleri ödeme borcunu düzenler. Bu madde, kullanım giderlerinin kiracıya ait olduğunu belirtir.