İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarının dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesidir. Bu maddeye göre, kiracı bir kira yılı veya sözleşme süresi içinde kira bedelini zamanında ödemez ve kiraya veren iki kez yazılı ihtar göndermek zorunda kalırsa, kiraya veren bu kira yılı sonunda sözleşmenin sona erdirilmesini isteyebilir. Amaç, kira ilişkilerinde süreklilik kazanan gecikmeleri önlemek ve ödeme disiplini sağlamaktır.
Burada önemli nokta, iki ihtarın da “haklı” olmasıdır. Yani kiracının gerçekten vadesi geçmiş borcu bulunmalı, ihtarların haksız veya zamansız olmaması gerekir. Aksi halde dava şartı gerçekleşmemiş sayılır.
İki Haklı İhtarın Geçerli Sayılabilmesi İçin Şartlar
Kiraya verenin açacağı tahliye davasında, iki haklı ihtarın varlığının ispatı büyük önem taşır. Yargıtay uygulamasına göre ihtarların geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
Bu koşullar sağlanmadan açılan davalar reddedilebilir.
Özellikle aynı kira dönemine ait iki ihtarın geçerli kabul edilmediği, her birinin farklı dönemlere ait olması gerektiği Yargıtay kararlarında istikrar kazanmıştır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiraya veren, iki haklı ihtarın tebliğ edildiği kira yılının sonunda tahliye davası açabilir. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava dilekçesinde iki ihtarın tarihleri, içeriği ve ödeme belgeleri açıkça belirtilmelidir. Kiraya veren, tahliye talebiyle birlikte kira sözleşmesinin feshini de isteyebilir.
Dava sürecinde mahkeme, ihtarların süresinde yapılıp yapılmadığını, borçların gerçekten vadesinde ödenip ödenmediğini ve kiracının ödeme düzenini değerlendirir. Haklı ihtarların varlığı kanıtlandığında tahliyeye karar verilir.
İki Haklı İhtarın Uygulamadaki Önemi
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiraya veren açısından “sürekli temerrüt” haline karşı getirilen bir güvence niteliğindedir. Kiracı borcunu her seferinde sonradan ödese bile, sürekli tekrarlanan gecikmeler kira ilişkisinin güvenini zedeler. Bu durumda kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirerek yeni kiracıyla daha istikrarlı bir ilişki kurabilir.
Ayrıca, iki haklı ihtar sadece mesken kiralarında değil, işyeri kiralarında da uygulanabilir. Ancak konut kiralarında kiracı lehine koruyucu hükümler bulunduğundan, ihtarların zamanlaması ve gerekçesi daha dikkatli hazırlanmalıdır.
İhtarların Gönderim Şekli ve Süreler
İki haklı ihtar için kullanılan ihtarnameler noter aracılığıyla gönderilmelidir. E-posta, SMS veya sözlü bildirim geçerli sayılmaz. Her ihtarın ilgili kira dönemi için ayrı ayrı hazırlanması gerekir. Kiracıya ödeme süresi tanınmalı ve “borcun belirtilen tarihe kadar ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği” açıkça yazılmalıdır.
Ayrıca, iki haklı ihtarın aynı ay içinde yapılması yeterli değildir. Yargıtay, aralarında belirli süre bulunan ve farklı dönemleri kapsayan ihtarları geçerli saymaktadır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyede Yargıtay Uygulamaları
Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, kiracıya gönderilen ihtarlardan biri haksızsa veya borcun tamamı ödenmişse bu ihtar tahliye sebebi oluşturmaz. Her iki ihtarın da haklı olması gerekir. Ayrıca, kiracının ihtar sonrası yaptığı ödemeler kiraya verenin tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022 tarihli bir kararında, iki ihtarın da noter aracılığıyla gönderildiği ve kiracının gecikmeli ödeme yaptığı durumlarda tahliye kararı onanmıştır. Bu kararlar, kiraya verenlerin ihtar süreçlerini belgeli ve sistematik yürütmeleri gerektiğini göstermektedir.
Dava Süreci ve Mahkeme Kararı
Dava açıldıktan sonra mahkeme, ihtarların tarihlerini ve kira dönemlerini inceler. İhtarların haklı bulunması halinde tahliye kararı verilir. Tahliye kararı kesinleştiğinde kiracıya makul bir süre tanınır; sürenin sonunda taşınmazın tahliyesi icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir.
Kiracı, kararın haksız olduğunu düşünüyorsa istinaf yoluna başvurabilir. Ancak iki haklı ihtarın belgelendirilmesi halinde istinaf mercilerinin kararları genellikle onama yönünde olmaktadır.
Sık Sorulan Sorular – İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
İki haklı ihtarda tahliye nasıl olur?
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez vadesinde ödemezse ve kiraya veren bu durumlarda haklı ihtar gönderirse, TBK m.352/2 gereği kiraya veren tahliye davası açabilir. Her iki ihtarın da yazılı, haklı ve noter aracılığıyla gönderilmiş olması gerekir.
Ev sahibi iki kez ihtar gönderirse ne olur?
Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çeken ev sahibi, kira dönemi sonunda kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak ihtarların her biri gerçekten ödenmemiş kira bedeline dayanmalıdır; haksız ihtarlar dava şartı oluşturmaz.
İcra takibi, iki haklı ihtar yerine geçer mi?
Hayır. İcra takibi doğrudan tahliye nedeni oluşturmaz; yalnızca alacak takibidir. Ancak icra sürecinde gönderilen ödeme emri, ihtar niteliği taşıyabilir ve Yargıtay bazı durumlarda bunu haklı ihtar olarak kabul edebilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
2023’te yapılan değişiklikle kira ilişkilerinde dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Dolayısıyla iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Bu tür davalar genellikle 4 ila 8 ay arasında sonuçlanır. Ancak delil durumu, mahkeme yoğunluğu ve kiracının savunması süreci uzatabilir.
5 yılını dolduran kiracıya ihtar ne zaman çekilir?
Kiracı süresiz sözleşme kapsamında 5 yılı doldurduysa, ev sahibi kira artışı veya tahliye talebi için ihtar çekebilir. Ancak bu ihtar iki haklı ihtar kapsamında değil, genel kira yenileme hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Kiracı ihtarnameye cevap vermezse ne olur?
Kiracı ihtara cevap vermese de ihtar geçerliliğini korur. Ödeme yapılmadığı takdirde kiraya veren ikinci ihtarı çekebilir ve kira yılı sonunda tahliye davası açma hakkını kazanır.
Kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir?
Kiracının borcunu ödememesi durumunda en hızlı yol, temerrüt nedeniyle tahliye davası veya tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibidir. İki haklı ihtar süreci daha uzun sürer ancak yasal güvence sağlar.
Ev sahibi ihtarname çektikten sonra kiracı ne yapmalı?
Kiracı, ihtar üzerine derhal borcunu ödeyerek yeni bir temerrüt doğmasını önlemelidir. Aksi halde ikinci ihtar sonrası tahliye davası açılabilir.
5 yılını dolduran kiracıya en fazla ne kadar zam yapılabilir?
5 yılı dolduran kiracılarda kira tespiti mahkeme kararıyla belirlenebilir. TÜFE oranı sınırlaması kalkar, ancak artış “emsal kira değerleri” dikkate alınarak makul seviyede yapılabilir.
Zorla tahliye nasıl gerçekleşir?
Mahkeme kararı kesinleştikten sonra kiracı evi boşaltmazsa icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye işlemi yapılır. Bu süreçte icra memuru ve kolluk kuvveti hazır bulunur.
Tahliye kararından sonra kiracıya evden çıkması için ne kadar süre verilir?
Mahkeme kararında genellikle 15 ila 30 gün arasında bir tahliye süresi tanınır. Bu süre sonunda taşınmaz boşaltılmazsa icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye yapılabilir.
Tahliye ihtarnamesi kaç gün önceden yapılmalıdır?
İhtarname, ödeme tarihinden sonra gecikme gerçekleştiğinde hemen gönderilebilir. Ancak ikinci ihtar için kira yılının bitimine kadar beklenmelidir; her biri ayrı dönemlere ait olmalıdır.
TBK m.351’de iki ihtar şartı aranır mı?
Hayır. TBK m.351, yeni malikin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye hakkını düzenler. İki haklı ihtar şartı, TBK m.352/2’ye özgüdür ve yalnızca kira bedelinin ödenmemesi durumunda uygulanır.