Faydalı ve zorunlu masraflara dair alacak davaları, kiracının kiralanan taşınmazda yaptığı ve normalde mal sahibinin karşılaması gereken giderlerin iadesini talep ettiği özel nitelikli davalardır. Kiralananı daha kullanılabilir hale getirmek veya ayıpları gidermek için yapılan masraflar, hukuken belirli şartlar altında kiraya verenden talep edilebilmektedir. Bu içerikte söz konusu davaların dayanaklarını, masraf türlerini, ispat koşullarını ve Yargıtay uygulamalarını detaylı biçimde ele alıyoruz.
Faydalı ve Zorunlu Masraf Kavramlarının Hukuki Niteliği
Faydalı masraflar, kiralananın ekonomik değerini artıran iyileştirmelerdir. Zorunlu masraflar ise taşınmazın kullanılabilirliği için zorunlu giderlerdir. Her iki masraf türü, Türk Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilir ve kiracının yaptığı harcamaların geri talep edilebilmesi için belirli koşulların bulunması gerekir.
Zorunlu Masrafların Geri Alınması
Zorunlu masraflar, kiralananın ayıpsız şekilde kullanılabilmesi için yapılması gereken temel giderlerdir. Elektrik tesisatı, su tesisatı, çatı onarımı, kalorifer arızası gibi masraflar bu kapsamda yer alır. TBK gereği zorunlu masraflar kiraya verene aittir ve kiracı bu giderleri kendi karşılamışsa iadesini talep edebilir.
Faydalı Masrafların Geri Alınması
Faydalı masraflar, kiralananın ekonomik değerini artıran iyileştirmelerdir. Örneğin mutfak yenilenmesi, zemin kaplamalarının değiştirilmesi, ısı yalıtımı yapılması gibi işlemler faydalı masraf sayılır. Bu masraf türünde geri ödeme, taşınmazın değer artışı oranında yapılır ve kiracının masrafı belgelemesi gerekir.
Kiracının Masraf Talebinde Bulunabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Kiracının faydalı veya zorunlu masraf alacağı talebinde bulunabilmesi için bazı temel koşulların sağlanması gerekir. Bu koşullar delillendirme açısından önemlidir ve davanın sonucunu doğrudan etkiler.
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Kira sözleşmesinin varlığı | Kiracı ile kiraya veren arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması, masraf talebinin hukuki temelini oluşturur. |
| Masrafın yapıldığına ilişkin fatura, makbuz veya fotoğraflar | Yapılan harcamanın miktarını ve konusunu gösteren fatura, makbuz, banka dekontu veya fotoğraflarla masrafın ispat edilmesi gerekir. |
| Masrafın kiralananı koruma veya geliştirme amacına hizmet etmesi | Yapılan masraf, kiralananı koruyan, değerini artıran veya kullanılabilirliğini sürdüren nitelikte olmalıdır; keyfi harcamalar kapsam dışı kalır. |
| Faydalı masraflar için kiraya verenden izin alınmış olması | Zorunlu masraflar dışında, kiralananın değerini artıran faydalı masraflarda önceden kiraya verenden yazılı veya ispatlanabilir şekilde izin alınmış olmalıdır. |
Geri Ödeme Şekilleri (Bedel, Değer Artışı, Denkleştirme)
Masrafların geri ödeme şekli, harcamanın türüne göre değişir. Zorunlu masraflar tamamen iade edilirken faydalı masraflarda taşınmazın değer artışı esas alınır. Uygulamada bazı durumlarda hakkaniyet gereği denkleştirme yöntemiyle ödeme yapılır.
Kiraya Verenin İzin Verdiği Masrafların Sonuçları
Kiraya verenin rızasıyla yapılan iyileştirmeler, kiracının talep hakkını güçlendirir. Yazılı veya örtülü onay bulunması hâlinde faydalı masraflarda iade kapsamı daha geniş değerlendirilmektedir.
Masraf Alacağı Davalarında Yargıtay Uygulaması
Yargıtay, masraf alacağı uyuşmazlıklarında kiralananın değer artışını, masrafın gerekliliğini ve harcamanın belgeli olup olmadığını titizlikle inceler. Özellikle masrafın kira süresi içinde yapılmış olması ve faturalandırılmış olması önemlidir.
Masraf Alacağı Davalarında Delil ve İspat Yükü
Kiracının iddiasını ispat yükü vardır. Faturalar, fotoğraflar, ekspertiz raporları ve tanık beyanları delil olarak sunulmalıdır. Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesiyle masraf tutarını ve değer artışını belirler.
Tahliye Sonrasında Masrafların Talep Edilmesi
Kiracı, taşınmazı tahliye ettikten sonra yaptığı faydalı ve zorunlu masraflar için alacak davası açabilir. TBK’ya göre masrafların iadesi, masrafın yapıldığı tarihten itibaren zamanaşımına tabidir.
Zamanaşımı Süreleri
Masraf alacağı davalarında zamanaşımı genel olarak 5 yıldır. Masrafın türüne ve niteliğine göre bu süre değişebilir; özellikle ayıp giderimine ilişkin masraflarda farklı değerlendirme yapılabilir.
Sık Sorulan Sorular – Faydalı ve Zorunlu Masraflara Dair Alacak Davaları
Faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin uyuşmazlıklar, kiracılar ile ev sahipleri arasında en sık tartışma konusu olan hukuki alanlardan biridir. Bu bölümde, uygulamada en çok merak edilen konuları net ve anlaşılır cevaplarla açıklığa kavuşturuyoruz.
Faydalı ve zorunlu masraflar nelerdir?
Zorunlu masraflar kiralananın kullanılabilirliğini sağlayan temel onarımlardır; faydalı masraflar ise taşınmazın değerini artıran iyileştirmelerdir. TBK’ye göre zorunlu masraflar tamamen, faydalı masraflar ise değer artışı oranında karşılanır.
Kiracının faydalı masrafları talep hakkı hangi mahkemede açılır?
Bu tür talepler için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Masrafların belgelenmesi ve değer artışının bilirkişi incelemesiyle ortaya konması dava sürecinin temel aşamasıdır.
Kiracı hangi masrafları talep edebilir?
Kiracı, zorunlu masrafların tamamını ve yaptığı faydalı masrafların taşınmaza sağladığı değer artışı kadarını mal sahibinden talep etme hakkına sahiptir.
5 yılı dolan kiracıdan rayiç bedel isteme nedir?
Kira sözleşmesi beş yılı doldurduysa, kiraya veren kira bedelinin güncel rayiç değerlere uyarlanmasını talep edebilir. Bu talep TBK’nın kira tespit hükümlerine dayanır.
Asansör tamir ücretini kiracı mı öder ev sahibi mi?
Asansör arızaları taşınmazın ortak tesisleri içinde değerlendirilir ve bakım-onarım giderleri kural olarak ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı yalnızca kullanım giderlerini karşılar.
Duşakabin giderini kiracı mı öder ev sahibi mi?
Duşakabinin kırılması, bozulması veya eskiyerek kullanılamaz hale gelmesi demirbaş niteliği taşıdığı için ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı yalnızca kendi kusurundan doğan zararları karşılar.
Apartman bakım onarım giderlerini kim öder?
Apartmanın ortak alanlarına ilişkin tamir ve yenileme giderleri mal sahiplerine aittir. Kiracılar, yalnızca apartmanın işletme ve kullanım giderlerine katılır.
Demirbaş arızalarını kim öder Yargıtay?
Yargıtay içtihatlarına göre kiralananda yer alan demirbaşların bakım ve onarımı kiraya verene aittir. Kiracı ancak kendi kusuruyla verdiği zararları üstlenir.
1 katta oturanlar asansör parası öder mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre asansör giderlerine tüm kat maliklerinin katılımı zorunludur. Zemin veya 1. katta oturmak muafiyet sağlamaz.
Kiracı ev sahibini CİMER’e şikâyet edebilir mi?
Evet. Kiracı, hukuka aykırı davranışlar, haksız talepler veya kötü muamele nedeniyle ev sahibini CİMER’e şikâyet edebilir. Bu başvuru idari inceleme kapsamında değerlendirilir.
Kiracıların apartman yönetiminde hakları var mıdır?
Kiracılar genel kurulda oy kullanamaz ancak yönetimle ilgili görüş sunabilir ve ortak alan kullanımıyla ilgili haklara sahiptir. Oy hakkı yalnızca mal sahiplerine aittir.
Ev sahibi kiracıdan boya parası isteyebilir mi?
Kullanım sonucu oluşan normal yıpranmada kiracıdan boya masrafı talep edilemez. Ancak kiracı taşınmaza olağan dışı zarar vermişse boya masrafı istenebilir.
Apartman yöneticisi giderleri tabloya asmak zorunda mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, aidat ve gider dökümlerini düzenli biçimde ilan etmek veya tüm kat maliklerine bildirmek zorundadır.
Ev sahibi %100 zam yapabilir mi?
Hayır. Konut kiralarında zam oranı TÜFE on iki aylık ortalama ile sınırlıdır. Bu sınırı aşan artışlar geçersiz sayılır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 42. madde nedir?
KMK 42, ortak alanlarda yapılacak faydalı yenilik ve ilaveleri düzenler. Bu işlerin yapılabilmesi için kat maliklerinin belirli çoğunlukla karar alması gerekir.
Hangi masraflar ev sahibine aittir?
Demirbaşların bakımı, tesisat onarımları, dış cephe ve ortak alan giderleri ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı yalnızca kullanım giderlerini karşılar.
Kira sözleşmesinde dairesine ne yazılır?
Kira sözleşmesinde kiralananın açık adresi, nitelikleri, bağımsız bölüm numarası ve kullanım alanı eksiksiz şekilde yazılmalıdır. Bu bilgiler uyuşmazlık hâlinde delil niteliğindedir.
Hangi masraf kira gelir vergisinden düşer?
Ev sahibi, bakım-onarım, sigorta, amortisman ve bazı aidat kalemlerini kira gelirinden gider olarak düşebilir. Ancak kiracının yaptığı masraflar bu kapsama girmez.
Kiracı apartmanda hangi masrafları karşılar?
Kiracı; apartmanın işletme giderleri, temizlik, aydınlatma, asansör kullanım gideri gibi rutin kalemleri öder. Büyük onarımlar ve yenilemeler mal sahibine aittir.