Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı, kiracının kira sözleşmesi süresi dolmadan taşınmazı tahliye etmesi halinde kiraya verenin uğradığı kira kaybını dengelemeyi amaçlayan bir hukuki taleptir. Türk Borçlar Kanunu’nda açık bir tanım olmasa da, Yargıtay uygulaması bu durumu kiracının sözleşmeye aykırı davranışı olarak kabul eder ve “makul süre” boyunca kiraya verilemeyen döneme ilişkin tazminat ödenmesine karar verir.
Makul Süre Tazminatı Nedir?
Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı doğrudan Türk Borçlar Kanunu’nun 112 ve 325. maddelerine dayanır. Kiracının sözleşmeye aykırı olarak erken çıkışı, kiraya verene zarar doğurur. Bu zarar, kiralananın aynı koşullarla kiraya verilebileceği “makul süre” boyunca hesaplanır. Kiraya veren, makul süre bitene kadar kira kaybı, ilan ve emlakçı giderleri gibi somut zararlarını talep edebilir.
TBK m.325’in Uygulama Alanı
TBK m.325 uyarınca kiracı, sözleşme süresi dolmadan tahliye etse bile, kiraya veren taşınmazı makul sürede kiraya verene kadar doğan zarardan sorumludur. Bu hüküm, kiracının sorumluluğunu sınırlı ve adil bir çerçevede düzenler. Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı da bu madde kapsamında değerlendirilir.
Makul Sürenin Belirlenmesinde Esas Kriterler
Yargıtay’a göre makul süre, taşınmazın bulunduğu yer, ekonomik koşullar ve taşınmazın niteliğine göre belirlenir. Şehir merkezlerinde bu süre genellikle 1 ila 3 ay arasında değişir. Ancak işyeri kiralarında piyasa şartları ve müşteri devir süreleri dikkate alınarak daha uzun bir dönem belirlenebilir. Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı bu sürede kiraya verilemeyen döneme ilişkin kira gelirinin telafisini sağlar.
Kira Sözleşmesi Ne Zaman Sona Erer? (Özet)
Kira sözleşmesinin sona erme zamanı, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişir. Türk Borçlar Kanunu’nun 300. maddesi uyarınca, taraflar süre kararlaştırmışsa sözleşme belirli süreli; kararlaştırmamışlarsa belirsiz süreli kabul edilir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi
Belirli süreli sözleşmeler, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar. TBK m.327’ye göre, sürenin sonunda tarafların kira ilişkisini sürdürmesi halinde sözleşme belirsiz süreli hale gelir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, kiracı tarafından fesih bildirim dönemlerine uyarak sona erdirilebilir. Konut ve işyeri kiralarında fesih bildirimi altı aylık kira döneminin bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır. Bu süre “fesih bildirimi süresi” olarak adlandırılır. Fesih bildiriminin yazılı yapılması ve kiralananın anahtarının kiraya verene teslim edilmesi önemlidir; aksi halde tahliye tarihi ispatlanamayabilir.
Konuta Göre ve İşyerine Göre Makul Süre
Konut kiralarında makul süre genellikle 2 ayı aşmazken, işyeri kiralarında bu süre 3 ila 6 aya kadar çıkabilir. Kiraya verenin ilan sürecini başlatma ve taşınmazı yeniden pazarlama hızına göre bu süre değişebilir.
Kiraya Verenin Yükümlülükleri
Kiraya veren, zararın artmaması için taşınmazı hemen yeniden kiraya vermeye çalışmakla yükümlüdür. Aksi halde makul süre tazminatı sınırlandırılır. Yargıtay, kiraya verenin pasif kalmasını tazminat hakkının kötüye kullanılması olarak değerlendirmiştir. Bu nedenle, ilan verilmesi, emlakçılarla iletişim kurulması ve yeni kiracı adaylarının incelenmesi gerekir.
Kiracının Yükümlülükleri
Kiracı, erken tahliye kararını makul bir süre önce bildirmeli ve kiralananı teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca kiraya verenin zararını azaltma fırsatı bulabilmesi için anahtar teslimi ve yeni kiracı bulma süreçlerine katkı sağlamalıdır. Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde doğar.
Tazminat Hesaplama Yöntemi
Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı hesaplanırken, makul sürede kiraya verilemeyen ayların kira bedeli esas alınır. Bu bedel, taşınmazın özellikleri, piyasa rayici ve kira sözleşmesindeki tutar dikkate alınarak hesaplanır. Ayrıca ilan, emlakçı komisyonu ve kiraya verilemeyen döneme ait aidat giderleri de eklenebilir.
Örnek Hesaplama
Örneğin aylık kira bedeli 15.000 TL olan bir konut, erken tahliye nedeniyle 2 ay boş kalmışsa, kiraya verenin Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı talebi 30.000 TL olacaktır. Buna 5.000 TL ilan ve emlakçı gideri eklendiğinde toplam zarar 35.000 TL’ye ulaşır.
Yargıtay Kararları Işığında Makul Süre
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin emsal kararlarına göre, kiracının sözleşmeyi süresinden önce feshi halinde 2 ila 3 aylık makul süre tazminatı uygun görülmektedir. Ancak bazı durumlarda, taşınmazın özelliklerine göre bu süre daha kısa ya da uzun olabilir. Mahkeme, bilirkişi raporlarıyla bu süreyi belirler.
Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay’a göre Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı, haksız zenginleşmeye yol açmamalıdır. Kiraya veren, aynı dönemde taşınmazı yeniden kiralamışsa, bu gelir tazminattan mahsup edilir.
Arabuluculuk Süreci ve Dava Aşaması
Kiracının erken tahliyesi sonrası doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci işletilmelidir. Taraflar bu süreçte uzlaşırsa, düzenlenen arabuluculuk tutanağı ilâm niteliğinde olur. Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı için uzlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tazminat davası açılır.
Dava Sürecinde Deliller
Mahkemeye sunulabilecek başlıca deliller; kira sözleşmesi, tahliye tarihi, ilan kayıtları, boş kalınan döneme ait faturalar ve emlakçı belgeleridir. Bilirkişi incelemesiyle makul süre netleştirilir ve zarar hesaplanır.
Kiracılar Açısından Risk Yönetimi
Erken tahliye kararı alan kiracılar, Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı ödememek için kiraya verenle önceden mutabakat sağlamalıdır. Yeni kiracı bulunması konusunda destek vermek, kira bedelini paylaşmak veya sözleşme sonuna kadar ödeme yapmayı teklif etmek bu riski azaltır.
Kiraya Verenler İçin Öneriler
Kiraya verenlerin zararı minimize etmek için taşınmazı hızlı biçimde pazara sunması, kira bedelini düşürmesi veya kısa süreli kiralama modellerine yönelmesi tavsiye edilir. Bu durum, Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı talebinin kapsamını daraltabilir.
Sık Sorulan Sorular – Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatı
Söz konusu tazminat hakkında sık sorulan sorular şu şekildedir:
Erken çıkan kiracı ne kadar tazminat öder?
Erken tahliyede kiracı, taşınmazın makul sürede kiraya verilemeyen aylarına denk gelen kira bedelini öder. Bu süre genellikle 2 ila 3 ay arasında değişir.
Makul süre tazminatı nedir?
Makul süre tazminatı, kiracının sözleşme süresi dolmadan tahliye etmesi nedeniyle kiraya verenin uğradığı kira kaybının karşılanmasıdır.
Erken tahliyede kiracı ne kadar süre kira bedelinden sorumludur?
Kiracı, taşınmaz makul sürede yeniden kiraya verilene kadar kira bedelinden sorumludur. Bu süre taşınmazın konumuna göre mahkeme tarafından belirlenir.
Kiracı erken çıkarsa depozito iade edilir mi?
Depozito, kiralananda zarar veya borç kalmadığı takdirde iade edilir. Ancak erken çıkış nedeniyle doğan tazminatlar depozitodan mahsup edilebilir.
Kiracı erkenden çıkarsa ne olur?
Kiracı erkenden çıkarsa, kiraya verenin zararını karşılamakla yükümlü olur. Bu zarar makul süre boyunca kira kaybı ve ek masrafları kapsar.
Makul süre kira bedeli nedir?
Makul süre kira bedeli, taşınmazın yeniden kiraya verilene kadar geçen süredeki kira gelirine denk gelen tazminat tutarıdır.
1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden kiracı evden çıkarsa ne olur?
Kiracı, sözleşme bitmeden çıkarsa kalan süre için değil, yalnızca makul süredeki kira kaybı kadar tazminat öder.
Kontrat süresi dolmadan ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Ev sahibi, TBK hükümlerine göre ancak kanunda belirtilen geçerli sebepler varsa kiracıyı erken tahliye ettirebilir. Aksi halde sözleşme süresi korunur.
Kira süresi dolmadan kiracının evi boşaltması ne anlama gelir?
Bu durum, kiracının sözleşmeye aykırı davranışı olarak değerlendirilir ve kiraya verene tazminat hakkı doğurur.
Erken tahliye ne anlama gelir?
Erken tahliye, kiracının kira süresi dolmadan taşınmazı boşaltması ve sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirmesidir.
Kiracı evden çıkmadan kaç gün önce ev sahibine haber vermeli?
Kiracı, tahliye tarihinden en az 15 ila 30 gün önce ev sahibine yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu, yeni kiracı bulma süresini kolaylaştırır.
Mecuru tahliye ne anlama gelir?
Mecuru tahliye, kiracının kira sözleşmesini sonlandırarak kiralananı fiilen boşaltmasıdır. Bu durumda makul süre tazminatı gündeme gelebilir.
1 sene dolmadan depozito iade edilir mi?
Evet, ancak kiralananda borç veya zarar kalmadıysa iade edilir. Aksi halde depozito tazminatla mahsup edilir.
Evden çıkarken son ay kira ödenir mi?
Kiracı tahliye tarihine kadar olan döneme ait kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Depozito son ay kirasına sayılmaz.
Eve girerken verilen depozito çıkarken nasıl hesaplanır?
Depozito, kiralanan teslim edildiğinde eksik veya zarar varsa bunların düşülmesiyle kalan tutar olarak hesaplanır ve kiracıya iade edilir.
Kira sözleşmesi 1 yıl dolmadan çıkarsa ne olur?
Kiracı, kalan sürenin değil yalnızca makul sürenin kira bedelini ödemekle sorumludur. Bu süre mahkemece belirlenir.
Kiracıya ne kadar tazminat ödenir?
Kiracıya değil, kiraya verene tazminat ödenir. Kiraya verenin zararı makul süre boyunca hesaplanır.
Ayın ortasında çıkan kiracı ne kadar kira öder?
Kiracı, taşınmazı kullandığı gün sayısına orantılı kira öder. Kullanmadığı günlerin bedelini geri isteyemez.
Tahliye davası masrafı ne kadar 2025?
2025 yılı için tahliye davası masrafları ortalama 2.000 – 4.000 TL arasında değişir. Bu tutar mahkeme harcı ve bilirkişi giderlerine göre farklılık gösterir.
Erken tahliye tazminatı ne kadar?
Erken tahliye tazminatı, genellikle 2-3 aylık kira bedeli kadar olur. Ancak taşınmazın niteliği ve piyasa koşulları dikkate alınır.
Kiracının erken tahliyesi Yargıtay kararları ne diyor?
Yargıtay, erken tahliyede kiraya verilemeyen makul süre için kira tazminatına hükmeder. Bu süre genellikle 2 ila 3 aydır.
Kiracının erken tahliyesi makul süre nasıl belirlenir?
Makul süre, taşınmazın yeri, kira bedeli ve yeniden kiralanabilirlik durumuna göre bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Erken tahliye tazminatı hesaplama nasıl yapılır?
Tazminat tutarı, makul süre kadar kira bedeli + ilan, komisyon ve benzeri somut giderlerin toplamı olarak hesaplanır.
Kiracı erken tahliye ihtarnamesi nasıl gönderir?
Kiracı, tahliye kararını noter aracılığıyla veya yazılı imzalı bildirimle kiraya verene iletmelidir. Böylece tazminat riskini azaltır.
Erken tahliye tazminatı dava dilekçesi nasıl hazırlanır?
Dava dilekçesinde kira sözleşmesi, tahliye tarihi, makul süre hesabı ve ispat belgeleri açıkça yer almalıdır. Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.