Arsa payı inşaat sözleşmesine dayanan tapu iptal ve tescil davaları, arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan ve karşılıklı edim borçları içeren sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde başvurulan en önemli hukuki yollardan biridir. Bu davalarda amaç, tapu sicilinin gerçek hak durumunu yansıtmasını sağlamak ve hukuka aykırı tescil işlemlerini ortadan kaldırmaktır.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Özellikleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin birleşiminden oluşan karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu nedenle tarafların edimleri, teslim süresi, bağımsız bölümlerin paylaşımı ve tapu devri gibi konular sözleşmede açıkça belirlenmelidir.
Uygulamada “İstanbul usulü” ve “Ankara usulü” olarak adlandırılan farklı sözleşme modelleri bulunmakta olup, tapu devrinin zamanlaması bu ayrımda belirleyici rol oynar. Bu nedenle taraf iradelerinin doğru yansıtılması ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.
Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Hallerde Açılır?
Arsa payı inşaat sözleşmesine dayanan tapu iptal ve tescil davaları, tapu kaydının hukuka aykırı veya hatalı şekilde oluşturulması ya da yüklenicinin veya arsa sahibinin edimlerini yerine getirmemesi durumunda açılır. Amaç, gerçek hak sahibinin adına tescil yapılmasını sağlamaktır.
En sık karşılaşılan dava sebepleri arasında yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmemesi, arsa sahibinin devri gerçekleştirmemesi veya üçüncü kişilere yapılan devrin geçersizliği gibi durumlar yer alır.
Davayı Açabilecek Kişiler ve Tarafların Yükümlülükleri
Dava; arsa sahibi, yüklenici veya yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler tarafından açılabilir. Tarafların hak iddiasında bulunabilmesi için sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmiş olmaları ve iyi niyetli olmaları önemlidir.
Üçüncü kişiler açısından ise bağımsız bölüm devralma işleminin hangi aşamada yapıldığı ve iyi niyetli olunup olunmadığı mahkeme tarafından titizlikle değerlendirilir.
Uygulamada Mahkemelerin Dikkate Aldığı Kriterler
Mahkemeler, tapu iptali ve tescil davalarında sözleşmenin içeriğini, inşaatın tamamlanma oranını, kat irtifakı kurulup kurulmadığını ve tarafların edimlerini fiilen yerine getirip getirmediğini inceler.
Yargıtay uygulamalarında inşaatın %90 seviyesinde tamamlanması yüklenicinin tescil talebi için önemli bir kriter olarak kabul edilse de, sözleşmede farklı bir oran kararlaştırılmışsa bu oran esas alınır.
Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Dava açmadan önce sözleşme, mimari proje, ruhsat, keşif raporları, kat irtifakı belgeleri ve teslim evrakları titizlikle hazırlanmalıdır. Eksik belgeler dava sürecini uzatabilir ve hak kayıplarına neden olabilir.
Ayrıca, tapu devrinin yapılmaması hâlinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesine dayanarak hükmen tescil talebinde bulunulabilir. Bu talep, özellikle yüklenicinin edimini büyük ölçüde yerine getirdiği hâllerde önemli bir hukuki yoldur.
Yapılabilecek İnşaat Sözleşmeleri
Resmiyette oluşturulabilecek birden fazla inşaat sözleşme türü bulunmaktadır.
| Farklılık Noktası | Götürü Bedel / Sabit Fiyat Sözleşmesi | Birim Fiyat Sözleşmesi | Maliyet Artı Kar Sözleşmesi | Hedef Maliyet Sözleşmesi |
|---|---|---|---|---|
| Yükleniciye açısından avantajlar | Erken bitirme için teşvikler var. | Erken bitirme için teşvik yok. | Erken bitirme için teşvik yok. | Gerçekleşen maliyet ve hedef maliyet arasındaki fark için ödüller. |
| Yüklenici açısından dezavantajlar | Yüksek risk var. | Düşük risk. | Risk yok. | Risk mal Sahibiyle paylaşılır. |
| Mal sahibi açısından avantajlar | Risk yok. | Risk yüklenici ile paylaşılır. | Tasarım bitmeden projeye başlanabilir. | Hedef maliyet erken aşamada tanımlanır. |
| Mal sahibi açısından dezavantajlar | Yüklenicinin maliyetleri düşürme arzusu kalite açısından zararlı olabilir. | Erken aşamada toplam maliyet belirsizdir. | Yüksek risk. | Risk, yüklenici ile paylaşılır. |
| Tasarım esnekliği ve değişiklik düzeyi | Sınırlı düzeyde esneklik sağlar. | Tasarımı değiştirmek için esneklik vardır. | Tüm tasarım aşamalarında daha esnektir. | Sınırlı düzeyde esneklik sağlar. |
Sık Sorulan Sorular – Arsa Payı İnşaat Sözleşmesine Dayanan Tapu İptal ve Tescil Davaları 2026
Tapu iptal ve tescil davaları, uygulamada oldukça çeşitlenen sebeplere dayandığı için hem arsa sahipleri hem de yükleniciler tarafından sıkça merak edilen hukuki süreçlerdir. Aşağıdaki sorular, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve genel tapu iptal tescil uyuşmazlıklarında en çok gündeme gelen konulara açıklık getirmektedir.
Müteahhitten alınan tapu iptal olur mu?
Müteahhitten alınan bir tapu, devrin hukuka aykırı olması, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemesi veya üçüncü kişiye yapılan satışın iyi niyet kurallarına aykırı olması hâlinde iptal edilebilir. Mahkeme, hem sözleşme hükümlerini hem de iyi niyet koşullarını değerlendirir.
Tapu iptal ve tescil davası kısmi olarak açılabilir mi?
Bu dava ayni hakka ilişkin olduğundan kural olarak kısmi dava açılamaz. Uyuşmazlık taşınmazın tamamına yönelik olduğundan talep bölünemez; dava tam değer üzerinden görülür.
Kadastro nedeniyle tapu iptali davalarında zamanaşımı süresi ne kadardır?
Kadastro işlemlerinden doğan tapu iptal davalarında genel kural 10 yıllık hak düşürücü süredir. Bu süre kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren işlemeye başlar ve mahkeme tarafından resen dikkate alınır.
Tapu iptal tescil davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda arabuluculuk dava şartı değildir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davaları doğrudan mahkemede açılır; arabuluculuk ihtiyaridir.
Müteahhite karşı hangi davalar açılabilir?
Yükleniciye karşı tapu iptal ve tescil davası, ayıplı iş davası, eksik iş bedeli, teslim borcunun ihlali, gecikme tazminatı ve sözleşmenin feshi gibi davalar açılabilir. Dava türü, sözleşmeden doğan ihlalin niteliğine göre değişir.
Kadastro tespitinden 10 yıl geçtikten sonra dava açılabilir mi?
Kural olarak 10 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra kadastroya dayalı tapu iptal davası açılamaz. Ancak ağır hukuka aykırılık veya hile gibi istisnai durumlar değerlendirmeye konu olabilir.
Satış vaadi sözleşmesi nasıl geçersiz olur?
Noterde yapılmayan, taraf iradesini taşımayan, taşınmazın belirli olmadığı ya da kanuni şekil şartlarını taşımayan satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşme tescil talebine dayanak olamaz.
Tapu iptali ve tescil davası sonucunda ne olur?
Mahkeme, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığına kanaat getirirse mevcut tescili iptal eder ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verir. Karar kesinleştiğinde tapu sicilinde işlem yapılır.
Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik kısmi mi belirsiz mi?
Ayni haklara ilişkin davalarda genelde kısmi dava açılamaz; bu nedenle “fazlaya ilişkin hak saklı kalmak” çoğu durumda sonuç doğurmaz. Talep, dava konusunun niteliğine göre tam olarak belirlenmelidir.
Tapu iptali ve tescil davası maktu mu nispi mi?
Bu davalar ayni haklara ilişkin olduğundan harç nispi değil maktu olarak alınır. Dava taşınmazın değerine göre harçlandırılmaz.
Fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmazsa ne olur?
Dava değeri belirlenebilir nitelikteyse ve fazlaya ilişkin hak saklı tutulmamışsa, sonradan artırıma gidilmesi mümkün olmayabilir. Talebin doğru belirlenmesi önemlidir.
Hakim hangi hallerde davaya bakamaz?
Hakimin taraflarla yakınlık derecesi, davada menfaatinin bulunması, daha önce aynı dosyada bilirkişi veya vekil olarak görev yapmış olması gibi sebepler hakimin reddi veya çekinme gerekçesidir.
Hangi işçilik alacakları belirsiz alacak davası olarak açılabilir?
Çalışanın tazminat ve alacak miktarını net olarak belirleyemediği kıdem tazminatı, fazla mesai, yıllık izin alacağı gibi talepler belirsiz alacak davasına konu olabilir. Ancak hesaplaması objektif olarak mümkün olan alacaklar bu kapsamda değerlendirilmez.