Kiracı Aidatı Ödemezse İcra Takibini Kime Açmak Gerekir ve İcra Masrafları Kim Öder? 2026
| Soru | 2026 Güncel Cevap |
|---|---|
| İcra takibi kime açılır? | Hem kiracıya hem kat malikine (ev sahibine) birlikte açılabilir (KMK m.22 müteselsil sorumluluk) |
| İcra masraflarını kim öder? | Başlangıçta alacaklı öder, takip sonunda borçluya yüklenir |
| Kiracının sorumluluk sınırı | Ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadar |
| Gecikme tazminatı oranı | Aylık %5 (KMK m.20) |
| Zamanaşımı süresi | 5 yıl (TBK m.147) |
| Tahliye için ihtarname süresi | En az 30 gün (TBK m.315) |
| İcra takibine itiraz süresi | 7 gün |
| 2026 icraya başvurma harcı | 732 TL (maktu) |
Apartman veya site aidatının ödenmemesi, günümüzde en sık karşılaşılan hukuki sorunların başında gelmektedir. Özellikle kiracı aidatı ödemezse ne yapılacağı, icra takibinin kime açılacağı ve masrafların kime yükleneceği konusunda birçok belirsizlik yaşanmaktadır. Bu rehberde 2026 yılı güncel mevzuatı çerçevesinde tüm sorularınıza yanıt bulacaksınız.
Ödenmeyen Aidat Borcundan Kim Sorumludur?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi bu konuda net bir düzenleme getirmiştir. Buna göre aidat borcundan hem kat maliki (ev sahibi) hem de kiracı müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu ne anlama gelir?
Ancak kiracının sorumluluğuna ilişkin önemli bir sınırlama vardır:
Site Yönetimi Kiracıya Karşı İcra Takibi Yapabilir Mi?
Evet, site veya apartman yönetimi doğrudan kiracıya karşı icra takibi başlatabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi bu yetkiyi açıkça tanımaktadır. Uygulamada genellikle hem kiracı hem de ev sahibi birlikte borçlu gösterilerek icra takibi başlatılır.
Kiracı Aidatı Ödemezse Ev Sahibi Mi Öder?
Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, ev sahibi bu borcu ödemek zorundadır. Ancak ev sahibi, ödediği aidat borcunu daha sonra kiracıdan talep etme hakkına sahiptir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2013/17439 E. sayılı kararında da bu durum açıkça belirtilmiştir.
| Durum | Sonuç | Hukuki Dayanak |
|---|---|---|
| Kiracı aidatı ödemedi | Ev sahibi site yönetimine karşı sorumlu | KMK m.22 |
| Ev sahibi aidatı ödedi | Kiracıdan rücu hakkı doğar | TBK m.49 |
| Her ikisi de ödemedi | Yönetime icra/dava hakkı doğar | KMK m.20, m.22 |
Ev Sahibi Aidatı Ödemezse Ne Olur?
Ev sahibinin aidat borcunu ödememesi durumunda ciddi hukuki sonuçlar doğabilir:
| Sonuç | Açıklama | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Aylık %5 Gecikme Tazminatı | Ödenmeyen aidat için her ay %5 gecikme tazminatı işler | KMK m.20 |
| İcra Takibi | Yönetici veya diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir | KMK m.22 |
| Kanuni İpotek | Bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine ipotek tescil edilebilir | KMK m.22 |
| Mülkiyetin Devri | 2 yıl içinde 3 kez icra/dava açılırsa, diğer kat malikleri mülkiyetin devrini isteyebilir | KMK m.25 |
Aidat İçin İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Aidat alacağının tahsili için icra takibi başlatmak oldukça basit bir süreçtir. İşte adım adım süreç:
Adım 1: Belgelerin Hazırlanması
Kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, aidat borç dökümü ve varsa tebliğ belgeleri hazırlanır. Borçlunun kimlik ve adres bilgileri tespit edilir.
Adım 2: İcra Müdürlüğüne Başvuru
Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra müdürlüğüne ilamsız icra takibi talebiyle başvurulur. Gerekli harç ve masraflar yatırılır.
Adım 3: Ödeme Emrinin Tebliği
İcra müdürlüğü borçluya ödeme emri gönderir. Borçlunun 7 gün içinde itiraz hakkı ve 30 gün içinde ödeme süresi vardır.
Adım 4: Takibin Kesinleşmesi
Borçlu itiraz etmez ve ödemezse takip kesinleşir, haciz aşamasına geçilir. İtiraz edilirse itirazın iptali/kaldırılması davası açılır.
İcra Takibi Başlatmak İçin Ne Gerekli?
| Gerekli Belge/Bilgi | Açıklama |
|---|---|
| Borçlu bilgileri | Ad-soyad, TC kimlik no, adres bilgileri |
| Alacak miktarı | Ana para + işlemiş gecikme tazminatı |
| Kat malikleri kurulu kararı | Aidat miktarının belirlendiği karar |
| İşletme projesi | Yıllık bütçe ve aidat dağılımı |
| Borç dökümü | Hangi aylara ait borç olduğunu gösteren liste |
| Harç ve masraf bedeli | Başvuru harcı + peşin harç + tebligat gideri |
2026 İcra Masrafları ve Harçları
İcra takibi başlatırken ödenmesi gereken masraflar başlangıçta alacaklı tarafından karşılanır. Ancak takip sonuçlandığında tüm masraflar borçluya yüklenir.
| Masraf Kalemi | 2026 Tutarı | Açıklama |
|---|---|---|
| İcraya Başvurma Harcı | 732 TL | Maktu harç, her takipte aynı |
| Peşin Harç | Alacağın %0,5’i | İlamsız takiplerde alınır |
| Vekalet Suret Harcı | 104 TL | Avukatla takipte gerekli |
| Vekalet Pulu | 164 TL | Baro pulu ücreti |
| Normal Tebligat | 175 TL | Her borçlu için ayrı |
| E-Tebligat (UETS) | 22,50 TL | Elektronik tebligat |
| Hızlı Tebligat | 350 TL | Acil tebligat için |
Örnek Hesaplama: 10.000 TL aidat alacağı için ilamsız icra takibi başlatıldığında yaklaşık masraf:
• Başvurma harcı: 732 TL
• Peşin harç (%0,5): 50 TL
• Tebligat (2 borçlu): 350 TL
• Dosya gideri: 150 TL
• Toplam: Yaklaşık 1.300 TL
İcra Masraflarını Kim Öder?
İcra takibinde masrafların ödenmesi iki aşamada değerlendirilir:
| Aşama | Masrafı Ödeyen | Açıklama |
|---|---|---|
| Takip Başlangıcı | Alacaklı (Yönetici/Kat Maliki) | Harç ve masraflar peşin yatırılır |
| Takip Sonucu (Borçlu haklı çıkarsa) | Alacaklı üzerinde kalır | Haksız takip masrafı |
| Takip Sonucu (Alacaklı haklı çıkarsa) | Borçlu öder | Tüm masraflar borçluya yüklenir |
| Tahsil Harcı | Borçlu | Tahsilat yapıldığında %4,55 – %9,10 |
| Cezaevi Harcı | Alacaklı | Tahsilatın %2’si, borçluya yüklenemez |
Aidat Kaç Ay Ödenmezse İcra Gelir?
Aidat borcunun icra takibine konu edilmesi için belirli bir ay sayısı şartı yoktur. Tek bir aylık aidat borcu bile icra takibine konu edilebilir. Ancak uygulamada yönetimler genellikle birkaç ay bekledikten sonra işlem başlatmaktadır.
Kiracı Kaç Ay Aidat Ödemezse Çıkarılır?
Aidat (yan gider) ödemeyen kiracının tahliyesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir:
| Yöntem | Şart | Süre |
|---|---|---|
| Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m.315) | 30 günlük süre verilerek yazılı ihtar | 30 gün içinde ödenmezse tahliye davası |
| İki Haklı İhtar (TBK m.352/2) | Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar | Kira yılı sonunda 1 ay içinde dava |
| Tahliye Talepli İcra (İİK m.269) | Örnek 13 ödeme emri ile takip | 7 gün itiraz + 30 gün ödeme süresi sonunda tahliye |
Aidat Borcu İçin İhtarname Şart Mı?
İcra takibi başlatmak için ihtarname zorunlu değildir. Ancak tahliye talep edilecekse durum farklıdır:
| İşlem | İhtarname Zorunluluğu | Açıklama |
|---|---|---|
| Sadece alacak tahsili için icra takibi | Zorunlu değil | Doğrudan icra müdürlüğüne başvurulabilir |
| Temerrüt nedeniyle tahliye | Zorunlu | 30 gün süre veren yazılı bildirim şart |
| Tahliye talepli icra takibi | Ödeme emri ihtar yerine geçer | Örnek 13 ödeme emri TBK m.315 ihtarı yerine geçer |
| Gecikme tazminatı talebi | Gerekli olabilir | Kat malikleri kurulu kararının tebliği önemli |
Kat Mülkiyeti Kanunu 20 ve 22. Madde Nedir?
Aidat Ödemeyen Kiracının Suyu Kesilebilir Mi?
Aidat borcunu ödemeyen kiracının su, elektrik veya doğalgaz gibi hizmetlerinin kesilmesi hukuka aykırıdır. Bu tür yaptırımlar:
| Eylem | Hukuki Durum | Sonuç |
|---|---|---|
| Su kesme | Hukuka aykırı | Tazminat sorumluluğu doğabilir |
| Elektrik kesme | Hukuka aykırı | Abonelik kişisel hak |
| Asansör kullanımını engelleme | Hukuka aykırı | KMK m.20/c gereği caiz değil |
| Oy hakkını kısıtlama | Yok hükmünde | Aidat borcu oy hakkını etkilemez |
İcra Borcuna Tutuklama Olur Mu?
Hayır, aidat borcu nedeniyle tutuklama veya hapis cezası söz konusu değildir. Aidat borcu bir “özel hukuk borcu”dur ve ödenmemesi suç teşkil etmez. İcra takibi sonucunda yapılabilecek işlemler şunlardır:
| Yapılabilecek İşlem | Yapılamayacak İşlem |
|---|---|
| Maaş haczi (1/4’e kadar) | Tutuklama |
| Banka hesabı haczi | Hapis cezası |
| Taşınır mal haczi | Seyahat yasağı |
| Taşınmaz haczi | Ehliyet iptali |
| Araç haczi | Pasaport iptali |
Apartman Aidatı Ödeyemeyenler Ne Yapmalı?
Mali sıkıntı yaşayan kat maliki veya kiracılar şu adımları izleyebilir:
| Öneri | Açıklama |
|---|---|
| Yönetimle görüşme | Taksitlendirme veya erteleme talep edin |
| Kat malikleri kuruluna başvuru | Özel durum bildirimi yapın |
| Kısmi ödeme | Borcun bir kısmını ödemek gecikme tazminatını azaltır |
| Yazılı taksit planı | Yönetimle yazılı anlaşma yapın |
| Hukuki danışmanlık | Haklarınızı öğrenmek için avukata danışın |
Kiracının Aidat Borcu Yargıtay Kararları
Yargıtay’ın aidat borcu ve kiracı sorumluluğuna ilişkin emsal kararları:
Aidat Ödemeyen Kiracı Tahliye – Yargıtay Kararları
Bu karar, aidat borcunun “yan gider” olarak değerlendirildiğini ve ödenmemesi halinde tahliye sebebi oluştuğunu açıkça ortaya koymaktadır.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Kanun/Madde | Düzenleme Konusu |
|---|---|
| 634 sayılı KMK m.20 | Ortak giderlere katılma yükümlülüğü ve %5 gecikme tazminatı |
| 634 sayılı KMK m.22 | Kiracının müteselsil sorumluluğu ve kanuni ipotek |
| 634 sayılı KMK m.25 | Mülkiyet hakkının devri (2 yılda 3 takip) |
| 6098 sayılı TBK m.315 | Kiracının temerrüdü ve tahliye (30 gün süre) |
| 6098 sayılı TBK m.352/2 | İki haklı ihtar nedeniyle tahliye |
| 6098 sayılı TBK m.147 | Aidat alacağında 5 yıllık zamanaşımı |
| 2004 sayılı İİK m.269 | Tahliye talepli icra takibi (Örnek 13) |
| 492 sayılı Harçlar Kanunu | İcra harçları ve masrafları |
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat Borcu ve Kiracı Tahliyesi Konusunda Hukuki Destek
Aidat borcu tahsili, icra takibi veya kiracı tahliyesi süreçlerinde profesyonel hukuki danışmanlık için bizimle iletişime geçin.