İşyerleri Ortak Giderlere Nasıl Katılır? (2026)

Q: Dükkanlar mantolama giderlerine katılır mı?

Evet, mantolama bina dış cephesine yapılan bir çalışmadır ve ortak gider kapsamındadır. Dükkanlar da arsa payı oranında mantolama giderine katılmak zorundadır.

Q: Apartman yöneticisi gelir ve giderleri tabloya asmak zorunda mı?

Evet, yönetici toplanan aidatların ve harcamaların şeffaf şekilde belgelenmesini sağlamak ve kat maliklerinin bilgisine sunmak zorundadır.

Q: Apartman altındaki dükkanın önü kime aittir?

Tapuda aksine bir kayıt yoksa, dükkan önü genellikle ortak kullanım alanı kabul edilir.

Q: Apartman çatı giderlerine dükkanlar katılır mı?

Evet, çatı ortak alanlardan biridir. Tüm kat malikleri arsa payı oranında çatı giderine katılır.

Q: Ortak kullanım alanları nerelerdir?

Temeller, ana duvarlar, çatı, asansör, merdivenler, kapıcı dairesi, garaj, bahçe, havuz, jeneratör odası, su depoları, sığınaklar gibi bağımsız bölüm dışındaki alanlardır.

İçindekiler

İşyerleri ortak giderlere nasıl katılır? Apartman ve sitelerde bulunan dükkanların aidat, asansör, mantolama, çatı onarımı gibi ortak giderlere katılıp katılmayacağı sıkça tartışılan konular arasındadır. Kısa cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre dükkanlar da dahil tüm bağımsız bölümler, aksine bir anlaşma olmadıkça ortak giderlere katılmak zorundadır. 2026 yılında işyerlerinin ortak giderlere katılma zorunluluğu, muafiyet durumları, Yargıtay kararları ve tüm detayları bu rehberde bulabilirsiniz.

İşyerleri Ortak Giderlere Nasıl Katılır? (2026)
Yasal Dayanak	634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20
Dükkanlar Aidat Öder mi?	Evet, aksine anlaşma yoksa ödemek zorundadır
Asansör Giderine Katılım	Evet, yönetim planında muafiyet yoksa katılır
Mantolama Giderine Katılım	Evet, arsa payı oranında katılır
Çatı Giderine Katılım	Evet, çatı ortak alan olduğu için katılır
Katılım Oranı	Personel giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında
Gecikme Tazminatı	Aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır
Ödenmezse Ne Olur?	İcra takibi, haciz, mülkiyetin devri davası
Muafiyet Mümkün mü?	Sadece yönetim planı veya oy birliği kararıyla

Kat Mülkiyeti Kanununda Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu Nasıl Düzenlenmiştir? İşyerleri Ortak Giderlere Nasıl Katılır? (2026)

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi, ortak giderlere katılma zorunluluğunu düzenleyen temel hükümdür. Bu maddeye göre, apartman veya sitedeki tüm bağımsız bölüm malikleri (daire, dükkan, ofis vb.) ortak giderlere katılmak zorundadır.

KMK Madde 20: “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”

Kanunun açık hükmüne göre, dükkanlar da dahil olmak üzere tüm bağımsız bölüm malikleri ortak giderlere katılmak zorundadır. Bu zorunluluk, işyerinin konumu (zemin kat, bodrum kat vb.) veya ortak alanları kullanıp kullanmaması fark etmeksizin geçerlidir.

Dükkanlar Ortak Gidere Katılır mı?

Evet, dükkanlar ortak giderlere katılmak zorundadır. KMK’nın 20. maddesine göre, apartman altındaki dükkanlar da diğer bağımsız bölümler gibi ortak giderlere arsa payı oranında katılır.

Dükkanların Katılması Gereken Ortak Giderler

Personel giderleri: Kapıcı, güvenlik, bahçıvan, kaloriferci ücretleri (eşit olarak)
Sigorta primleri: Bina sigortası (arsa payı oranında)
Bakım-onarım giderleri: Çatı, cephe, ana duvarlar, merdivenler (arsa payı oranında)
Yönetim giderleri: Yönetici aylığı, ofis giderleri (arsa payı oranında)
Ortak tesis giderleri: Asansör, kalorifer, jeneratör (arsa payı oranında)

Önemli: Dükkan sahibi, “Ben ortak alanları kullanmıyorum” diyerek ortak giderlerden muaf olamaz. KMK’nın 20/c maddesi buna açıkça izin vermemektedir.

Dükkanlar Asansör Masrafına Katılır mı?

Kural olarak evet. Asansör, binanın ortak kullanım alanı olarak kabul edilir ve tüm kat malikleri (dükkanlar dahil) arsa payı oranında asansör giderlerine katılmak zorundadır.

Ancak bu kuralın istisnası vardır:

Durum	Asansör Giderine Katılım
Yönetim planında muafiyet yok	Dükkanlar asansör giderine katılır
Yönetim planında muafiyet var	Dükkanlar muaf tutulabilir
Kat malikleri oy birliği kararı	Muafiyet kararı alınabilir
Dükkan asansörü hiç kullanmıyor	Tek başına muafiyet sağlamaz

Yargıtay Görüşü: “Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, asansör bakımı ortak giderdir ve tüm maliklerin arsa payına göre katılması zorunludur. Yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça zemin kat veya dükkan malikleri de bu gidere katılmak zorundadır.”

Dükkanlar Mantolama Giderlerine Katılır mı?

Evet, dükkanlar mantolama (ısı yalıtımı) giderlerine katılmak zorundadır. Bina dış cephesi ve mantolama ortak gider kapsamında yer alır. Bu gider, tüm kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılır.

Mantolama giderinin özellikleri:

Zemin kat veya en üst kat olması önemli değildir
Dış cephe ortak alan olduğu için tüm malikler katılır
Arsa payı oranında hesaplanır
Yönetim planında aksine hüküm bulunsa bile geçersiz sayılabilir

Apartman Çatı Giderlerine Dükkanlar Katılır mı?

Evet, dükkanlar çatı giderlerine katılmak zorundadır. Çatı, KMK’nın 4. maddesinde sayılan ortak alanlardan biridir. Çatının bakım, onarım ve yenileme giderleri tüm kat maliklerine (dükkanlar dahil) arsa payı oranında paylaştırılır.

Zemin kattaki dükkan sahibi “Ben çatıyı kullanmıyorum” diyerek bu giderden muaf olamaz. Çünkü çatı binanın genel yapısının bir parçasıdır ve tüm bağımsız bölümleri korur.

Av. Demirhan Altunkaya

Yazar Hakkında – Av. Demirhan Altunkaya

Avukat Demirhan Altunkaya, Ankara’nın Şereflikoçhisar ilçesinde doğmuştur. Üniversite eğitimini Konya’da bulunan Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde tamamlamıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra Ankara 2 No’lu Barosu’na bağlı olarak mesleki faaliyetlerine başlamıştır. Çankaya Ankara’da bulunan Demirhan Altunkaya avukatlık bürosunun kurucusudur. Çalışma alanlarını ağırlıklı olarak İş Hukuku ve Kira Hukuku oluşturmaktadır. Bunun yanında genel hukuk hizmetleri kapsamında sözleşmeler hukuku, borçlar hukuku ve dava takibi süreçlerinde de danışmanlık sağlamaktadır. Av. Demirhan Altunkaya, hukuki süreçlerde şeffaflık, dürüstlük, gizlilik ve ölçülülük ilkelerini esas almakta; her dosyayı mevzuat, içtihat ve yargı kararları çerçevesinde titizlikle değerlendirmektedir.

Yönetici Giderlere Katılır mı?

Evet, site veya apartman yöneticisi de ortak giderlere katılmak zorundadır. Yönetici olmak, ortak gider ödemesinden muafiyet sağlamaz. Ancak KMK’nın 40. maddesine göre yöneticiye ücret ödenebilir veya hizmet karşılığı olarak bazı giderlerden muaf tutulabilir.

Yöneticinin Gider Durumu

Durum	Açıklama
Yönetici Aylığı	Kat malikleri kurulu kararıyla yöneticiye ücret ödenebilir
Ortak Gider Ödemesi	Yönetici de diğer malikler gibi ortak giderlere katılır
Hizmet Karşılığı Muafiyet	Kat malikleri kararıyla bazı giderlerden muaf tutulabilir

Apartman Yöneticisi Gelir ve Giderleri Tabloya Asmak Zorunda mı?

Evet, yönetici gelir ve giderleri kat maliklerine sunmak zorundadır. KMK’ya göre yönetici, toplanan aidatların ve yapılan harcamaların şeffaf şekilde belgelenmesini sağlamalı ve kat maliklerinin bilgisine sunmalıdır.

Yöneticinin sorumlulukları:

Yıllık işletme projesi hazırlamak
Gelir-gider tablosunu tutmak
Harcama belgelerini saklamak
Kat malikleri kuruluna hesap vermek
Talep halinde belgeleri sunmak

Apartman Altındaki Dükkanın Önü Kime Aittir?

Apartman altındaki dükkanın önü genellikle ortak kullanım alanı sayılır. Ancak duruma göre değişiklik gösterebilir:

Durum	Dükkan Önü Kime Ait?
Tapuda özel düzenleme yok	Ortak alan (tüm maliklerin)
Tapuda eklenti olarak kayıtlı	Dükkan sahibine ait
Yönetim planında tahsis var	Tahsis edilen kişiye ait kullanım hakkı
Belediye mülkü (kaldırım)	Kamu alanı

Dükkan Önü Ortak Kullanım Alanı mıdır?

Tapuda aksine bir kayıt yoksa, dükkan önündeki alan genellikle ortak kullanım alanı kabul edilir. Bu durumda dükkan sahibi bu alanı tek başına kullanamaz, diğer kat maliklerinin de hakları vardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu 42. Madde Nedir?

KMK’nın 42. maddesi, faydalı yeniliklerin yapılması ve giderlerinin karşılanması konusunu düzenler. Bu maddeye göre:

Kat malikleri, ana gayrimenkulü faydalı yenilik ve ilavelerle değerlendirebilir
Bu yenilikler için yapılacak giderlere tüm malikler katılır
Ancak masrafın çok yüksek olması halinde, karara katılmayanlar gidere katılmayabilir
Bu durumda katılmayanlar yenilikten yararlanamazlar

KMK Madde 42: “Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde, faydalı yenilik ve ilaveler yapılmasına, yapı güvenliği ile ilgili olanlar dışında, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verebilirler.”

Ortak Kullanım Alanları Nerelerdir?

KMK‘nın 4. maddesi ortak yerleri saymıştır:

Yapısal Ortak Alanlar

Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolon ve kirişler, çatı, bacalar, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar

Tesis ve Donanımlar

Asansörler, kalorifer dairesi, su depoları, sığınaklar, jeneratör odası, elektrik-su tesisatı, kanalizasyon

Kullanım Alanları

Kapıcı dairesi, genel garaj, otopark, bahçe, çocuk oyun alanı, havuz, spor salonu

Dış Alanlar

Bahçe, dam terası, yağmur olukları, yangın merdivenleri, bina dış cephesi

Apartman Ortak Giderlerini Ödemeyenler İçin Ne Yapılır?

Ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında şu yaptırımlar uygulanabilir:

1. Gecikme Tazminatı

KMK’ya göre, gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran sabittir ve değiştirilemez.

2. İcra Takibi

Yönetici veya diğer kat malikleri, borçlu malik hakkında mahkeme kararı olmaksızın doğrudan icra takibi başlatabilir.

3. Mülkiyetin Devri Davası

KMK’nın 25. maddesine göre, ödeme yapmamakta direnen malik hakkında mülkiyetin devri davası açılabilir. Bu en ağır yaptırımdır.

Yaptırım	Şart	Süre
Gecikme Tazminatı	Ödeme gecikmesi	Aylık %5
İcra Takibi	Borcun ödenmemesi	Mahkeme kararı gerekmez
Haciz	İcra takibine itiraz edilmemesi	Ödeme emrinden sonra
Mülkiyetin Devri	2 yıl içinde 3 kez icra takibi	Çekilmezlik hali

Apartmanda Tamirat Giderleri Nasıl Hesaplanır?

Tamirat giderleri, giderin türüne göre farklı şekillerde hesaplanır:

Eşit Paylaştırılan Giderler

Kapıcı ücreti
Güvenlik personeli ücreti
Bahçıvan ücreti
Bekçi ücreti

Arsa Payı Oranında Paylaştırılan Giderler

Çatı tamiratı
Asansör bakım ve onarımı
Dış cephe boyası ve mantolama
Ana su ve elektrik tesisatı
Bina sigortası
Yönetici aylığı

Hesaplama Örneği: 10.000 TL çatı tamiratı yapılacaksa ve sizin arsa payınız %8 ise, ödemeniz gereken tutar: 10.000 x 0,08 = 800 TL olacaktır.

Kat Mülkiyeti ve Ortak Gider Uyuşmazlıklarında Profesyonel Hukuki Destek

Apartman aidatı, ortak gider paylaşımı ve kat mülkiyeti davalarında uzman avukat desteği alın.

İş Avukatı Ankara – Hemen İletişime Geçin

Apartman Ortak Giderleri ile İlgili Yargıtay Kararları

Ortak giderlerle ilgili önemli Yargıtay kararları şunlardır:

Yargıtay 18. HD. 2005/7038 E.: “Gecikme tazminatı faiz niteliğinde değildir. Bu nedenle asıl alacağa talep halinde faiz de işletilmesi gerekir. Davacının icra takibinde asıl alacak ile gecikme tazminatı ve yasal faiz istemesi yerindedir.”

Yargıtay Kararı: “Yönetim planında ‘dükkanların kirada oldukları sürece genel giderlere katılırlar’ ibaresi KMK 20’ye aykırıdır ve geçersizdir. Dükkanlar kira durumuna bakılmaksızın ortak giderlere katılmak zorundadır.”

Yargıtay 5. HD.: “Çatı binanın ortak kullanım alanlarından biridir. Bu nedenle çatıdaki tüm masraflardan tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur. Zemin kattaki dükkan sahibi de bu giderlere katılmak zorundadır.”

Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğundan Muafiyet

KMK’nın 20/c maddesi, ortak giderlerden kaçınmayı yasaklar. Ancak bazı durumlarda muafiyet mümkündür:

Muafiyet Sağlanabilecek Durumlar

Yönetim planı hükmü: Yönetim planında baştan muafiyet düzenlenebilir
Kat malikleri oy birliği kararı: Tüm malikler oy birliği ile muafiyet tanıyabilir
Aralarında anlaşma: Malikler kendi aralarında farklı paylaşım sistemi belirleyebilir

Muafiyet Sağlanamayacak Durumlar

Sadece “kullanmıyorum” demek muafiyet sağlamaz
Tek taraflı vazgeçme beyanı geçersizdir
Oy çokluğu ile muafiyet kararı alınamaz (oy birliği gerekir)
Kanuna aykırı yönetim planı hükümleri geçersizdir

Sık Sorulan Sorular (İşyerleri Ortak Giderlere Nasıl Katılır?)

Dükkanlar ortak gidere katılır mı?

Evet, KMK’nın 20. maddesine göre dükkanlar da dahil tüm bağımsız bölüm malikleri ortak giderlere katılmak zorundadır. Aksine bir anlaşma (yönetim planı veya oy birliği kararı) yoksa dükkanlar aidat, asansör, çatı, mantolama gibi tüm ortak giderlere arsa payı oranında katılır.

Yönetici giderlere katılır mı?

Evet, site veya apartman yöneticisi de diğer malikler gibi ortak giderlere katılmak zorundadır. Yönetici olmak otomatik muafiyet sağlamaz. Ancak kat malikleri kurulu kararıyla yöneticiye ücret ödenebilir veya bazı giderlerden muaf tutulabilir.

Dükkanlar mantolama giderlerine katılır mı?

Evet, mantolama (ısı yalıtımı) bina dış cephesine yapılan bir çalışmadır ve ortak gider kapsamındadır. Dükkanlar da dahil tüm bağımsız bölüm malikleri arsa payı oranında mantolama giderine katılmak zorundadır.

Dükkanlar asansör masrafına katılır mı?

Kural olarak evet. Asansör ortak alan olduğundan tüm malikler (dükkanlar dahil) arsa payı oranında asansör giderine katılır. Ancak yönetim planında dükkanların asansör giderinden muaf tutulacağına dair hüküm varsa, bu durumda katılmayabilirler.

Apartman yöneticisi gelir ve giderleri tabloya asmak zorunda mı?

Evet, yönetici toplanan aidatların ve yapılan harcamaların şeffaf şekilde belgelenmesini sağlamak ve kat maliklerinin bilgisine sunmak zorundadır. Talep halinde tüm gelir-gider belgelerini maliklerle paylaşmalıdır.

Apartman altındaki dükkanın önü kime aittir?

Tapuda aksine bir kayıt (eklenti vb.) yoksa, dükkan önündeki alan genellikle ortak kullanım alanı kabul edilir. Yönetim planında veya kat malikleri kararıyla bu alan bir kişiye tahsis edilmiş olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu 42. madde nedir?

KMK’nın 42. maddesi faydalı yeniliklerin yapılmasını ve giderlerinin karşılanmasını düzenler. Kat malikleri ana gayrimenkule faydalı yenilikler yapabilir. Bu giderlere tüm malikler katılır, ancak çok masraflı yeniliklerde karara katılmayanlar gidere katılmayabilir.

Apartman çatı giderlerine dükkanlar katılır mı?

Evet, çatı KMK’da sayılan ortak alanlardan biridir. Çatının bakım, onarım ve yenileme giderleri tüm kat maliklerine (dükkanlar dahil) arsa payı oranında paylaştırılır. Zemin kattaki dükkan sahibi de çatı giderine katılmak zorundadır.

Dükkan önü ortak kullanım alanı mıdır?

Tapuda eklenti olarak kayıtlı değilse ve yönetim planında özel düzenleme yoksa, dükkan önü genellikle ortak kullanım alanı sayılır. Bu durumda dükkan sahibi bu alanı tek başına kullanamaz.

Ortak kullanım alanları nerelerdir?

KMK’ya göre ortak alanlar: temeller, ana duvarlar, çatı, asansör, merdivenler, kapıcı dairesi, garaj, bahçe, havuz, jeneratör odası, su depoları, sığınaklar, bina dış cephesi, yangın merdivenleri gibi bağımsız bölüm dışındaki tüm alanlardır.

Apartman ortak giderlerini ödemeyenler için ne yapılır?

Ödemeyen malik hakkında aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Yönetici veya diğer malikler doğrudan icra takibi başlatabilir. Borç ödenmezse haciz yapılabilir. 2 yıl içinde 3 kez icra takibine neden olan malik hakkında mülkiyetin devri davası açılabilir.

Apartmanda tamirat giderleri nasıl hesaplanır?

Personel giderleri (kapıcı, güvenlik vb.) eşit olarak, diğer tüm giderler (çatı, asansör, mantolama, sigorta vb.) arsa payı oranında hesaplanır. Yönetim planında farklı düzenleme varsa ona göre hesaplama yapılır.