Aidat borcundan kiracı mı sorumlu ev sahibi mi? Bu soru, apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan hukuki tartışmalardan biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu‘na göre aidat borcunun asıl muhatabı ev sahibidir (kat maliki). Ancak kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmışsa kiracı da aidat ödemekle yükümlüdür. Kiracı aidatı ödemezse, site yönetimi ev sahibine icra takibi başlatabilir. 2026 yılında aidat sorumluluğu, tahliye şartları ve Yargıtay kararları hakkında tüm detayları bu rehberde bulabilirsiniz.
| Aidat Borcundan Kiracı mı Sorumlu Ev Sahibi mi? (2026) | |
|---|---|
| Yasal Muhatap | Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ev sahibi (kat maliki) |
| Kiracının Sorumluluğu | Kira sözleşmesinde yazıyorsa veya yerel adet varsa sorumludur |
| Kiracı Ödemezse | Site yönetimi ev sahibinden tahsil eder, ev sahibi kiracıya rücu eder |
| Tahliye İmkanı | Evet, aidat ödenmezse 30 gün ihtarla tahliye davası açılabilir |
| İcra Takibi | Hem kiracıya hem ev sahibine birlikte başlatılabilir (KMK m.22) |
| Gecikme Tazminatı | Aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır |
| Zamanaşımı | Aidat alacaklarında 5 yıl |
| Eski Borçlar | Kiracı değişse bile eski borçlardan ev sahibi sorumludur |
| Boş Ev Aidatı | Ev boş olsa bile ev sahibi aidat ödemek zorundadır |
Ödenmeyen Aidat Borcundan Kim Sorumlu?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. ve 22. maddelerine göre, apartman ve site aidatlarından asıl sorumlu kişi kat maliki yani ev sahibidir. Kiracı, kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü üstlenmiş olsa bile, hukuki açıdan yönetimin muhatabı her zaman ev sahibidir.
Bu maddeye göre:
- Ev sahibi: Aidat borcunun asıl muhatabıdır, sınırsız sorumludur
- Kiracı: O ayki kira bedeli kadar müteselsil sorumludur
- Site yönetimi: Her ikisine de icra takibi başlatabilir
Kiracının Ödemediği Aidattan Ev Sahibi Sorumlu mudur?
Evet, kiracının ödemediği aidattan ev sahibi sorumludur. Kiracı aidat ödemezse, site veya apartman yönetimi bu borcu doğrudan ev sahibinden talep edebilir. Ev sahibi bu borcu ödedikten sonra, kiracıya rücu ederek ödediği tutarı geri alabilir.
Ev Sahibinin Yapması Gerekenler
- Önce aidat borcunu yönetime ödemek
- Ödeme dekontlarını saklamak
- Kiracıya ihtarname göndermek
- Ödeme yapılmazsa icra takibi veya tahliye davası açmak
Yönetici Ücretini Kiracı mı Öder Ev Sahibi mi?
Yönetici ücreti, KMK’nın 20. maddesi gereği ev sahibinin (kat malikinin) sorumluluğundadır. Ancak kira sözleşmesinde “ortak giderleri kiracı öder” şeklinde bir hüküm varsa, kiracı da bu ödemeyi yapmakla yükümlü hale gelir.
| Gider Türü | Asıl Sorumlu | Kiracı Sorumlu mu? |
|---|---|---|
| Yönetici ücreti | Ev sahibi | Sözleşmede yazıyorsa evet |
| Kapıcı/güvenlik maaşı | Ev sahibi | Sözleşmede yazıyorsa evet |
| Asansör bakımı | Ev sahibi | Sözleşmede yazıyorsa evet |
| Ortak alan elektrik/su | Ev sahibi | Sözleşmede yazıyorsa evet |
| Bahçe bakımı | Ev sahibi | Sözleşmede yazıyorsa evet |
| Çatı onarımı (büyük) | Ev sahibi | Hayır (demirbaş gideri) |
| Bina güçlendirme | Ev sahibi | Hayır (demirbaş gideri) |
Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur?
Kiracının aidat ödememesi durumunda hem ev sahibi hem de site yönetimi çeşitli hukuki yollara başvurabilir:
1. Ev Sahibinin Hakları
- İhtarname çekme: Kiracıya en az 30 gün süre vererek yazılı bildirim
- İcra takibi: Aidat borcunun tahsili için icra takibi başlatma
- Tahliye davası: İhtara rağmen ödeme yapılmazsa tahliye davası açma
- Kira bedelinden kesme: Ödenen aidatı kira bedelinden mahsup etme
2. Site Yönetiminin Hakları
- Ev sahibine icra: Aidat borcunu doğrudan ev sahibinden talep etme
- Kiracıya icra: KMK m.22 gereği kiracıya da (kira bedeli kadar) icra takibi başlatma
- Müteselsil takip: Hem kiracı hem ev sahibine birlikte takip yapma
3 Ay Aidat Ödenmezse Ne Olur?
Aidat borcunun 3 ay veya daha uzun süre ödenmemesi durumunda ciddi hukuki sonuçlar doğabilir:
| Süre | Sonuç | Yapılacak İşlem |
|---|---|---|
| 1 ay gecikme | %5 gecikme tazminatı | Uyarı ve hatırlatma |
| 2-3 ay gecikme | %10-15 gecikme tazminatı | İhtarname gönderme |
| 3+ ay gecikme | İcra takibi + tahliye riski | İcra takibi ve/veya tahliye davası |
| Sürekli ödememezlik | Haciz işlemi | Malvarlığına haciz konulması |
Aidatın Ödenmemesi Tahliye Sebebi midir?
Evet, aidat ödenmemesi tahliye sebebidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereği, aidat “yan gider” olarak kabul edilir ve ödenmemesi durumunda kiracının tahliyesi istenebilir.
Tahliye İçin İzlenecek Yol
1. Adım: İhtarname Gönderme
Kiracıya noter aracılığıyla en az 30 gün süre veren ihtarname gönderilir.
2. Adım: Sürenin Dolması
30 günlük süre içinde aidat borcu ödenmezse tahliye hakkı doğar.
3. Adım: Arabuluculuk (Zorunlu)
1 Eylül 2023’ten itibaren tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı vardır.
4. Adım: Tahliye Davası
Arabuluculuk anlaşmazlıkla sonuçlanırsa Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.
Site Yönetimi Kiracıyı İcraya Verebilir mi?
Evet, site yönetimi kiracıyı icraya verebilir. KMK’nın 22. maddesi gereği, kiracı da aidat borcundan (kira bedeli kadar) müteselsil sorumludur. Bu nedenle site yönetimi, hem ev sahibine hem de kiracıya aynı anda icra takibi başlatabilir.
Kiracının Sorumluluğunun Sınırı
Kiracının aidat borcundan sorumluluğu, o ayki kira bedeli ile sınırlıdır. Örneğin:
– Kiracının sorumluluğu: Maksimum 15.000 TL
– Kalan 10.000 TL: Sadece ev sahibinden tahsil edilebilir
Kiracı Hangi Giderleri Ödemez?
Kira sözleşmesinde aksi yazılı olmadıkça, kiracı taşınmazın aynına (demirbaş) ilişkin giderleri ödemekle yükümlü değildir:
Kiracı Ödemez (Demirbaş)
Çatı onarımı ve yenileme, bina güçlendirme, asansör yenileme, dış cephe mantolama, ana tesisat değişimi, bina sigortası
Kiracı Öder (Kullanım)
Aylık aidat, kapıcı/güvenlik maaşı payı, ortak alan elektrik-su, asansör bakımı, bahçe bakımı, temizlik hizmeti
Kiracının Apartman Giderlerinden Sorumluluğu Nedir?
TBK’nın 341. maddesi gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça, kiralananın kullanımına ilişkin giderleri (ısınma, su, aydınlanma, aidat vb.) kiracı öder.
Apartmanda Kiracıya Ait Olan Masraflar
- Aylık apartman/site aidatı
- Kapıcı, kaloriferci, güvenlik personeli payı
- Ortak alan elektrik ve su giderleri
- Asansör periyodik bakım ücreti
- Bahçe ve çevre düzenleme giderleri
- Genel temizlik hizmeti
- Çöp toplama ücreti
Apartman Aidatlarını Kim Ödeyecek?
Hukuki açıdan bakıldığında:
| Durum | Ödeme Yükümlüsü | Açıklama |
|---|---|---|
| Sözleşmede hüküm yok | Kiracı (TBK m.341) | Kullanım giderleri kiracıya aittir |
| Sözleşmede “kiracı öder” yazıyor | Kiracı | Sözleşme hükmü geçerlidir |
| Sözleşmede “ev sahibi öder” yazıyor | Ev sahibi | Sözleşme hükmü geçerlidir |
| Kiracı ödemezse | Ev sahibi (yönetime karşı) | Ev sahibi kiracıya rücu eder |
| Demirbaş giderleri | Her durumda ev sahibi | Kiracıya yüklenemez |
Kiracı Çıktığı Ay Aidat Öder mi?
Evet, kiracı taşınmazı teslim ettiği ay da dahil olmak üzere aidat ödemekle yükümlüdür. Kiracının sorumluluğu, kiralananı fiilen teslim ettiği tarihe kadar devam eder.
Örneğin kiracı ayın 15’inde çıkıyorsa:
- Tam ay aidatı ödenmesi gerekebilir (yönetim planına göre)
- Gün hesabı yapılarak kısmi ödeme istenebilir
- Kira sözleşmesinde ayrıca düzenleme varsa ona uyulur
Eski Aidat Borcu Kime Aittir?
Eski aidat borcu ev sahibine aittir. Kiracı değişse bile, önceki dönemden kalan aidat borçlarından ev sahibi sorumlu olmaya devam eder. Yeni kiracı, eski kiracının borcundan sorumlu tutulamaz.
Ev Sahibi Boş Eve Aidat Öder mi?
Evet, ev sahibi boş eve de aidat ödemek zorundadır. KMK’nın 20. maddesi gereği, kat maliki bağımsız bölümünü kullanıp kullanmadığına bakılmaksızın ortak giderlere katılmak zorundadır. “Evde oturmuyorum, aidat ödemem” gerekçesi hukuken geçerli değildir.
Aidatını Ödemeyen Kat Maliki İçin Ne Yapılabilir?
Aidatını ödemeyen ev sahibi (kat maliki) hakkında şu işlemler yapılabilir:
- Gecikme tazminatı: Aylık %5 oranında gecikme tazminatı tahakkuk eder
- İcra takibi: Yönetici veya diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir
- Haciz: Borç ödenmezse malvarlığına haciz konulabilir
- Mülkiyetin devri davası: Sürekli ödememe halinde KMK m.25 uyarınca mülkiyetin devri davası açılabilir
Apartman Aidatı Ödememek Suç mu?
Hayır, apartman aidatı ödememek tek başına suç değildir. Ancak hukuki yaptırımları vardır:
- Aylık %5 gecikme tazminatı
- İcra takibi ve haciz
- Kiracı için tahliye davası
- Ev sahibi için mülkiyetin devri davası (aşırı hallerde)
Aidatı kasten ve sürekli ödememek, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etme anlamına gelebilir ve bu durum KMK kapsamında yaptırıma tabidir.
Kira ve Aidat Uyuşmazlıklarında Profesyonel Hukuki Destek
Kiracı-ev sahibi arasındaki aidat anlaşmazlıkları, icra takibi ve tahliye davalarında uzman avukat desteği alın.
Aidat Ödemeyen Kiracıya İhtarname Nasıl Yazılır?
Aidat ödemeyen kiracıya çekilecek ihtarnamede şu unsurlar bulunmalıdır:
- Kiracının ve kiraya verenin kimlik bilgileri
- Kira sözleşmesinin tarihi ve kiralanan taşınmazın adresi
- Ödenmeyen aidat tutarı ve hangi aylara ait olduğu
- En az 30 gün süre verilerek ödeme yapılması ihtarı
- Ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı bildirimi
- Tebliğ tarihi ve noter şerhi
Aidat Ödemeyen Kiracı İcra Takibi Nasıl Yapılır? Aidat Borcundan Kiracı mı Sorumlu Ev Sahibi mi?
Aidat ödemeyen kiracıya karşı icra takibi şu şekilde yapılır:
Örnek 13 – Tahliye İhtarlı Ödeme Emri
- Ön koşul: Ev sahibi önce aidat borcunu yönetime ödemelidir
- Takip başlatma: İcra dairesine Örnek 13 takip talebi verilir
- Ödeme emri: Kiracıya 30 günlük tahliye ihtarlı ödeme emri gönderilir
- İtiraz süresi: Kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır
- İtiraz yoksa: Takip kesinleşir, tahliye ve haciz işlemi yapılır
- İtiraz varsa: İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılır
Kiracının Aidat Borcu Yargıtay Kararları
Konuyla ilgili önemli Yargıtay kararları:
Aidat Ödemeyen Ev Sahibine Ne Yapılabilir?
Aidat ödemeyen ev sahibi (kat maliki) hakkında site yönetiminin başvurabileceği yollar:
- Yazılı uyarı: Borç hatırlatması ve gecikme tazminatı bildirimi
- İcra takibi: Doğrudan icra dairesine başvurarak takip başlatma
- Haciz: Borçlunun malvarlığına haciz konulması
- Dava açma: Sulh Hukuk Mahkemesinde alacak davası
- Mülkiyetin devri: Aşırı hallerde KMK m.25 kapsamında dava